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近年來，隨著國內(nèi)房價的不斷上漲，相比之下，歐美等國因經(jīng)濟(jì)探底,房價出現(xiàn)大跌，越來越多中國買家們開始漂洋過海，掀起一輪海外置業(yè)熱潮。從倫敦到悉尼，從新加坡、溫哥華到紐約，都成了中國買家置業(yè)首選的熱門城市。

北京五環(huán)外的一套兩居室，就能換來歐洲的永久居留權(quán)和一套別墅，海外置業(yè)真如“天上掉下來的餡餅”嗎？消息顯示，由于對當(dāng)?shù)卣叩牟涣私?，越來越多中國買家因?yàn)楸?ldquo;忽悠”而叫苦不迭，“海外購房熱”升溫的同時，投資風(fēng)險開始顯現(xiàn)：想要掘金海外樓市，國人需要補(bǔ)的功課還很多。

私人買賣違約成本低小心對方悔約耽誤你時間

2013年的財(cái)富品質(zhì)研究院發(fā)布的《中國豪宅報告》稱，在接受調(diào)查的中國買家中，67%有購買境外房產(chǎn)的想法，其中51%的中國人購買境外豪宅是出于子女教育的考慮。

然而，海外房地產(chǎn)市場對中國客戶來說是陌生的。面對不同的國家、不同的語言、不同法律體系、不同的市場規(guī)則，以及不同的風(fēng)俗習(xí)慣，中國客戶難以一一了解清楚。于是，中國客戶在海外買房投資，就會存在一定的風(fēng)險。

“現(xiàn)在這部分錢都收不回來了，全家辦移民的時間也被耽誤了。”在被騙后，計(jì)劃移民的王先生顯得十分沮喪。從2012年葡萄牙出臺購房移民政策后，葡國吸引了大量的投資移民客戶，尤其是眾多的中國客戶。這在促進(jìn)葡萄牙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，同樣促進(jìn)了房價的上揚(yáng)。在歐洲，房價大幅上漲從來都是小概率事件，遇到難得的漲價，許多房產(chǎn)持有者不禁后悔之前賣價過低，從而產(chǎn)生了反悔事件。

王先生在考察葡萄牙房產(chǎn)時，因機(jī)場附近二手房中介宣傳的房產(chǎn)價格低廉，便放棄了之前購買一手房的計(jì)劃，轉(zhuǎn)向了這套二手的聯(lián)排別墅。

“當(dāng)時覺得價格低了15%，比較劃算。”王先生說。然而，在王先生交付20%的定金之后，當(dāng)?shù)胤績r又出現(xiàn)了大幅度上漲，賣家因此產(chǎn)生了悔意。他告訴王先生，因?yàn)橹笆蹆r過低，不具備公平交易條件，因此要求解除合同。

據(jù)悉，在葡萄牙像這樣的私人賣家違約的成本很低，幾乎沒有嚴(yán)厲的懲罰措施，王先生只得無奈接受。“明明交了定金，連雙倍定金的違約金也沒有，”他說，“因?yàn)槿思艺f是訂金，不是定金，退不了。”好在王先生資金充裕，但對于許多預(yù)算剛剛好的家庭，如果遇到這種情況，移民夢可能就此中斷。

二手房可能“多主”“永久產(chǎn)權(quán)”有利也有弊

歐洲目前開放的移民政策多為購房移民，也就是購買一定金額的房地產(chǎn)，即可辦理歐洲的居留權(quán)。相對于新房，歐洲二手房的價格普遍偏低，更具有誘惑力。然而，二手房的產(chǎn)權(quán)不清、質(zhì)量沒有保障等多個原因，大大加大了購買二手房進(jìn)行移民的風(fēng)險。

在購買了里斯本的一套二手房后，張先生就“淪陷”在了葡萄牙的法庭上—這套產(chǎn)權(quán)不清的公寓，不僅為張先生惹來各種麻煩，更是無限期地拖延了張先生全家辦理移民的時間。

因?yàn)闅W洲危機(jī)的影響，許多歐洲人身上都背負(fù)了債務(wù)，而他們借債的方式正是抵押房產(chǎn)。2013年，張先生在葡萄牙考察期間，通過酒店中塞入門縫的小廣告，聯(lián)系當(dāng)?shù)刂薪橘徶昧艘惶孜挥诶锼贡镜亩址繌V告。但張先生不知道的是，這套房子當(dāng)時已被抵押出去，只是因?yàn)闆]有完成正式抵押手續(xù)，因此無法發(fā)覺產(chǎn)權(quán)問題。

張先生在支付40%購房定金后（一般正規(guī)開發(fā)商只要求5%—10%定金），回國支付了其余尾款，并成功遞交了移民申請。然而，與此同時，這套公寓的抵押手續(xù)也正在辦理。

2014年，收到葡萄牙法院傳票通知后，張先生才得知，他購買的這套公寓的一半產(chǎn)權(quán)在一年前已經(jīng)屬于賣家之外的另一個人；而這位持有人在得知房屋被賣后，向葡法院提出了訴訟。自此，張先生全家辦理移民的期限被無限延長，并需要經(jīng)常赴葡萄牙出庭。根據(jù)葡萄牙相關(guān)法律，即使客戶以有產(chǎn)權(quán)瑕疵的房產(chǎn)獲得了黃金居留權(quán)，只要有相關(guān)利益的第三人提出訴訟，會隨時影響客人黃金居留權(quán)的更新。

對此海外購房陷阱，澳洲持證律師周瑤提醒稱，國外購房比較靈活，很多客戶覺得和在中國買房子沒有太大區(qū)別，實(shí)際上，很多國家在社會環(huán)境還是大家認(rèn)可的交易制度以及法律都和國內(nèi)不同。“如果你選擇購買的是二手房，那么即使這套房屋的產(chǎn)權(quán)沒有任何問題，但是在歐洲存在一套房屋有幾個擁有者的現(xiàn)象。也許賣給你房屋的人只擁有這套房屋產(chǎn)權(quán)的50%，然后他把房屋賣給了你，辦理過戶以后，過了一段時間，當(dāng)這套房屋的其他權(quán)力相關(guān)人發(fā)現(xiàn)他的這部分產(chǎn)權(quán)受到侵犯的時候，他隨時可以對購買人提起訴訟。”周瑤說，購買人如果通過這套房產(chǎn)拿到身份的話，那身份后續(xù)的登記會受到很大影響的，移民局會要求你弄清楚房屋產(chǎn)權(quán)，那你就需要付出更多的時間和金錢，可能還需要到歐洲去參加開庭，甚至?xí)o自己在歐洲的信用造成不良記錄。

據(jù)介紹，歐洲房產(chǎn)的最大優(yōu)勢就是國內(nèi)所缺失的“永久產(chǎn)權(quán)”，然而正因?yàn)闅W洲的房產(chǎn)可以永久使用，使得二手房產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些年久失修的“老房子”。在歐美國家，大多數(shù)二手房在出售之前，會對其進(jìn)行整修和翻新，因此在看房的客戶眼里，這種房子可達(dá)到9.5成新的程度。

但實(shí)際上，在時間較短、經(jīng)驗(yàn)不足的情況下，購房人很難核實(shí)房屋的質(zhì)量情況，如果房屋出現(xiàn)蟲害（歐洲房子的特點(diǎn)）、質(zhì)量問題、曾用于不良用途或鄰里關(guān)系緊張等，也會影響購房人將來的使用及交易。

同樣要小心“黑中介”請什么樣的律師也很重要

由于各國相關(guān)政策不同，中國客戶很難單獨(dú)了解清楚不同國家的不同法律體系、市場規(guī)則以及購房政策等內(nèi)容，這時就需要聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)、律師來進(jìn)行把關(guān)，防止出現(xiàn)意想不到的風(fēng)險。

然而你如果以為只要交給專業(yè)的代理機(jī)構(gòu)，或者交給專業(yè)的律師來做，就可以完全避免風(fēng)險，這種想法可能大錯特錯。在丁先生決定購買當(dāng)?shù)刂薪榫W(wǎng)站上掛出的四套房產(chǎn)時，他并不知道這是一個騙局。

據(jù)介紹，許多國外中介制作類似房產(chǎn)匯總網(wǎng)站，以低價吸引購房者；然而，這些國外中介并不具備相關(guān)資質(zhì)，因此無法給客戶做出移民承諾。

丁先生找到的中介為他介紹了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)律師，并約定只收取5000歐元作為律師費(fèi)，其中包括了房產(chǎn)手續(xù)轉(zhuǎn)移費(fèi)、房產(chǎn)律師代理費(fèi)、移民律師代理費(fèi)。對于他而言，這似乎是“撈到一個大便宜”，不僅找到了便宜的房屋，而且只支付了廉價的手續(xù)費(fèi)。然而，在丁先生支付了5000歐元后，這一中介便連帶費(fèi)用和丁先生的申請材料一起“消失”了。

據(jù)了解，正常情況下，房產(chǎn)律師的收費(fèi)為房產(chǎn)價值的1%，同時需要對房屋產(chǎn)權(quán)情況做出調(diào)查；而移民律師的費(fèi)用為5000歐元，為避免利益沖突，這兩個律師不應(yīng)選在同一個律師所。

據(jù)介紹，國外也會有一些不太正規(guī)的中介，他們會以房源很好、律師費(fèi)很便宜等方式吸引客戶。在這種情況下，他可能會隱瞞關(guān)于這套房子的一些真實(shí)情況。比如房屋質(zhì)量、房屋維修費(fèi)用等問題，中介可能會選擇不把這些告訴你，并且利用客戶對當(dāng)?shù)胤傻牟涣私?，給你簽一個非正式的合同。

有的中介向客戶推薦一名律師從頭到尾、從購房到移民全部搞定。但作為正規(guī)的代理機(jī)構(gòu)，在你買房時會有一名專門的房產(chǎn)律師，對房屋的歷史、報價是否合理，以及合同有沒有對你不利的條款做一個整體評估；在你的移民方面會由另外一個律師來擔(dān)任。因?yàn)橛袃蓚€律師擔(dān)任會防止一名律師為了自己的一些利益去欺騙客戶。

國外房價漲幅較平穩(wěn)

購房移民熱或致房價虛高

目前中國人購買海外房產(chǎn)比較多的國家為美國、加拿大和澳洲，然而目前加拿大的房價已經(jīng)達(dá)到頂峰。當(dāng)加拿大關(guān)閉移民政策后，那里的房子就失去了吸引力。美國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)剛剛復(fù)蘇，很多地方房價也出現(xiàn)上漲的趨勢，但漲幅還不是很高，如果選對了地方的話，房子是很值得入手和投資的。

而澳洲的房價一直在不斷攀升，不少分析把原因歸結(jié)為因?yàn)楹芏嗳嗽诎闹拶I的都是期房。期房可能是開發(fā)商幾年后才交房，在這之前你不用付很多錢，只要付定金就可以，其他都可以從銀行貸款，而且銀行對您身份的核查相當(dāng)寬松，可能隨便寫一個收入證明，銀行就會給你放款。

于是，對于很多人來說，在澳洲買房變相地變成了炒樓花（炒期房），很多時候澳洲樓房建成時，這座樓已經(jīng)被轉(zhuǎn)賣了五六次，這時最后一個接棒的價格就很浮夸了。

海外房地產(chǎn)市場與中國房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律并不一致，所以中國客戶不能以國內(nèi)房價的變化去衡量海外房價的漲跌。北京房展組委會副秘書長魏克非表示：“海外房地產(chǎn)市場與我國一線城市的房地產(chǎn)市場存在差異，中國客戶在國外買房投資，想要在兩年后價格就能翻番，就能掙到大錢，是不可能的。國外房地產(chǎn)市場更加成熟，房價保持平穩(wěn)增長，澳大利亞房價每年保持在7%至11%的增長，在英國，十年左右房價才會翻一倍。”

魏克非還強(qiáng)調(diào)說：“國外的房地產(chǎn)市場也不是一味向上的，各國的房價也會有漲有跌。中國客戶在海外買房投資要注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的變動情況。”

買房投資非一錘子買賣

出租或面臨諸多煩惱

目前不少中國買家海外購房可能只為了換取海外身份，或者暫時還無法去海外居住，于是不少國內(nèi)買家可能寄希望于通過出租來獲取一些投資收益。然而在國外，持有一座房屋并不僅是一紙房產(chǎn)證或是穩(wěn)定的投資收益那么簡單，因?yàn)閲夥课萃顿Y絕非一錘子買賣，后續(xù)的改建、維護(hù)等問題頗多。

據(jù)報道，在美國購置房產(chǎn)，除了后續(xù)每年都要繳納的房產(chǎn)稅和保險外，房屋的維護(hù)經(jīng)費(fèi)是最大的支出。自住房尚且如此，那些投資房的屋主，若是沒有雇請一個專門的地產(chǎn)中介來打理房屋事宜；或是人在外地，未及時回應(yīng)社區(qū)管理局的要求，通常會被處以高額的罰金。而高檔小區(qū)的社區(qū)也通常不歡迎租客，因而會千方百計(jì)地刁難投資房的租客。

據(jù)介紹，在房屋價格攀升的背景下，倫敦高檔住宅區(qū)有高達(dá)700棟空置豪宅的報導(dǎo)，讓倫敦人的神經(jīng)很受刺激。倫敦市長鮑里斯·約翰遜呼吁議會征收懲罰性稅，以懲戒這些長期空置的屋主。

有專家指出，海外購房除了需應(yīng)對隨時可能征收的空置房重稅外，即便成功買房，回報也未必像看上去的那么“美”。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產(chǎn)稅和管理費(fèi)。土地出讓金是分期支付的地稅，在大洛杉磯地區(qū)，基本上每年按交易價的1.25%。來收取地稅，而且會根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速和資產(chǎn)價值的增長水平做同向調(diào)整。若購買的是二手房，交易稅占成本的比例更高。

另外，國外的法律規(guī)定與中國并不相同，中國客戶在國內(nèi)做出的行為沒有違法，但到了國外就有可能觸犯了法律的底線。魏克非舉例稱：“在美國，租戶則受法律很全面的保護(hù)。有中國客戶在美國買了房，把房子出租出去，按照美國法律規(guī)定是不能隨便把租戶趕走的。當(dāng)房子的暖氣壞了，租戶打電話給中國客戶，要求中國客戶修理暖氣。倘若中國客戶沒有及時修好暖氣，就違反了美國的法律。一旦租戶到當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，中國客戶就有可能被法院抓起來，因?yàn)榕瘹鉀]修好相當(dāng)于謀財(cái)害命。”魏克非稱，中國客戶在德國買房后把房子出租，不能隨意上漲租金，如果業(yè)主一下抬高房租達(dá)30%，就違反了德國的法律。