在驗(yàn)房入住前還應(yīng)查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《竣工驗(yàn)收備案表》。
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指 數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。業(yè)內(nèi)人士介紹，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前 在交樓入住當(dāng)中出現(xiàn)問題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。一些發(fā)展商甚至連消防這樣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)都沒有送交主管部門備案就已經(jīng)通知業(yè)主入住了。按照有 關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦 出了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對(duì)于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購(gòu)房者驗(yàn)房的時(shí)候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察 看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案?！犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，即使是十年 二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責(zé)任。
另外，“兩書兩表”又增加了實(shí)測(cè)面積登記表
新房查驗(yàn)三十六招
買房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證，否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專 家經(jīng)驗(yàn)，附上３６條驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。
關(guān)于門
?。保T的開啟關(guān)閉是否順暢？
２．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）
?。常T四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無特別聲音？
?。矗箝T、房門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊？
關(guān)于窗
?。担斑吪c混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。
?。叮_關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？
７．窗戶玻璃是否完好？
８．窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。
關(guān)于地板
９．地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？
?。保埃匕彘g隙是否太大？
?。保保帜镜匕逵袩o大片黑色水漬？
?。保玻啬_線接口是否妥當(dāng)，有無松動(dòng)？
?。保常孛媸欠裼辛芽p，是否有起砂現(xiàn)象？
關(guān)于頂棚
?。保矗斏鲜欠裼辛芽p？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使 用；如果裂縫與墻角呈４５度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。
１５．看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。
?。保叮斉镉袩o水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。
?。保罚貏e留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。
?。保福畨ι眄斉镉袩o部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？
?。保梗畨ι?、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
?。玻皦ι?、墻角接位有無水漬、裂痕？２１．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？
關(guān)于廚廁
?。玻玻畮?、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。
２３．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？
?。玻矗「?、面盆與墻或柜的接口處防
水是否妥當(dāng)？
?。玻担畯N房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。
?。玻叮u縫有無滲水現(xiàn)象？
?。玻罚畯N具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？
?。玻福佚堫^是否妥當(dāng)，下水是否順暢？
?。玻梗l(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。
３０．出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？
?。常保〉姆块g底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。
其他
?。常保畯N柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？
?。常玻囈幌氯块_關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。３０％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路 的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國(guó)家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于５個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短 路火災(zāi)事故的發(fā)生。
?。常常┧艿牟馁|(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用５０年。另一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水 質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。
?。常矗嚸簹鉄崴鏖_關(guān)是否妥當(dāng)？
?。常担邮?、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺上的障礙，影響整體感。
?。常叮詠硭|(zhì)怎么樣？
各區(qū)縣房地局、各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)：
近年來，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，但商品住房面積糾紛仍較突出，已成為當(dāng)前商品住房交易中主要矛盾之一。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)商品住房銷售 行為，切實(shí)保障購(gòu)房者權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，就預(yù)售商品住房交付時(shí)建筑面積增減處理辦法作如下規(guī)定：
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂的商品住房預(yù)售合同必須明確載明房屋建筑面積（即總面積，下同）、套內(nèi)建筑面積、共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在簽訂商品住房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)向購(gòu)房者提供"房屋建筑面積計(jì)算表"，交房時(shí)應(yīng)向購(gòu)房者提供"房屋建筑面積測(cè)算表"。
二、商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積不一致時(shí)，按共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積分開處理的辦法處理：
?。ㄒ唬┕灿貌课环?jǐn)偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法
1、預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以內(nèi)（包括0.8%），預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。面積誤差比計(jì)算公式如下：
┃實(shí)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e－預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e┃
面積誤差比= ------------------------------------------------------×100％ 預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e
2、預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積誤差是指除房屋建筑設(shè)計(jì)變更外，其他原因引起的誤差。
3、實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購(gòu)房人也不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款；實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8% 的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)退還超出0.8%部分的房?jī)r(jià)款。
?。ǘ┨變?nèi)建筑面積增減的處理辦法
1、套內(nèi)建筑面積按"按實(shí)結(jié)算"的原則處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購(gòu)房人平等協(xié)商，通過預(yù)售合同約定具體的處理辦法。
2、凡合同沒有約定處理辦法的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積的，購(gòu)房人不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款；實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng) 退還多收的房?jī)r(jià)款。
三、商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積與交付時(shí)的共用部位分?jǐn)偨ㄖ?面積、套內(nèi)建筑面積不一致時(shí)，仍按本通知第二條規(guī)定處理。
四、預(yù)售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積，交房時(shí)房屋建筑面積增加的，購(gòu)房人不承擔(dān)增加部分的房?jī)r(jià)款；房屋建筑面 積減少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房?jī)r(jià)款；但合同另有約定的，從其約定。
五、凡交付的商品住房，預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)面積發(fā)生增減的處理均按本通知規(guī)定執(zhí)行。
