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有房地產(chǎn)開發(fā)商說，我們已經(jīng)走過了黎明前最黑暗的時(shí)光，房地產(chǎn)行業(yè)的春天已經(jīng)不遠(yuǎn)了。前半句沒毛病，從政策面上看，嚴(yán)調(diào)控已經(jīng)見底，至于后半句問題也不大，但容易產(chǎn)生誤導(dǎo)，甚至被過度解讀。

房地產(chǎn)到了不得不變革的時(shí)代，房地產(chǎn)也到了千鈞一發(fā)的時(shí)刻，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場最嚴(yán)酷的現(xiàn)實(shí)矛盾。一方面我們要摒棄經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)思維，另一方面我們又要確保這個(gè)轉(zhuǎn)變過程是穩(wěn)健的。這就是當(dāng)前處理房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵所在。

大勢來看，房地產(chǎn)的確面臨著幾個(gè)天花板，雖然城鎮(zhèn)化率還沒有達(dá)到最高狀態(tài)，但要想快速發(fā)展已經(jīng)不太可能。人口增長方面，生育率趕不上，而老齡化問題卻又很突出。

此外，人均住房面積也已經(jīng)近50平方米，基本上達(dá)到總體飽和狀態(tài)，至于未來如何通過市場機(jī)制進(jìn)行存量分配那是另一回事。土地價(jià)格已經(jīng)很高，房價(jià)已經(jīng)很高，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)下，大漲局面不可持續(xù)。而開發(fā)商的負(fù)債率也已經(jīng)高得不能再高了。

可以看出，這些指標(biāo)預(yù)示著房地產(chǎn)到了新的階段，不是我們想不想變，而是必須變，主動(dòng)求變要比被動(dòng)接受強(qiáng)百倍。但是這個(gè)變化過程是陣痛的，是前所未有的，也一定不是一帆風(fēng)順的，有曲折，也有抗?fàn)帲髣菔菬o法阻擋的。

所以我們提出房地產(chǎn)從高速增長向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變的思路，而這正是對開發(fā)商的巨大考驗(yàn)，因?yàn)檫^去高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的邏輯不存在了，當(dāng)然無法適應(yīng)新的環(huán)境。

從去年四季度以來，盡管政策暖風(fēng)頻吹，不過房地產(chǎn)市場回暖的預(yù)期并沒有達(dá)到，尤其是一些大房企的信用問題，更是影響了行業(yè)信心，也影響了民企后續(xù)資金安排，民營房企整體流動(dòng)性緊張的局面進(jìn)一步加劇。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，從去年至今，包括一些頭部房企在內(nèi)，陸續(xù)推動(dòng)債務(wù)展期的房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量已達(dá)到20余家，展期成為房企應(yīng)對債務(wù)問題的第一步選擇。房企雖然也在自救，但卻顯得勢單力孤。

同時(shí)，各大部委也相繼表態(tài)，對處理房地產(chǎn)問題給出了指導(dǎo)和建議，比如，提出房地產(chǎn)問題已經(jīng)得到根本扭轉(zhuǎn)，敦促“房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為逐步回歸常態(tài)”等。

特別是，3月16日，金融委表示要研究和提出有力有效的方案來防范和化解房地產(chǎn)問題，要提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。所以，可以看出，化解問題是為了更好地轉(zhuǎn)變，而不是為了回到過去。改變也才能讓房地產(chǎn)問題從根本上去除。

緊接著，央行、銀保監(jiān)會等紛紛就化解房地產(chǎn)問題給出更加具體的方案，穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場問題，積極配合化解房企問題，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等。

可以看出，這一集體表態(tài)既是形勢的嚴(yán)峻性，也是一次威力巨大的利好信號釋放，市場信心確實(shí)大受提振，難免讓人喊出那句話，或許樓市春天真的要來了。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整或者變革是毋庸置疑的，我們已經(jīng)為過去的行為買單，所以房地產(chǎn)行業(yè)必須變，房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位就是變的指導(dǎo)思想，就是最明顯的突破口和宣誓。

不過，要做到這一切，首先要確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠活下來，房地產(chǎn)行業(yè)不能出大問題。房地產(chǎn)的地位還在，既說明房地產(chǎn)很重要，同時(shí)又意味著它不能出問題，它關(guān)乎上百個(gè)行業(yè)，是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)必須穩(wěn)住。

而對于房地產(chǎn)企業(yè)的問題，更不能簡單粗暴由其倒下，那是對債權(quán)人不負(fù)責(zé)任，也會造成很大的影響，必須軟著陸，必須通過重組方式實(shí)現(xiàn)過渡，處理好了，房地產(chǎn)就會逐步進(jìn)入良性循環(huán)和健康發(fā)展的新常態(tài)。

穩(wěn)定壓倒一切，我們不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，不可回避的是，無論收緊還是放松，目的都是讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，既不會讓房地產(chǎn)市場過快上漲，也不會讓市場過快下跌。只要房住不炒以及房地產(chǎn)新模式的探索目標(biāo)不變，房地產(chǎn)就不可能重回過去的老路上。有人說再怎么折騰也回不到過去了，我必須強(qiáng)調(diào)一下，因?yàn)閺膩硪矝]想回到過去。

大家可以樂觀，但不可盲目，機(jī)會是有的，但不要利用錯(cuò)了，僅僅是希望房地產(chǎn)企業(yè)不要為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型拖后腿而已，當(dāng)下，活下來最重要，因?yàn)檫@正是房地產(chǎn)探索新模式的關(guān)鍵時(shí)期，不能出錯(cuò)。