在驗房入住前還應查看房屋的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《竣工驗收備案表》。
《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指 數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。業(yè)內(nèi)人士介紹，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《質量保證書》和《使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前 在交樓入住當中出現(xiàn)問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。一些發(fā)展商甚至連消防這樣的關鍵環(huán)節(jié)都沒有送交主管部門備案就已經(jīng)通知業(yè)主入住了。按照有 關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關鍵環(huán)節(jié)，一旦 出了問題，就是人命關天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察 看各個分項有沒有都備案。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，即使是十年 二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責任。
另外，“兩書兩表”又增加了實測面積登記表
新房查驗三十六招
買房子，最重要的是所購房屋質量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質量如何檢查，這里綜合有關專 家經(jīng)驗，附上３６條驗查房屋質量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。
關于門
?。保T的開啟關閉是否順暢？
?。玻T插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）
?。常T四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音？
４．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？
關于窗
?。担斑吪c混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。
６．開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？
?。罚皯舨Ａ欠裢旰茫?
?。福芭_下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。
關于地板
?。梗匕逵袩o松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？
?。保埃匕彘g隙是否太大？
１１．柚木地板有無大片黑色水漬？
?。保玻啬_線接口是否妥當，有無松動？
１３．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？
關于頂棚
?。保矗斏鲜欠裼辛芽p？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使 用；如果裂縫與墻角呈４５度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。
?。保担错敳渴欠裼新辄c。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。
?。保叮斉镉袩o水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。
?。保罚貏e留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。
?。保福畨ι眄斉镉袩o部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？
１９．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
２０墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？２１．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？
關于廚廁
?。玻玻畮⒃【哂袩o裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。
?。玻常鴰滤欠耥槙常瑳_水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？
?。玻矗「住⒚媾枧c墻或柜的接口處防
水是否妥當？
２５．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。
２６．磚縫有無滲水現(xiàn)象？
２７．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？
?。玻福佚堫^是否妥當，下水是否順暢？
２９．衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。
?。常埃鏊欠裢〞常瑫粫鏊趦?nèi)留有較多的建筑垃圾？
３１．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。
其他
?。常保畯N柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？
?。常玻囈幌氯块_關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。３０％的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路 的設置有相當?shù)年P系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于５個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短 路火災事故的發(fā)生。
３３．供水管的材質？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用５０年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水 質，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。
?。常矗嚸簹鉄崴鏖_關是否妥當？
?。常担邮?、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。
?。常叮詠硭|怎么樣？
各區(qū)縣房地局、各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)：
近年來，本市房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，但商品住房面積糾紛仍較突出，已成為當前商品住房交易中主要矛盾之一。為進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)商品住房銷售 行為，切實保障購房者權益，現(xiàn)根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》、《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》，就預售商品住房交付時建筑面積增減處理辦法作如下規(guī)定：
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與購房人簽訂的商品住房預售合同必須明確載明房屋建筑面積（即總面積，下同）、套內(nèi)建筑面積、共用部位分攤的建筑面積。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在簽訂商品住房預售合同時應向購房者提供"房屋建筑面積計算表"，交房時應向購房者提供"房屋建筑面積測算表"。
二、商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積不一致時，按共用部位分攤的建筑面積、套內(nèi)建筑面積分開處理的辦法處理：
?。ㄒ唬┕灿貌课环謹偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法
1、預售合同約定的面積與交付時實測的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以內(nèi)（包括0.8%），預售合同約定的轉讓總價格不變。面積誤差比計算公式如下：
┃實測共用部位分攤建筑面積－預測共用部位分攤建筑面積┃
面積誤差比= ------------------------------------------------------×100％ 預測共用部位分攤建筑面積
2、預售合同約定的面積與交付時實測的面積誤差是指除房屋建筑設計變更外，其他原因引起的誤差。
3、實測面積大于預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購房人也不承擔超出部分的房價款；實測面積小于預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8% 的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應退還超出0.8%部分的房價款。
?。ǘ┨變?nèi)建筑面積增減的處理辦法
1、套內(nèi)建筑面積按"按實結算"的原則處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)這一原則與購房人平等協(xié)商，通過預售合同約定具體的處理辦法。
2、凡合同沒有約定處理辦法的，實測面積大于預售合同約定面積的，購房人不承擔超出部分的房價款；實測面積小于預售合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應 退還多收的房價款。
三、商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分攤建筑面積、套內(nèi)建筑面積與交付時的共用部位分攤建筑 面積、套內(nèi)建筑面積不一致時，仍按本通知第二條規(guī)定處理。
四、預售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分攤建筑面積、套內(nèi)建筑面積，交房時房屋建筑面積增加的，購房人不承擔增加部分的房價款；房屋建筑面 積減少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應退還多收的房價款；但合同另有約定的，從其約定。
五、凡交付的商品住房，預售合同約定的面積與交付時實測面積發(fā)生增減的處理均按本通知規(guī)定執(zhí)行。
