一、
在驗房入住前查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》、<面積實測表> 、
管線分布圖。
-查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。
-查看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格。
-和開發(fā)商共同對所購商品房進(jìn)行驗收交接工作。
主要注意以下幾點：
第一，詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；
第二，核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；
目前現(xiàn)房已經(jīng)確定開發(fā)商沒有按合同履行的項目有
A開發(fā)商承諾天然氣集中供暖、水暖、分戶計量――而現(xiàn)房無法分戶計量；
B開發(fā)商承諾在每戶主臥室及客廳 預(yù)留電話插孔、寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔――而現(xiàn)房的主臥室沒有寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔；
C開發(fā)商承諾供水系統(tǒng)用北新牌PPR冷熱供水管材――而現(xiàn)房 則用的是鍍鋅管；）根據(jù) [合同第十三條]約定開發(fā)商應(yīng)在交房時補(bǔ)償業(yè)主的差價，并估算賠償由于供暖不能分戶計量，而造成的無形損失。賠償費用為：安裝 分戶計量設(shè)備的價格＋請政府相關(guān)部門來驗收的費用＋裝修時要開槽改動的寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔（即改動線路長度＊每米開槽改動費50元費用舉證見開發(fā) 商推薦的裝修公司東易日盛報價）＋PPR管與鍍鋅管的差價（即屋內(nèi)露出地表的管的長度與地下部分和公攤部分管的長度之和＊兩種管每米的差價＋無形損失）
第三，檢查水、電、煤氣／天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用；
各種表的實際度數(shù)
墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。
測量一下樓宇的層高
3招：門窗靈活嚴(yán)又亮
試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固
6招：陽臺裂縫危險大
7招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。
8招：大開龍頭查漏堵
盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。
驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好 樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管
11招：拉閘斷電不可少。。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。
電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控 制各分支線路。
13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
15招：開關(guān)接口拉一拉
檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
第四，對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
-向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。
《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。
二
2。開發(fā)商是否有資格收取“契稅”？什么時候收?。?
3。開發(fā)商是否有資格收取“公共維修基金”？什么時候收??？
4。面積增加的依據(jù)和明細(xì)（套內(nèi)和公攤）
5。物業(yè)管理費收費明細(xì)（電梯房和非電梯房的收費差異）
6。周轉(zhuǎn)金（200元）的收取依據(jù)？是否交過此費意味著業(yè)主以后就再也不用交納水費？
7。有線初裝費的收取依據(jù).。144元收費依據(jù)。用戶有權(quán)利選擇有線電視開通使用時間
8。收房流程的倒置。交納一切費用前應(yīng)先驗房，此乃商業(yè)常識
2、公共維修基金只有房地局有權(quán)在房屋過戶時收繳。 3、契稅只能在過戶時交納 4、房產(chǎn)證代辦費沒有法定依據(jù)，也沒有在合同中約定，不必交納商品住宅購房者應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)時將維修基金足額交至房地局；房地局代收維修基金時，須向購房者出具北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專 用發(fā)票。
《北京市契稅管理規(guī)定》
第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及由市 財政局確定的其他憑證的當(dāng)天。
第十二條 根據(jù)征收管理的需要，契約征收機(jī)關(guān)可以委托有關(guān)單位代扣代繳和代征契約。具體辦法由市財政局制定。
筆者注：代征收機(jī)關(guān)應(yīng)出具征收單位的委托授權(quán)書
有線光纜初裝費
注：
此費用應(yīng)是合同中規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，不應(yīng)重復(fù)征收。
有線電視收視費
注：
用戶有權(quán)利選擇有線電視開通使用時間。
三
第十條物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：
（一）管理項目；
?。ǘ┕芾韮?nèi)容；
?。ㄈ┕芾碣M用；
?。ㄋ模╇p方權(quán)利和義務(wù)；
（五）合同期限；
?。┻`約責(zé)任；
?。ㄆ撸┢渌?。
第十條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。
物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為６個月）向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán) 人、使用人的監(jiān)督。
《物管合同怎樣簽訂》
根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理的合同是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，它具有以下條款：
?。?）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所
合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司。
（2）管理項目
即接受管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。
（3）管理內(nèi)容
即具體管理事項。包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè) 施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
?。?）管理費用
即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)管理的收費情況比較復(fù)雜，不同的管理事項，收費標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季 節(jié)性的供暖收費。有的收費項目是同物業(yè)管理委員會洽商決定的，如停車的停車費。這些收費，最好都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。
?。?）雙方的權(quán)利和義務(wù)
?。?）合同期限。即該合同的起止日期。
?。?）違約責(zé)任。雙方都應(yīng)切實履行合同中約定的義務(wù)，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
?。?）其他。雙方可以根據(jù)各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風(fēng)險責(zé)任、合同的補(bǔ)充等。
(十)對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。
公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：
1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。
2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e 的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。
可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、 消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù) 的專用設(shè)備用房。
2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
不應(yīng)入的公用建筑空間：
1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
2、售房單位自營、自用的房屋。
3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。
其他原則：其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。
售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量 報告。
售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。
1\收房應(yīng)向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質(zhì)量合格證書.
2\驗收應(yīng)以合同書及附件規(guī)定的為準(zhǔn).
3\面積應(yīng)以有資質(zhì)的測繪單位出具的證明為準(zhǔn)注意使用面積與建筑面積不同.
4\層高以合同規(guī)定為準(zhǔn)實際層高比標(biāo)注值少以內(nèi)均為正常.
5\花園面積是否大于其承諾的最小值.
6\門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門窗質(zhì)量是否合格(平直度密封性牢固性等)?
7\各層防水是否做好?(可以從天花板是否有水漬判斷)
8\各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等.
9\內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整.
10\陽臺露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動等現(xiàn)象.
11\安裝的安全護(hù)欄是否牢固.
12\電路水路是否接通?
13\電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少?
14\空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)冷熱試驗.
15\合同規(guī)定的贈送器具是否齊全?
16\電視電話寬帶接口是否齊全?
17\廚房衛(wèi)生間的通風(fēng)孔是否具備?
18\信報箱是否安裝?
19\可視對講遠(yuǎn)程遙控煤氣火災(zāi)報警窗磁門磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到位?
20\社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.
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