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一、

　　在驗(yàn)房入住前查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》、<面積實(shí)測(cè)表> 、
管線分布圖。

　　-查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買(mǎi)的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。
　　-查看所購(gòu)商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說(shuō)明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格。
　　-和開(kāi)發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。

主要注意以下幾點(diǎn)：
　　第一，詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象； 　
　　第二，核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；
目前現(xiàn)房已經(jīng)確定開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按合同履行的項(xiàng)目有
　　A開(kāi)發(fā)商承諾天然氣集中供暖、水暖、分戶(hù)計(jì)量――而現(xiàn)房無(wú)法分戶(hù)計(jì)量；
　　B開(kāi)發(fā)商承諾在每戶(hù)主臥室及客廳 預(yù)留電話插孔、寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔――而現(xiàn)房的主臥室沒(méi)有寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔；
　　C開(kāi)發(fā)商承諾供水系統(tǒng)用北新牌PPR冷熱供水管材――而現(xiàn)房 則用的是鍍鋅管；）根據(jù) [合同第十三條]約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交房時(shí)補(bǔ)償業(yè)主的差價(jià)，并估算賠償由于供暖不能分戶(hù)計(jì)量，而造成的無(wú)形損失。賠償費(fèi)用為：安裝 分戶(hù)計(jì)量設(shè)備的價(jià)格＋請(qǐng)政府相關(guān)部門(mén)來(lái)驗(yàn)收的費(fèi)用＋裝修時(shí)要開(kāi)槽改動(dòng)的寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔（即改動(dòng)線路長(zhǎng)度＊每米開(kāi)槽改動(dòng)費(fèi)50元費(fèi)用舉證見(jiàn)開(kāi)發(fā) 商推薦的裝修公司東易日盛報(bào)價(jià)）＋PPR管與鍍鋅管的差價(jià)（即屋內(nèi)露出地表的管的長(zhǎng)度與地下部分和公攤部分管的長(zhǎng)度之和＊兩種管每米的差價(jià)＋無(wú)形損失）
　　第三，檢查水、電、煤氣／天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能正常使用；
　　各種表的實(shí)際度數(shù)
　　墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問(wèn)題，就是墻壁是否裂紋。
　　測(cè)量一下樓宇的層高
　　3招：門(mén)窗靈活嚴(yán)又亮
　　試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活，目測(cè)門(mén)與門(mén)框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門(mén)窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固
　　6招：陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大
　　7招：保溫不好墻滴水
　　冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類(lèi)似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。
　　8招：大開(kāi)龍頭查漏堵
　　盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。
　　驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門(mén)口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好 樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
管道，指的是排水/污管道。猶其是陽(yáng)臺(tái)之類(lèi)的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。
　　10招：供暖管道要套管
　　供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管
　　11招：拉閘斷電不可少。。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。
　　電閘及電表在戶(hù)外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶(hù)內(nèi)是否完全斷電；戶(hù)內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控 制各分支線路。
　　13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
　　15招：開(kāi)關(guān)接口拉一拉
檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開(kāi)電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。
　　第四，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。
　　-向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題按約要求維修。
《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。

二
　　2。開(kāi)發(fā)商是否有資格收取“契稅”？什么時(shí)候收取？
　　3。開(kāi)發(fā)商是否有資格收取“公共維修基金”？什么時(shí)候收??？
　　4。面積增加的依據(jù)和明細(xì)（套內(nèi)和公攤）
　　5。物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)明細(xì)（電梯房和非電梯房的收費(fèi)差異）
　　6。周轉(zhuǎn)金（200元）的收取依據(jù)？是否交過(guò)此費(fèi)意味著業(yè)主以后就再也不用交納水費(fèi)？
　　7。有線初裝費(fèi)的收取依據(jù).。144元收費(fèi)依據(jù)。用戶(hù)有權(quán)利選擇有線電視開(kāi)通使用時(shí)間
　　8。收房流程的倒置。交納一切費(fèi)用前應(yīng)先驗(yàn)房，此乃商業(yè)常識(shí)
　　2、公共維修基金只有房地局有權(quán)在房屋過(guò)戶(hù)時(shí)收繳。 3、契稅只能在過(guò)戶(hù)時(shí)交納 4、房產(chǎn)證代辦費(fèi)沒(méi)有法定依據(jù)，也沒(méi)有在合同中約定，不必交納商品住宅購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)將維修基金足額交至房地局；房地局代收維修基金時(shí)，須向購(gòu)房者出具北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專(zhuān) 用發(fā)票。
　　《北京市契稅管理規(guī)定》
　　第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書(shū)以及由市 財(cái)政局確定的其他憑證的當(dāng)天。
　　第十二條 根據(jù)征收管理的需要，契約征收機(jī)關(guān)可以委托有關(guān)單位代扣代繳和代征契約。具體辦法由市財(cái)政局制定。
筆者注：代征收機(jī)關(guān)應(yīng)出具征收單位的委托授權(quán)書(shū)
　　有線光纜初裝費(fèi)
　　注：
　　此費(fèi)用應(yīng)是合同中規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，不應(yīng)重復(fù)征收。
　　有線電視收視費(fèi)
　　注：
　　用戶(hù)有權(quán)利選擇有線電視開(kāi)通使用時(shí)間。
三
　　第十條物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：
　　（一）管理項(xiàng)目；
　　（二）管理內(nèi)容；
　　（三）管理費(fèi)用；
　?。ㄋ模╇p方權(quán)利和義務(wù)；
　?。ㄎ澹┖贤谙?；
　?。┻`約責(zé)任；
　?。ㄆ撸┢渌?
　　第十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。
物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為６個(gè)月）向住戶(hù)公布收費(fèi)的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán) 人、使用人的監(jiān)督。

　　《物管合同怎樣簽訂》
根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理的合同是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，它具有以下條款：
　?。?）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所
合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會(huì)，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司。
　?。?）管理項(xiàng)目
即接受管理的房地產(chǎn)名稱(chēng)、坐落位置、面積、四至界限。
　　（3）管理內(nèi)容
即具體管理事項(xiàng)。包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、自行車(chē)房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè) 施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車(chē)輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門(mén)規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
　?。?）管理費(fèi)用
即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季 節(jié)性的供暖收費(fèi)。有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決定的，如停車(chē)的停車(chē)費(fèi)。這些收費(fèi)，最好都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。
　　（5）雙方的權(quán)利和義務(wù)
　?。?）合同期限。即該合同的起止日期。
　　（7）違約責(zé)任。雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中約定的義務(wù)，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　?。?）其他。雙方可以根據(jù)各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、合同的補(bǔ)充等。
　　(十)對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。
公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：
　　1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。
　　2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
　　3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。
可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：
　　1、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、 消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù) 的專(zhuān)用設(shè)備用房。
　　2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
不應(yīng)入的公用建筑空間：
　　1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。
　　2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。
　　3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。
　　其他原則：其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。
　　售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量 報(bào)告。
　　售房單位在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷(xiāo)（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。


　　1\收房應(yīng)向開(kāi)發(fā)商索要住宅使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量合格證書(shū).
　　2\驗(yàn)收應(yīng)以合同書(shū)及附件規(guī)定的為準(zhǔn).
　　3\面積應(yīng)以有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的證明為準(zhǔn)注意使用面積與建筑面積不同.
　　4\層高以合同規(guī)定為準(zhǔn)實(shí)際層高比標(biāo)注值少以?xún)?nèi)均為正常.
　　5\花園面積是否大于其承諾的最小值.
　　6\門(mén)窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門(mén)窗質(zhì)量是否合格(平直度密封性牢固性等)?
　　7\各層防水是否做好?(可以從天花板是否有水漬判斷)
　　8\各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等.
　　9\內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整.
　　10\陽(yáng)臺(tái)露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動(dòng)等現(xiàn)象.
　　11\安裝的安全護(hù)欄是否牢固.
　　12\電路水路是否接通?
　　13\電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少?
　　14\空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)冷熱試驗(yàn).
　　15\合同規(guī)定的贈(zèng)送器具是否齊全?
　　16\電視電話寬帶接口是否齊全?
　　17\廚房衛(wèi)生間的通風(fēng)孔是否具備?
　　18\信報(bào)箱是否安裝? 　
　　19\可視對(duì)講遠(yuǎn)程遙控煤氣火災(zāi)報(bào)警窗磁門(mén)磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到位?
　　20\社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.