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高遠(yuǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)：呂世鋒

人物檔案： 
       

正在重點(diǎn)執(zhí)行項(xiàng)目：正定國際小商品市場(chǎng)二期（汽配五金城）
曾營銷執(zhí)行項(xiàng)目：北苑家園（北京），10號(hào)名?。ū本?，藝水方園（北京）、易事達(dá)休閑購物廣場(chǎng)（北京）、金湘潭商業(yè)廣場(chǎng)（湖南）等。

訪談實(shí)錄：

  銀河：呂總，您好，很高興您能接受我們的采訪。聽說呂總是剛剛回到石家莊的，在其他的城市也一直在從事房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)嗎？

    呂總：是的，我剛剛回到石家莊，本身是石家莊人，踏入職場(chǎng)七年一直在地產(chǎn)圈服務(wù)。我本身是學(xué)設(shè)計(jì)的，剛開始做地產(chǎn)廣告，隨著工作的深入整盤運(yùn)作項(xiàng)目。

   銀河：從廣告包裝到運(yùn)營項(xiàng)目是不是會(huì)有一個(gè)心理上或者工作方向上的轉(zhuǎn)變呢？

    呂總：的確是，轉(zhuǎn)變很大。在廣告公司工作的時(shí)候，主要從事形象設(shè)計(jì)到產(chǎn)品包裝，轉(zhuǎn)到做策劃時(shí)，就涉及到一個(gè)市場(chǎng)摸底的過程，包括后來做銷售，更是深入到一線消費(fèi)市場(chǎng)。

    銀河：剛剛回到石家莊，談?wù)勀鷮?duì)石家莊的地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)的看法。

    呂總：石家莊是個(gè)發(fā)展速度非?？斓男屡d城市，每年都能欣喜的看到基礎(chǔ)設(shè)施和地產(chǎn)等方面的變化。雖然與一些東部老城市相比還有一定差距，人均銀行存款占收入的比例還是比較高，市場(chǎng)的消費(fèi)力還不夠旺盛，間接表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)上就是量還不夠大、質(zhì)不是太高。目前政府提出的“三年大變樣”，對(duì)石家莊面貌上一個(gè)大臺(tái)階具有積極意義，可稱為石家莊城市面貌的一大拐點(diǎn)。“三年大變樣”中提到今年每個(gè)區(qū)可能都要拆遷10幾20幾個(gè)城中村，加起來有近百個(gè)城中村需要拆遷改造，再包括政府也加大了郊縣的建設(shè)。城區(qū)改造和邊緣版塊成規(guī)模住宅的出現(xiàn)就必然要求商業(yè)配套達(dá)到一定的比例，這樣，商業(yè)配套和專業(yè)市場(chǎng)引導(dǎo)消費(fèi)，消費(fèi)力得以快速釋放；反過來，消費(fèi)對(duì)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)又起到一個(gè)拉動(dòng)作用；消費(fèi)和商業(yè)地產(chǎn)就形成一個(gè)互促進(jìn)共繁榮的局面。

    在我印象中，自03年初，石家莊的現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入快速發(fā)展階段。去年底，張?jiān)拼〞浀牡絹?，一系列地方政策的出臺(tái)，更加快了我市商業(yè)的發(fā)展步伐。比如現(xiàn)在的先天下商圈正在迅速成型，世貿(mào)名品做了產(chǎn)品改造，科技館后身一個(gè)不低于200米的建筑集群正在規(guī)劃；在東南區(qū)域卓達(dá)和聯(lián)邦的商業(yè)圈已具有很大市場(chǎng)號(hào)召力；另外還有以新客站為中心的南部商業(yè)商務(wù)區(qū)已在籌備建設(shè)中；北部、西部也有相應(yīng)的規(guī)劃和動(dòng)作，這樣就會(huì)打破原來的簡單的一兩個(gè)商場(chǎng)、市場(chǎng)占據(jù)整個(gè)石家莊商業(yè)市場(chǎng)的單一局面。當(dāng)然，競(jìng)爭的最大受益者是百姓消費(fèi)者。

 銀河：聽說目前高遠(yuǎn)集團(tuán)也正在運(yùn)作正定的一個(gè)大項(xiàng)目。

    呂總：是的，正定是“1+4”組團(tuán)中最大受益者。1月18日，在省會(huì)城市建設(shè)“三年大變樣”動(dòng)員大會(huì)上，我市下發(fā)了《省會(huì)城市建設(shè)三年大變樣和2008年邁大步實(shí)施方案》，其中確定今年正定新區(qū)實(shí)施三項(xiàng)工程之一就是建筑面積約48萬平方米的國際小商品市場(chǎng)二期工程。正定由“縣”變成“區(qū)”是大勢(shì)所趨，正定小商品市場(chǎng)以批發(fā)為主，如果做零售，市場(chǎng)規(guī)模和需求可能不是太大，她身處只有幾十萬人口的縣城。但是我們是按照政府和協(xié)助政府的規(guī)劃，承接整個(gè)南三條批發(fā)功能的轉(zhuǎn)移，有了政府的支持，正定小商品市場(chǎng)的前景就可觀了。那么，現(xiàn)有的南三條市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行升級(jí)改造，加強(qiáng)零售功能。

    銀河：但是，南三條新近建設(shè)的市場(chǎng)還在做批發(fā)業(yè)務(wù)。

    呂總：沒錯(cuò)，批發(fā)是南三條及新華集貿(mào)區(qū)幾十年來的重要贏利模式。但是，你也許注意到他的內(nèi)外部環(huán)境的改造升級(jí)正在朝著商場(chǎng)模式的新型城市中心區(qū)市場(chǎng)去運(yùn)作，其多數(shù)營業(yè)時(shí)間是在進(jìn)行零售業(yè)務(wù)。我時(shí)常去那里走訪調(diào)研，商戶們普遍反映批發(fā)業(yè)務(wù)不太好做了，業(yè)界大環(huán)境不談，從幾個(gè)現(xiàn)實(shí)問題可以去分析：一是火車站南遷，把他現(xiàn)在擁有的交通優(yōu)勢(shì)打破了；二是政府規(guī)定二環(huán)內(nèi)不允許進(jìn)大貨車，將來三環(huán)內(nèi)也會(huì)加以限制?；疖嚭拓涇嚩歼M(jìn)不來，那他批發(fā)所需基本的大宗物流要素就受到了制約。所以需要有目的的升級(jí)改造，對(duì)市場(chǎng)也是一個(gè)適應(yīng)，也是市場(chǎng)的需求。那么把一大部分批發(fā)功能轉(zhuǎn)移到正定就是最好的選擇。正定的小商品市場(chǎng)緊挨著107國道，向東一公里就是京深高速，西南角上就是正定火車站，正定火車站的客運(yùn)功能在慢慢淡化，而貨運(yùn)功能卻是很發(fā)達(dá)。舉例說北京臨郊的高碑店等站承載了北京的大量貨運(yùn)功能，石家莊的貨運(yùn)功能就得需要正定去承載。

     正定小商品市場(chǎng)總計(jì)約120萬平方米的開發(fā)量，分為4期開發(fā)，我們是做其中的二期，近50萬的建筑開發(fā)量。并且，值得一提的是，在120萬平米以外還有一個(gè)倉儲(chǔ)物流基地，為我們做配套；還有就是在我們的北部要有一個(gè)公交總站，解決咱們部分零散的買家的交通問題。另外，我們離位于正定的石家莊國際機(jī)場(chǎng)只有4公里。那么，石家莊國際機(jī)場(chǎng)第一滿足省會(huì)客流量的需要，第二滿足石家莊的貨運(yùn)需要，第三也是最重要的一點(diǎn)，它作為北京的一個(gè)中轉(zhuǎn)站。北京國際機(jī)場(chǎng)最大的功能是客運(yùn)，他不可能拿出特別大的規(guī)模去做貨運(yùn)。最后，石家莊還有一個(gè)陸港，海關(guān)的一些手續(xù)也可以在就地解決，這樣就不用跑秦皇島、黃驊了。