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　　A、質(zhì)量問(wèn)題最煩人

　　案例：業(yè)主李某在市區(qū)某樓盤購(gòu)買新住房一套，還沒(méi)有入住，就發(fā)現(xiàn)墻體滲水現(xiàn)象比較嚴(yán)重，特別是線角部位雨漬斑斑。不僅如此，李某還發(fā)現(xiàn)，自己的防盜門門鎖已經(jīng)生銹，大門用工具一捅，竟然就是一層爛鐵皮。而窗戶上安裝的鋁合金窗也已出現(xiàn)裂縫，甚至斷裂的情況。

　　點(diǎn)評(píng)：根據(jù)對(duì)南京市有關(guān)商品房的投訴分析，商品房及配套設(shè)施的質(zhì)量問(wèn)題一直居高不下，投訴量在按投訴性質(zhì)的分類中始終占據(jù)第一位。以質(zhì)量問(wèn)題為主的投訴，占到了全市房地產(chǎn)市場(chǎng)投訴總量的49%。質(zhì)量投訴主要反映的問(wèn)題有：墻體裂縫、漏水滲水、管道滲漏、偷工減料、材質(zhì)低劣以及假冒偽劣的配套設(shè)施等。

　　B、甜言蜜語(yǔ)假的多

　　案例：城北的王先生投訴稱，當(dāng)初買房時(shí)就是看到小區(qū)有相對(duì)寬松的公共休閑場(chǎng)所，誰(shuí)知入住后不到一年，這種狀況就發(fā)生了變化。被當(dāng)作綠化用的架空層，被開(kāi)發(fā)商和管理處冠冕堂皇地說(shuō)成更好服務(wù)和提高小區(qū)居民的文化生活，而建成了類似會(huì)所的棋牌室和健身房，還向業(yè)主收取一定的娛樂(lè)費(fèi)用，實(shí)在難以接受。

　　點(diǎn)評(píng)：不實(shí)廣告和虛假宣傳主要是借助文字概念游戲，用語(yǔ)言的擴(kuò)張力和不定量的手段傳遞虛假信息，做出一些無(wú)法核實(shí)和兌現(xiàn)的承諾，誤導(dǎo)消費(fèi)者選購(gòu)。主要表現(xiàn)為：一是以失實(shí)的語(yǔ)言表述和圖標(biāo)描繪隱瞞實(shí)際的物業(yè)狀況；二是以低"起點(diǎn)價(jià)格"為誘餌降低物業(yè)的真實(shí)"性價(jià)比"；三是以夸大的綠化和共用配套設(shè)施等居住環(huán)境宣傳掩蓋實(shí)際的物業(yè)環(huán)境；四是一些房屋中介機(jī)構(gòu)依托發(fā)布虛假?gòu)V告來(lái)提高非法牟取的利潤(rùn)率。

　　C、霸王合同愚弄人

　　案例：消費(fèi)者盧先生2006年與房產(chǎn)公司簽署了"預(yù)定協(xié)議"，雙方約定房屋的預(yù)測(cè)建筑面積為79.99平方米，單價(jià)為每平方米4600元，總價(jià)為367954元。但是，開(kāi)發(fā)商在協(xié)議中加入了這樣幾個(gè)條款："房屋的建筑面積以法定測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，交付的時(shí)候按照物價(jià)部門最終確定的價(jià)格為準(zhǔn)。""如果甲(注：指開(kāi)發(fā)商)、乙(注：指購(gòu)房者)雙方洽談不成或乙方要求解除協(xié)議，甲方退還已收取的預(yù)定金，并按預(yù)定金的100%收取手續(xù)費(fèi)""乙方逾期不與甲方簽訂預(yù)售合同，也不與甲方洽談的，所收預(yù)定金不予退還。"盧先生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商這一系列約定的實(shí)質(zhì)，其實(shí)就是在"實(shí)際價(jià)格不確定"上玩花樣，從而使雙方已經(jīng)約定的"單價(jià)每平方米4600元"事實(shí)上落空，并且給了開(kāi)發(fā)商單方面提高房屋單價(jià)的權(quán)利。

　　點(diǎn)評(píng)：經(jīng)對(duì)售房格式合同的調(diào)查，相當(dāng)數(shù)量的格式合同中不同程度地存在不平等條款，暗藏形式多樣的欺詐、愚弄消費(fèi)者的約定。主要表現(xiàn)為：一是開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題或不約定、或敷衍拒絕約定、或在約定中巧設(shè)陷阱，出現(xiàn)糾紛后以合同約定或未約定為由推卸責(zé)任，消費(fèi)者即使投訴也多是處于逆勢(shì)或無(wú)奈境地。二是開(kāi)發(fā)商擅自改變合同約定的房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，或?qū)⒐迷O(shè)施設(shè)計(jì)的草坪、花壇等地塊改變用途，在消費(fèi)者繳足購(gòu)房款時(shí)已成既成事實(shí)；三是開(kāi)發(fā)商按合同約定延期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但在開(kāi)發(fā)商的各種免責(zé)約定面前，退房、給付違約金等實(shí)際操作卻變得難以兌現(xiàn)。

　　D、"霧里看花"算面積

　　案例：2006年9月16日，李先生與南京的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)買一套面積為96平方米商品房。李先生表示，自己當(dāng)時(shí)對(duì)房屋面積計(jì)算不了解，在開(kāi)發(fā)商說(shuō)明房產(chǎn)面積已經(jīng)過(guò)有關(guān)權(quán)威部門的認(rèn)定后，他坦然接受。2006年11月，供熱站催繳暖氣費(fèi)，李先生才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證上的面積與實(shí)際面積有出入。于是，李先生找到南京市房屋質(zhì)量質(zhì)檢站要求復(fù)測(cè)。很快工作人員就對(duì)房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，并得出原房屋計(jì)量面積確實(shí)有誤，誤差為8.8平方米，造成誤差的原因主要在于把露臺(tái)作為陽(yáng)臺(tái)計(jì)算在建筑面積之內(nèi)了。

　　點(diǎn)評(píng)：在房屋面積計(jì)算上，將實(shí)際建筑面積減少、將不該分?jǐn)偟墓妹娣e進(jìn)行分?jǐn)?、將?yīng)分?jǐn)偟拿娣e重復(fù)計(jì)算等，采取"縮水"或"漲水"手法欺騙消費(fèi)者。在辦理產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)上，因一些開(kāi)發(fā)商不具備開(kāi)發(fā)售房資格，或因違規(guī)經(jīng)營(yíng)未取得政府的批準(zhǔn)文件，在無(wú)法兌現(xiàn)承諾的情況下，以各種借口拒絕或拖延辦理手續(xù)，致使消費(fèi)者喪失對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或銷售等完全占有的權(quán)利。

　　E、物管收費(fèi)不公開(kāi)

　　案例：家住城東的某小區(qū)業(yè)主投訴說(shuō)，自小區(qū)2000年交付以來(lái)，物業(yè)管理處就從來(lái)沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況公布過(guò)，只是一味地要求業(yè)主繳納，雖然每平米的物管費(fèi)不多，但是業(yè)主委員會(huì)覺(jué)得物管侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)。
 
　　點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理上的侵權(quán)行為主要表現(xiàn)為：一是一些物業(yè)公司受雇于開(kāi)發(fā)商，有的本身就是開(kāi)發(fā)商的子公司，因利益相聯(lián)，當(dāng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，物業(yè)公司自然代表開(kāi)發(fā)商走到了業(yè)主的對(duì)立面；二是一些物業(yè)公司對(duì)服務(wù)職責(zé)的認(rèn)識(shí)存在偏差，倒置自己的位置，制定的所謂"業(yè)主公約"顯失公平，限制或損害業(yè)主的切身利益；三是一些物業(yè)公司亂收費(fèi)或不合理收費(fèi)、收費(fèi)不服務(wù)或服務(wù)不完善，在服務(wù)上缺位，在管理上越位，甚至以管理替代服務(wù)。

　　鏈接

　　消協(xié)建議

　　出臺(tái)專項(xiàng)法規(guī)

　　省消費(fèi)者協(xié)會(huì)的相關(guān)人士坦言，他們?cè)谔幚矸康禺a(chǎn)投訴的時(shí)候也感到很棘手。"房地產(chǎn)投訴解決率一直不高。"省消協(xié)投訴科一位人士坦言，房地產(chǎn)糾紛解決難的原因在于，沒(méi)有針對(duì)性法規(guī)處理該類投訴。

　　從法律角度分析，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》著重于消費(fèi)者私權(quán)利的保護(hù)，規(guī)定了保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的一般原則；而《城市房地產(chǎn)管理法》等房地產(chǎn)管理法律系統(tǒng)側(cè)重于侵害公權(quán)利應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)侵害消費(fèi)者私權(quán)利的規(guī)定不足。從執(zhí)法主體來(lái)看，房地產(chǎn)地方行政主管為建設(shè)和國(guó)土部門，而當(dāng)工商部門依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《合同法》和《廣告法》等法律履行保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益職責(zé)時(shí)，其主體與房地產(chǎn)行政主管部門界限模糊。

　　消協(xié)表示，鑒于房地產(chǎn)消費(fèi)糾紛是一種特殊商品和服務(wù)的糾紛，又可能同時(shí)涉及多個(gè)部門，且一個(gè)部門難以直接適用多部法律，他們建議依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的基本原則，制定有關(guān)"購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)"的專門法規(guī)或規(guī)章，明確規(guī)定房地產(chǎn)消費(fèi)糾紛的受理部門、侵害購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益的法律責(zé)任等條款。

　　另外，對(duì)于投訴較為集中的商品房質(zhì)量低劣和面積縮水兩大難題。消協(xié)建議對(duì)質(zhì)量檢測(cè)和面積測(cè)量單位實(shí)行公開(kāi)掛牌監(jiān)管制度，堅(jiān)決實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證準(zhǔn)入規(guī)定，廢除地方保護(hù)性規(guī)定，打破行業(yè)和地區(qū)壟斷，建立合法有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；試行建立商品房單套計(jì)量和質(zhì)檢報(bào)告制度，將出具商品房單套計(jì)量和質(zhì)檢報(bào)告納入售房合同約定，作為合同附件管理；嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)中質(zhì)量檢測(cè)和面積測(cè)量違法行為。