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在大灣區(qū)布局了十?dāng)?shù)個(gè)項(xiàng)目的金科，債券展期，大股東股票強(qiáng)平，正迎來(lái)多事之秋。

現(xiàn)金短債比從2021年底的0.91降至2022年三月底的0.74,金科不僅三道紅線轉(zhuǎn)綠漸行漸遠(yuǎn)，這家兩千億房企正在被短債壓垮。

2017年金科提出跨越式發(fā)展，明確以高周轉(zhuǎn)為導(dǎo)向；也是這一年金科開(kāi)始進(jìn)軍廣佛；地越拿越小，在外圍敲敲打打；金科在廣佛的表現(xiàn)似乎正是其盲目擴(kuò)張的縮影。

01

大股東爆倉(cāng)，債券展期金科還好嗎？

重慶有句流行語(yǔ)：“去南山看夜景，到解放碑看美女，到金科買房子?！?

金科地產(chǎn)，這個(gè)在大灣區(qū)布局了十?dāng)?shù)個(gè)項(xiàng)目的重慶房企，對(duì)于廣佛惠的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也并不陌生。

不過(guò)最近這家兩千億的“西南王”，過(guò)得頗不平靜。

5月19日金科宣布引入國(guó)企戰(zhàn)投的重大利好，結(jié)果第二天其股價(jià)便直奔跌停。

5月20日的金科，先是盤中傳出債券違約展期的消息，盤后更是官宣大股東股票被強(qiáng)制平倉(cāng)。

金科股份公告截圖

昨晚剛吃一口糖，今天就挨兩記悶棍；金科的騷操作讓投資者們直呼傷不起。

當(dāng)然同樣緊張的還有金科的購(gòu)房者，買的房子會(huì)不會(huì)爛尾，成了縈繞在他們心頭的拷問(wèn)。

要知道從2022年3月開(kāi)始，金科地產(chǎn)就開(kāi)始大規(guī)模拒付到期的商業(yè)承兌匯票。ECDS系統(tǒng)顯示，截至4月，金科地產(chǎn)共計(jì)拒付了2318筆商票。

據(jù)悉早在2022年1月，重慶金科地產(chǎn)總部，聚集了大批被拒付商票的供應(yīng)商，他們把公司總部大樓一樓的玻璃大門，砸了個(gè)稀巴爛。

除了商票問(wèn)題，今年5月份“金科系”旗下名為“小金牙”理財(cái)平臺(tái)的產(chǎn)品逾期兌付，更是讓金科的前景蒙上了一層陰影。

商票拒付+理財(cái)逾期+債券展期，這套熟悉的流程走下來(lái)，緊接的就是—停工。

領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖

通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)留言板可以看到，全國(guó)各地都有業(yè)主在投訴金科項(xiàng)目交房困難的問(wèn)題。

從深耕重慶的西南王，到全國(guó)布局的20強(qiáng)。號(hào)稱總資產(chǎn)4000億元的金科，走到了交付困難的境地，這不免讓人唏噓。

02

短期債務(wù)，壓死金科的稻草

是什么壓倒了金科？

年報(bào)顯示，截至2021年年底，金科扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%，凈負(fù)債率為69.51%，兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)標(biāo)，但現(xiàn)金短債比0.91，未達(dá)到1的指標(biāo)線。

三道紅線踩中的這一條，說(shuō)明現(xiàn)金流與償債能力本是金科今年的大考。

在2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，金科領(lǐng)導(dǎo)層表示希望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比提升至1以上。抓回款促銷售，或許能讓金科度過(guò)短期的難關(guān)。

金科2021業(yè)績(jī)會(huì)圖片來(lái)源：金科官網(wǎng)

可惜2022開(kāi)局實(shí)在太難了；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國(guó)商品房銷售面積3.1億平方米，銷售額2.97萬(wàn)億，同比分別下降13.8%和22.7%。

大環(huán)境的慘淡，讓金科離綠檔目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。

截至2022年3月末，金科賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物合計(jì)為208.16億，息負(fù)債合計(jì)達(dá)到了280.30億，現(xiàn)金短債比進(jìn)一步降至0.74倍。

顯而易見(jiàn)的是，金科手上的現(xiàn)金根本無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，為了解決現(xiàn)金流問(wèn)題，公司甚至開(kāi)始跟實(shí)控人女兒借起了高息貸款。

金科實(shí)控人黃紅云女兒黃斯詩(shī)曾向金科子公司金科企業(yè)提供一年期1.2億元借款，年利率10%。

金科股份公告截圖

雖然這筆貸款耐人尋味，但在短期債務(wù)面前，如果金科需要老板女兒的1.2億來(lái)救急，這也無(wú)異于飲鴆止渴。

壓死金科的最后一根稻草，無(wú)疑是短期債務(wù)。

但冰凍三尺非一日之寒，這個(gè)結(jié)局或許金科早已埋下。

03

從廣佛看金科擴(kuò)張后的脆弱

埋下這顆危機(jī)種子的就是高周轉(zhuǎn)。

2017年，金科在佛山拿下創(chuàng)智城商住地；這是金科首入廣佛的一年，同時(shí)也是金科提出跨越式發(fā)展，明確以高周轉(zhuǎn)為導(dǎo)向的一年。

金科不再偏安一隅，而是加速全國(guó)擴(kuò)張，并加快項(xiàng)目進(jìn)度建設(shè)，從拿地到定位、到方案、到開(kāi)工時(shí)間均大幅縮短，交房周期全面提速。

于是金科2017年銷售額更是幾乎翻倍，增長(zhǎng)率高達(dá)97.5%，在2018年，金科更是實(shí)現(xiàn)銷售額1291億元，成功踏入千億陣營(yíng)。

不過(guò)在快速擴(kuò)張的同時(shí)，金科似乎并沒(méi)有把根基打牢；以前述佛山創(chuàng)智城商住地為例。

彼時(shí)周邊的一手房?jī)r(jià)才僅僅1.7萬(wàn)元/㎡，金科拿下這宗地塊，折合樓面地價(jià)卻高達(dá)1.64萬(wàn)元/㎡！

其高位站崗風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大。

為了服務(wù)于高周轉(zhuǎn)，拿地不慎重是其一，金科失去了地方性房企的匠心也是一個(gè)原因。

從金科新增土儲(chǔ)的平均計(jì)容建面可以看出，高周轉(zhuǎn)的金科開(kāi)始專注于小地塊，“短平快”的打法，更像打一槍換個(gè)地方。

這從廣佛的項(xiàng)目布局體現(xiàn)的淋漓盡致，廣州的項(xiàng)目不僅總價(jià)低，且皆位于南沙、增城、花都等地，中心區(qū)沒(méi)有布局。

金科在廣州項(xiàng)目一覽

同樣是重慶地頭蛇的龍湖，其憑借天河天辰原著項(xiàng)目一舉打下了在廣州的口碑和根基，而金科這種在外圍敲敲打打的動(dòng)作，似乎缺乏深耕廣州的決心，反而給人咬一口就走的感覺(jué)。

但是就這一口也不見(jiàn)得好咬。

比如金科在佛山的布局的7個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)反應(yīng)也是平平。

2021年底金科集美山水項(xiàng)目在廣告宣傳中打出“首付2萬(wàn)元起，買網(wǎng)紅濱湖美宅”的口號(hào)，更是被媒體曝出聯(lián)合小貸公司引入“首付貸”。

此外，還有金科集美天辰灣，降價(jià)促銷成了常態(tài)。

來(lái)源：中介朋友圈

管中窺豹，金科在廣佛的情況，可以推測(cè)出其在非重慶城市的布局，或許也缺乏韌性。

沒(méi)有高質(zhì)量地經(jīng)營(yíng)，金科在行業(yè)下行期，高周轉(zhuǎn)最終也無(wú)法繼續(xù)下去，2019年地土儲(chǔ)迎來(lái)巔峰，其后便急劇下滑。

新增土儲(chǔ)萎縮，銷售遇冷；現(xiàn)在擺在金科面前的或許只有國(guó)資接手才是最好的結(jié)局；只不過(guò)這條路同樣存在著不確定性。

畢竟在飛速擴(kuò)張的這幾年，金科已不僅僅是一家重慶本土房企，重慶國(guó)資可能也需要掂量了。

正所謂高周轉(zhuǎn)不是原罪，沒(méi)有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn)才是。

因此陷入困境的，金科不是第一個(gè)，希望他能是最后一個(gè)。