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張家口：張家口市區(qū)、宣化、涿鹿、懷來(lái)、下花園、赤城、萬(wàn)全、崇禮

承德：承德市區(qū)、灤平、興隆

廊坊：廊坊市區(qū)、三河（燕郊）、大廠、香河、固安、永清、霸州、文安

保定：保定市區(qū)、徐水、清苑、滿城、涿州、淶水、高碑店

唐山：唐山市區(qū)、豐南、豐潤(rùn)、開(kāi)平、古冶、玉田、遵化、曹妃甸

秦皇島：秦皇島市區(qū)、北戴河、北戴河新區(qū)、撫寧、昌黎

滄州：滄州市區(qū)、滄縣、渤海新區(qū)、肅寧、河間、任丘

石家莊：石家莊市區(qū)、鹿泉、藁城、欒城、正定

衡水：衡水市區(qū)、冀州

邢臺(tái)：邢臺(tái)市區(qū)

邯鄲：邯鄲市區(qū)

01 市場(chǎng)分析

2022年4月份，行業(yè)整體環(huán)境仍然處于低迷階段，購(gòu)房者的觀望情緒較重，疊加疫情影響，樓市熱度持續(xù)走低，市場(chǎng)成交慘淡。政策層面有所放松突破,秦皇島取消限購(gòu)，張家口降低首付比例，石家莊提高公積金貸款額度，部分銀行在河北省范圍內(nèi)下調(diào)了房貸利率等等，多條措施釋放行業(yè)利好支持購(gòu)房者合理住房需求。

據(jù)克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，4月河北省商品住宅成交面積95.55萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌19.51%，同比下滑67.06%；成交額99.14億元，環(huán)比下跌20%，同比下跌68.71%；成交均價(jià)為10376元/㎡，環(huán)比下跌0.57%，同比下滑5%；新增供應(yīng)面積107.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲11.81%，同比下跌68.95%。整體來(lái)看，河北省新房市場(chǎng)成交規(guī)模進(jìn)一步下滑，市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)低迷。

02 房企業(yè)績(jī)解讀

受疫情反復(fù)、房企資金鏈承壓、購(gòu)房者觀望情緒濃厚等多因素影響，2022年1-4月河北各大房企銷售業(yè)績(jī)普遍不佳。TOP30房企僅實(shí)現(xiàn)233.85億元的銷售業(yè)績(jī)，同比去年同期下跌48.9%。多數(shù)房企的銷售額不足5億元，超過(guò)10億的房企僅有8家。TOP10上榜門(mén)檻7.95億元，河北永康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司將TOP30上榜門(mén)檻鎖定在2.87億元。

2022年1-4月樓市熱度持續(xù)低位，在市場(chǎng)低迷走勢(shì)下，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，房企整體較為審慎，入市新項(xiàng)目不多，品牌房企去化更有優(yōu)勢(shì)。銷售額榜單TOP5中僅有榮盛發(fā)展1家本土房企，萬(wàn)科、碧桂園、中海、美的置業(yè)四家外來(lái)房企分列其余四席。2022年1-4月房企銷售額TOP30榜單中，TOP5頭部企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額86.4億元，占TOP30房企總成交金額的37%，TOP10房企的占比為60%，TOP15房企的占比為74%，市場(chǎng)集中度與上月相比略有下滑。

萬(wàn)科以19.62億元奪得2022年1-4月房企銷售額排行榜冠軍，其以“城市運(yùn)營(yíng)商”作為定位，在投資端、營(yíng)銷端、品牌端持續(xù)穩(wěn)定發(fā)力，在市場(chǎng)低迷的情況下，依舊交出了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。其中位于石家莊的萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目助力較大，2022年1-4月銷售額4.14億元。碧桂園以18.64億元億元緊隨其后，其在河北項(xiàng)目眾多，不僅有人氣盤(pán)碧桂園·雍華府持續(xù)熱銷，永清碧桂園上和院等項(xiàng)目近期開(kāi)盤(pán)加推，去化率良好。中海以16.35億元的成交額位列第三，前三甲的競(jìng)爭(zhēng)仍然十分激烈。

03 典型項(xiàng)目解讀

分區(qū)域看，石家莊和邯鄲為熱銷項(xiàng)目集中地，2022年1-4月TOP30項(xiàng)目銷售額榜單中，石家莊和邯鄲分別有10個(gè)項(xiàng)目，在河北省各城市中上榜項(xiàng)目最多。

2022年邯鄲新房供應(yīng)力度不減，多個(gè)樓盤(pán)加推入市。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年1-4月邯鄲市新建商品住宅共供應(yīng)68萬(wàn)㎡，包括如天正·山河璽院、保利閱云臺(tái)、美的·羅蘭峯景、美的·公園天下等多個(gè)品質(zhì)改善型項(xiàng)目入市，起到了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。石家莊作為省會(huì)城市，有穩(wěn)定的購(gòu)房需求支撐，萬(wàn)科翡翠書(shū)院、中海云錦、融創(chuàng)中心等紅盤(pán)的加推入市，引來(lái)一波小范圍的增長(zhǎng)。4月受房企半年度總結(jié)影響，眾多項(xiàng)目積極促銷降價(jià)推貨，但除一些優(yōu)質(zhì)地段品質(zhì)項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目銷售效果不及預(yù)期。

從產(chǎn)品類型來(lái)看，熱銷項(xiàng)目仍以改善型為主。以中海楓丹公館、天正·山河璽院、萬(wàn)科翡翠書(shū)院為代表的項(xiàng)目，主推戶型基本以三居為主，或者是功能型更強(qiáng)的四居，迎合和滿足市場(chǎng)上改善需求的群體。另外今年入市項(xiàng)目，洋房小高層產(chǎn)品增多，隨著三胎政策的放開(kāi)、人居品質(zhì)的提升、加上政策和市場(chǎng)刺激，改善型的購(gòu)房需求逐步增多，更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品力的打造。

（1）中海楓丹公館：中海楓丹公館位于唐山路南區(qū)，與南湖公園一路之隔，是中海地產(chǎn)入駐唐山首作項(xiàng)目。整體規(guī)劃占地面積約236畝，由A01地塊、A02地塊、A03地塊構(gòu)成。A01地塊容積率2.0，產(chǎn)品為建面約107-140㎡11-15層洋房；A02地塊容積率1.2，產(chǎn)品為建面約160-220㎡5-6層洋房。A03地塊容積率1.2，以建面約160-220㎡4-6層洋房及約230㎡疊拼住宅產(chǎn)品為主。項(xiàng)目整體采用法式經(jīng)典建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格，戶型產(chǎn)品充分利用密度與容積率優(yōu)勢(shì)，最大化利用面寬。周邊配套成熟完善，環(huán)境優(yōu)美適合居住。2022年1-4月共計(jì)成交274套，簽約金額8.14億元。

（2）天正·山河璽院：2022年1-4月共銷售255套，成交額4.29億元。項(xiàng)目位于邯鄲叢臺(tái)區(qū)，緊鄰中華大街、聯(lián)紡路、北倉(cāng)路等6條城市主干道，出行便利，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套齊全。規(guī)劃建筑面積約105㎡-252㎡的低密洋房小高層產(chǎn)品。依靠?jī)?yōu)越的地理位置及優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，得到客戶青睞，成為邯鄲紅盤(pán)。

（3）萬(wàn)科翡翠書(shū)院：萬(wàn)科翡翠書(shū)院位于石家莊長(zhǎng)安區(qū)，是萬(wàn)科集團(tuán)在石家莊打造的第二座高端翡翠系項(xiàng)目，也是萬(wàn)科在石家莊打造的旗艦大盤(pán)。項(xiàng)目的定位是“萬(wàn)科學(xué)院派，洋房住區(qū)”。項(xiàng)目總占地面積300多畝，總建筑面積60萬(wàn)㎡，體量巨大，定位高端，地理位置優(yōu)越，配套豐富。規(guī)劃打造三大學(xué)府公園，五大藝術(shù)花園，7000㎡文體中心兩所幼兒園及一所公立小學(xué)。萬(wàn)科翡翠書(shū)院共分為五期產(chǎn)品，產(chǎn)品類型有洋房、高層；高層戶型為86-165平米二至四居，洋房戶型為142-162平米三居。項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)持續(xù)暢銷，2022年1-4月共銷售223套，成交額4.14億元。

04 總結(jié)展望

今年以來(lái)，受疫情影響河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍交易低迷、購(gòu)房者觀望情緒濃厚，房企業(yè)績(jī)不佳，項(xiàng)目銷售表現(xiàn)一般。雖然部分房企和項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷動(dòng)作，但水花不大，市場(chǎng)以價(jià)換量仍為主要去化手段。4月僅石家莊和燕郊市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)有趨穩(wěn)跡象，其余市場(chǎng)購(gòu)房者觀望情緒依然濃厚。

2022年至今政策面寬松，多地降首付、降房貸利率，隨著秦皇島解除限購(gòu)、石家莊有限度放松限購(gòu)，廊坊試探解除限購(gòu)以及張家口首付比例下調(diào)等出現(xiàn)，河北各區(qū)域或?qū)⑿Х戮植糠潘赡酥寥嫒∠八南蕖闭?，“政策底”已非常明顯。但當(dāng)前樓市正處于修復(fù)期，短期內(nèi)市場(chǎng)仍將處下行通道，未來(lái)隨著中央信貸寬松和各地方刺激紓困政策的不斷深化，市場(chǎng)信心有望逐漸恢復(fù)。