1．商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同是兩個(gè)關(guān)系緊密相連的又相互獨(dú)立的合同。買受人辦理按揭貸款的主要目的就是為了解決購(gòu)買房屋資金不足的問(wèn)題。在實(shí)踐中，當(dāng)事人之間簽定了商品房擔(dān)保貸款后，銀行就會(huì)把貸款直接打入開(kāi)發(fā)商的賬戶。對(duì)當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，買房戶不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同，否則買房戶沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同的目的。買房戶簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購(gòu)買商品房，當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買房產(chǎn)貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對(duì)買房戶是不利的。而貸款銀行在沒(méi)有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買房產(chǎn)，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以在實(shí)踐中銀行一般會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為貸款的保證人或者在特定情況下承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)。所以，在商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買房戶。
2．房屋買賣合同的解除，意味著雙方財(cái)產(chǎn)的返還或權(quán)利狀態(tài)的恢復(fù)，已經(jīng)人住的消費(fèi)者應(yīng)該將已經(jīng)占有的住宅交還給開(kāi)發(fā)商；開(kāi)發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求消費(fèi)者支付房款，已經(jīng)收取的部分應(yīng)該退還給消費(fèi)者；解除合同履行完畢后，雙方的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)，買賣合同的解除與履行無(wú)須其他人的協(xié)助，雙方自己即可完成。借款合同解除后，消費(fèi)者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無(wú)須承擔(dān)任何還款的義務(wù)。這個(gè)合同的解除與買賣合同不一樣，它需要在除了銀行與消費(fèi)者之外的第三方、也就是開(kāi)發(fā)商的協(xié)助下才能完成。消費(fèi)者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過(guò)轉(zhuǎn)賬的形式由開(kāi)發(fā)商取得；如果要?dú)w還借款，必須由開(kāi)發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款，才可以實(shí)現(xiàn)歸還借款的目的；銀行只有收到開(kāi)發(fā)商以消費(fèi)者名義還來(lái)的借款后，才能認(rèn)為消費(fèi)者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù)，雙方的借款合同才能真正解除；因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條第2款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
3．—般說(shuō)來(lái)在邏輯和理淪上，消費(fèi)者應(yīng)該先與開(kāi)發(fā)商解除買賣合同；然后由開(kāi)發(fā)商返還首付購(gòu)房款，然后再與銀行解除借款合同，最后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款。但是，買受人解除合同表明買受人從商品房買賣關(guān)系中脫離，放棄對(duì)住宅行使占有的權(quán)利，在這種情況下， 消費(fèi)者存在一種風(fēng)險(xiǎn)：如果開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行借款，那么消費(fèi)者除了喪失占有房屋的權(quán)利外，仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù)；尤其是如果開(kāi)發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)，那么消費(fèi)者損失更為巨大。所以，在消費(fèi)者要解除與開(kāi)發(fā)商之間的買賣合同，同時(shí)也需要解除與銀行的貸款合同時(shí)，應(yīng)該與開(kāi)發(fā)商以及銀行都再簽訂—個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議中將有關(guān)事宜列明。
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