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如果以價值理論來說，任何投入產(chǎn)出不成比例時，便會產(chǎn)生“無效成本”，無效成本只是管理過程中人為定義的含義，可以這么說，管理過程如果以價值觀點來衡量，必然會產(chǎn)生無效的成本投入，只是衡量無效成本的平衡點在哪里這個眾說不一。

地產(chǎn)的無效成本，大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商這么定義：項目開發(fā)過程中由于管理失誤產(chǎn)生的成本增加，或?qū)π纬捎行Мa(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認可與補償，但已發(fā)生屬于費用浪費的成本。

以此定義來說，地產(chǎn)的無效成本大抵可以分為如下類型：

第一：管理層帶來的決策失誤。

管理層決策內(nèi)容基本包括：投資拿地決策、項目定位決策、營銷售價決策等等，這些決策的內(nèi)容基本上屬于影響項目“生死”的決定，按照碧桂園4321原則，項目是否成功40%的原因歸結(jié)為投資決策是否正確、30%的產(chǎn)品定位是否準確，以此為評判標準，管理層決策的內(nèi)容的重要性高達70%以上。

所以說，管理層的決策失誤對項目無效成本的影響最大，甚至會有顛覆性的影響。

但是管理層畢竟不是萬能的，完善投資決策流程以及科學的定位，至少在一定程度上可以降低無效成本的浪費。

【案例】某項目由于產(chǎn)品定位失誤導致產(chǎn)品線定位決策失敗

B系改Top系：

按Top系外立面標準增加石材及鋁板，成本增加563萬；按Top系外立面標準，增加系統(tǒng)門窗，成本增加699萬；按Top系精裝標準，精裝由2,000調(diào)整至2,300元/m2，成本增加978萬；按Top系景觀標準，景觀由600提升至800元/m2，成本增加247萬；

因地塊面積較小，為提升項目品質(zhì)及景觀展示面，因此增加項目南側(cè)紅線外綠地打造，成本增加592萬；由于產(chǎn)品系由改善系列升級為豪宅系列，導致拿地成本測算有誤，導致全成本增加813萬，利潤率下降4.11%。

第二：前期調(diào)研缺陷，導致成本策劃不準確

在前期拿地之前，未準確了解當?shù)卣?、項目紅線內(nèi)外不利因素以及市場、政策調(diào)整帶來的成本失真。

前期調(diào)研，由于時間短、參與部門多，完善前期調(diào)研的手段、流程及制度，有助于大大降低前期調(diào)研帶來的成本策劃不準確。

投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學校、醫(yī)院、肉菜市場）等公配預(yù)估不足。在實際方案規(guī)劃設(shè)計階段時，按實配置后直接導致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。

第三：營銷產(chǎn)品策劃帶來的無效成本

營銷產(chǎn)品定位，包括戶型配比要求、周邊競品SWOT分析、以及產(chǎn)品配置需求，這些產(chǎn)品定位決策直接決定了規(guī)劃方案的準確性。

①因市場原因調(diào)整戶型或規(guī)劃造成的成本浪費，如銷售定位不準確產(chǎn)生的產(chǎn)品重復(fù)設(shè)計特殊情況：無論產(chǎn)品調(diào)整后能否帶來溢價，對產(chǎn)品調(diào)整前已投入的成本，均為無效成本。

②因市場或競品原因增配且不能帶來溢價，如對已有戶型改造增加贈送面積，對比原定案價格沒有產(chǎn)生溢價或溢價不能覆蓋增加的成本視為無效成本特殊情況：原設(shè)計方案已考慮后期改造或因市場原因進行增配，其溢價能覆蓋其成本，增加成本不屬于無效成本

第四：設(shè)計帶來的無效成本

設(shè)計階段的無效成本較多，主要包括規(guī)劃設(shè)計階段核心指標的失誤導致的無效成本、設(shè)計圖紙不及時導致的時間成本、設(shè)計功能缺陷導致的投訴成本、錯漏空缺導致的變更成本、設(shè)計指令不清晰導致的額外成本等等。

設(shè)計階段的無效成本，一直備受各大開發(fā)商關(guān)注，主要是因為設(shè)計引發(fā)的成本較為直接，而且成本較為清晰，這也是產(chǎn)品設(shè)計一直不受“待見”的原因之一。

但，實際上近幾年，設(shè)計周期越壓越短、設(shè)計費用十年未漲、設(shè)計科目越來越多、設(shè)計流程越來越前置等等原因未被重視，導致設(shè)計階段的無效成本越來越多，繼而導致設(shè)計地位越來越低是不爭的事實。

第五：施工帶來的無效成本

施工組織不合理帶來的成本增加、施工現(xiàn)場管理不當導致的費用、施工質(zhì)量不達標的拆除、維修、投訴、日常管理不當導致的資料缺失、處罰等等同屬于無效成本。

第六：招標帶來的無效成本

其中包括：

①招標范圍不準確，有重復(fù)或遺漏，合同之間界定不清，導致補償費和趕工費。

②合同條款、經(jīng)濟標編制、合同清單、合同附件、合同圖紙不嚴謹，導致索償?shù)馁M用。

③施工單位考察失誤，投標競爭不充分，未有能力承接，誠信有不良記錄，私自轉(zhuǎn)包工程，導致中途變化，產(chǎn)生的賠償費用。

④直接委托競爭性不足、不按合同履行施工范圍任意拆分合同、未及時簽訂補充合同等引起的補償費用。

⑤合同外增加各項措施費用（包括趕工費、停工費、窩工費、其他合同外增加的安全文明措施費、公司規(guī)定和合同規(guī)定以外的獎勵費用）。

⑥因違規(guī)招投標，造成高價中標，差價部分計無效成本；

第七：其他帶來的無效成本

①銷售說辭、文件導致與實際交付不一致帶來的投訴賠償及其他成本增加。

②運營排期不準確導致排期與實際偏差較大，帶來的趕工、誤工、浪費或處罰。

③違法違規(guī)宣傳廣告導致的有關(guān)部門罰款，如輸出廣告違反國家相關(guān)法律法規(guī)或當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定引起的工商、城管執(zhí)法行政處罰

④等等造成的無效成本。

地產(chǎn)進入黑鐵時代，向管理要效益、向無效成本宣戰(zhàn)逐漸成為開發(fā)商謀求利潤的手段，這也是無可厚非的，但是任何一個無效成本的界定都有著千絲萬縷的聯(lián)系，甚至說無法割裂來看，正確、合理的控制無效成本不僅僅是有獎罰這么簡單，更多的是一個系統(tǒng)工程。

當各家自掃門前雪（無效成本），地產(chǎn)的撕裂會越來越厲害。

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