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　　上周四，北京首例業(yè)主要求確認(rèn)人防工程所有權(quán)的案件，在海淀區(qū)法院東升法庭開庭審理。因為人防辦將小區(qū)地下人防工程出租，華清嘉園部分業(yè)主認(rèn)為生活受到嚴(yán)重干擾，遂將海淀區(qū)人防辦告上法庭，該案件的開庭審理，再次將業(yè)界的目光拉向?qū)疑鸂幎说牡叵率覚?quán)益歸屬問題。

　　調(diào)查

　　出租地下室成慣例，擾民情況難求助

　　10月13日，北京首例業(yè)主要求確認(rèn)人防工程所有權(quán)的案件，在海淀區(qū)法院東升法庭開庭審理。華清嘉園的業(yè)主王先生表示，人防辦將地下二層人防工程以每年兩萬元的價格出租給華潤置地（北京）管理公司，該公司又將其轉(zhuǎn)租給一家健身中心，健身中心又轉(zhuǎn)租給50余戶外來民工、走讀學(xué)校的學(xué)生，致使環(huán)境臟亂，擾民嚴(yán)重。因此，要求法院確認(rèn)該樓地下人防工程所有權(quán)歸此樓全體業(yè)主所有，立即清退人防工程中居住的人員，并返還租金收益兩萬元。

　　據(jù)了解，目前像華清嘉園這樣出租地下室、半地下室的情況極為常見，不少物業(yè)公司還表示“這是為了貼補物業(yè)費用”。由于地下室的租戶魚龍混雜，給小區(qū)環(huán)境造成極不好的影響，再加上大部分地下室的收益并沒有真正落入業(yè)主手中，因此大部分業(yè)主都非常排斥這種做法。南城某業(yè)主向記者表示，“我們小區(qū)地下室120元起租，這么低的租金，進(jìn)來住的大部分都是外來民工，他們的生活習(xí)慣和我們完全不同；還有一些半地下室租給了個人開商鋪，干什么的都有，的確會給小區(qū)環(huán)境造成影響。這個問題也向物業(yè)反映了很多次了，但最終還是不了了之?！?

　　提醒

　　購房合同別忘約定地下室權(quán)屬問題

　　由于地下室權(quán)益歸屬較為復(fù)雜，相關(guān)法律規(guī)定也不明確，因此一旦出現(xiàn)糾紛就很難解決。一般來說，如果地下室的權(quán)屬問題在買房人和開發(fā)商簽訂買賣合同中有約定的，該約定有效，如果沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

　　北京漢卓律師事務(wù)所張艷玲律師提醒業(yè)主，為避免將來出現(xiàn)糾紛，在同開發(fā)商簽訂購房合同時就應(yīng)該做好“地下工作”，明確約定地下室的使用和權(quán)屬問題。否則，一旦出現(xiàn)糾紛，業(yè)主就會很被動。

　　■案例解答

　　地下室計入公攤 業(yè)主可分享收益

　　劉女士：當(dāng)初購房簽合同時我并不知道有地下室，但入住后卻發(fā)現(xiàn)，該住宅樓不僅有地下室，開發(fā)商還將地下室出租出去作為商鋪。我想知道，這種情況下，地下室的權(quán)益該歸誰所有？

　　解答：如果劉女士在購房合同中沒有對地下室權(quán)屬進(jìn)行約定，或者開發(fā)商也未明確表示將地下室所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉女士，并且地下室也未被列入公攤面積，則包括劉女士在內(nèi)的相關(guān)業(yè)主對地下室不享有所有權(quán)。

　　但是如果地下室被列入公攤面積，那么地下室的所有權(quán)屬于所有業(yè)主，地下室如何使用由業(yè)主們共同決定。開發(fā)商不得將地下室作為商鋪出租或出售，否則包括劉女士在內(nèi)的業(yè)主都可追究開發(fā)商的責(zé)任。

　　半地下商鋪擾民 業(yè)主可依法索賠

　　王先生：我家住在一樓，底下有一個半地下的商鋪，每天晚上經(jīng)常有業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出購物，對我家正常的作息造成了很大的負(fù)面影響。我該怎么辦？

　　解答：首先要弄清半地下室的權(quán)屬歸誰，如果沒有計入公攤面積，購房合同也沒有特別約定，你可以侵犯你的相鄰權(quán)為由主張權(quán)利；如果屬于共有部分，其費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定。

　　按照相關(guān)規(guī)定，即使地下室所有權(quán)屬于開發(fā)商，而且在使用上不受任何限制，但在使用過程中如果確有噪音、異味等情況，影響了小區(qū)業(yè)主的正常居住，則有可能構(gòu)成對小區(qū)業(yè)主相鄰權(quán)的侵犯。業(yè)主可根據(jù)《民法通則》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)中有關(guān)相鄰權(quán)的規(guī)定起訴房屋業(yè)主或承租人，要求排除妨礙，保護(hù)自己的相鄰權(quán)，請求賠償或停止損害。

　　地下設(shè)備層應(yīng)當(dāng)計入公攤面積

　　張女士：我家樓下地下室安裝有小區(qū)供水設(shè)備，最近我聽鄰居說地下室也被列入公攤面積。這合理嗎？

　　解答：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條的規(guī)定，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。同時，如果地下室沒有被作為獨立使用空間銷售或出租，是可以計入公攤面積的。所以，張女士的這種情形，應(yīng)該是可以計入公攤面積的。

　　■分析

　　獨立產(chǎn)權(quán)地下室可買賣

　　北京漢卓律師事務(wù)所張艷玲律師表示，地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2米以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

　　據(jù)介紹，地下室共分三類，人防工程只是地下室中的一類。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，作為人防工程的地下室不應(yīng)計入公攤面積，因此，一般是開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商收益。還有一類地下室是指具有單獨產(chǎn)權(quán)或與房屋共同具有一個產(chǎn)權(quán)證的地下室，此類地下室產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，業(yè)主可以任意出租地下室，具有單獨產(chǎn)權(quán)證的地下室還可作為常規(guī)住宅進(jìn)行買賣。

　　張艷玲認(rèn)為，日常生活中，業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛最多的還是作為公攤面積被列入業(yè)主房屋面積的地下室，這類地下室屬業(yè)主共同共有，任何單一業(yè)主都不能自行對地下室進(jìn)行租售，地下室的管理權(quán)由社區(qū)的業(yè)主委員會執(zhí)行。由于很多小區(qū)還沒有成立業(yè)主委員會，物業(yè)往往會先行代管，但租金收益卻很少會落入業(yè)主的腰包。

　　■實操提示

　　出現(xiàn)糾紛先看地下室產(chǎn)權(quán)歸屬

　　在現(xiàn)實生活中，一旦出現(xiàn)地下室糾紛，如果購房合同中沒有明確的地下室權(quán)益歸屬條款，購房者往往會陷入無休止的“扯皮戰(zhàn)”中。記者采訪了有關(guān)律師，購房者在發(fā)生糾紛的時候，可以根據(jù)地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬做一個初步判斷。