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3月13日，也就是國(guó)家2022年兩會(huì)閉幕的第三天，素有小國(guó)務(wù)院之稱的國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)全文播發(fā)了其在兩會(huì)上總結(jié)的報(bào)告。

如何理解這份報(bào)告呢？

實(shí)際上，作為國(guó)務(wù)院最有實(shí)權(quán)的單位，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌國(guó)務(wù)院所有具體分工的部門(mén)，這份報(bào)告可以看做是總理政府報(bào)告的詳細(xì)版、補(bǔ)充版和執(zhí)行版。

總理報(bào)告一般不太會(huì)去說(shuō)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重大風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，但是這份報(bào)告卻要完整披露。

總理報(bào)告一般只說(shuō)做事的方向，但是這份報(bào)告卻要說(shuō)如何去做，分幾個(gè)步驟，哪些單位執(zhí)行。

畢竟，底下干活的人，不能光說(shuō)漂亮話。

具體的工作，他們來(lái)落實(shí)，具體的任務(wù)，靠他們來(lái)完成。

2

整個(gè)報(bào)告是總理報(bào)告文字的三到四倍，通篇解讀，有難度。

我們只選和房地產(chǎn)相關(guān)的分析，全篇八次提到房地產(chǎn)。

關(guān)于，這一年來(lái)的成績(jī)。

很顯然，國(guó)家屢次強(qiáng)調(diào)的化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)工作，風(fēng)險(xiǎn)是哪些報(bào)告給出了具體答案。

第一就是房地產(chǎn)高負(fù)債企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，互聯(lián)網(wǎng)反壟斷問(wèn)題、地方金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，以及地方隱形債務(wù)問(wèn)題，全都往后放。

可以說(shuō)，這是現(xiàn)階段國(guó)家在經(jīng)濟(jì)方面需要重點(diǎn)搞定的四大風(fēng)險(xiǎn)，而高負(fù)債房企問(wèn)題則放在了第一位。

從2021年全年的樓市來(lái)看，的確是一個(gè)樓市“擠膿”的過(guò)程，只不過(guò)在5月到10月是一個(gè)問(wèn)題充分暴露的時(shí)間，在11月到今年3月則是一個(gè)善后和處理后續(xù)的問(wèn)題，我們從事后諸葛亮的角度，就可以明顯的感受出來(lái)。

3

關(guān)于去年工作的問(wèn)題方面，這份報(bào)告兩度提到房地產(chǎn)。

第一處：

這一處是放在了總需求收縮的問(wèn)題里談的。

很顯然，擠膿的過(guò)程影響了投資需求的拉動(dòng)，這里面發(fā)改委詳細(xì)說(shuō)了四個(gè)方面。

1、房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積下降

2、開(kāi)發(fā)投資增速下滑

3、一些地方土地出讓收入減少

4、資金用地等要素保障不足，影響擴(kuò)大有效投資。

很顯然，在樓市三穩(wěn)中，穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期沒(méi)有談，全都說(shuō)了“穩(wěn)地價(jià)”或者穩(wěn)土地，穩(wěn)土拍，可見(jiàn)處置高負(fù)債企業(yè)對(duì)于拍地和地方政府的影響，已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重了，已經(jīng)威脅到地方政府賴以生存的財(cái)政安全了。

第二處——

除了影響拍地，影響地方政府的收入之外，影響其他領(lǐng)域問(wèn)題也很大。

房地產(chǎn)問(wèn)題依舊是放在了第一位，“一些高負(fù)債、盲目擴(kuò)張的企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露”，這句話前面說(shuō)的金融，后面說(shuō)的銀行，很顯然高負(fù)債房企的暴雷已經(jīng)事實(shí)上影響到了金融安全。

可見(jiàn)對(duì)于國(guó)家，房地產(chǎn)已經(jīng)不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是樓市問(wèn)題，而更是更加重要的金融安全，地方財(cái)政穩(wěn)定的大事，而這兩個(gè)方面現(xiàn)在都因?yàn)椤皵D膿”出現(xiàn)了問(wèn)題。

需要注意的是，這個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，總理報(bào)告中沒(méi)有提，一句也沒(méi)提。

但是在發(fā)改委的兩會(huì)報(bào)告中卻重點(diǎn)提及，值得大家深思。

4

膿已經(jīng)擠了，擠膿的負(fù)影響已經(jīng)說(shuō)了，那么下面應(yīng)該怎么辦呢？

我們來(lái)對(duì)比一下，關(guān)于樓市工作計(jì)劃方面，總理報(bào)告和發(fā)改委報(bào)告提法的異同。

由此，你也可以體會(huì)一下，國(guó)家宣傳工作和落地工作的重點(diǎn)的不同。

總理報(bào)告，對(duì)于樓市的論述：

繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

發(fā)改委報(bào)告，對(duì)于樓市的論述：

三是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策做好房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。扎實(shí)推進(jìn)高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置。加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)人口凈流入的大城市保障性租賃住房建設(shè)，加大住房公積金對(duì)租賃住房的支持力度，著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。擴(kuò)大靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)。實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

相同點(diǎn)就不給大家啰嗦了，可以自己比較。

我就說(shuō)一下不同點(diǎn)，實(shí)際上不同點(diǎn)，尤其是總理報(bào)告中未提，而發(fā)改委報(bào)告中提及的，應(yīng)該引起我們的重點(diǎn)關(guān)注。

不同點(diǎn)一：扎實(shí)推進(jìn)高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置。

很明顯，今年擠膿的工作會(huì)暫停。因?yàn)榘l(fā)改委要求住建部要重點(diǎn)推進(jìn)“高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置”。請(qǐng)注意，不是高負(fù)債企業(yè)，而是高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。雖然是一詞之差，但是意思完全不通，高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)結(jié)合上文可以理解是已經(jīng)因?yàn)閿D膿暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)，要做好善后，已經(jīng)爛尾的要做好爛尾處置，沒(méi)有爛尾的要防止?fàn)€尾。總之今年的工作主體是——擦屁股，而不是弄出更多的屁股來(lái)擦。

不同點(diǎn)二：擴(kuò)大靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)。

這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)談的很具體了。住房公積金一般是用人單位來(lái)交，具體金額是單位和個(gè)人各自負(fù)擔(dān)一部分，但是前提是你必須是這家單位的員工，單位可以為你正常支付工資和養(yǎng)老等用人成本。一般的社會(huì)靈活就業(yè)人員是不納入公積金的。然而，這一次發(fā)改委明確提出要把這批人納入公積金制度中。很顯然，第一要把公積金的池子做大，第二要把公積金享受人數(shù)做大，因?yàn)楣e金特點(diǎn)是貸款額度雖然不高，但是貸款利率較低，可以有效支持小戶型和剛需房子的購(gòu)買(mǎi)，符合解決年輕人和新市民的買(mǎi)房需求。

另外，國(guó)家還提出了加大住房公積金對(duì)租賃住房的支持力度，很顯然，在未來(lái)公積金也會(huì)加入到租賃金融的行業(yè)。

總之，公積金未來(lái)是住建部和金融系統(tǒng)2022年改革的重點(diǎn)，大家可以關(guān)注一下。

不同點(diǎn)三：實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

很顯然，對(duì)于全國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，利率水平都在下降。下一步，很可能這種下降還將繼續(xù)，但是會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差別。首套下降較多，而二套，三套下降較少。小面積戶型下降較多，大面積，改善型住房下降較小。

總之，在2020年已經(jīng)做到了房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的LPR差異化加成，下一步也有可能做到不同購(gòu)買(mǎi)層次的差異化信貸政策。

總結(jié)一下今天的觀點(diǎn)：

1、高杠桿房企的擠膿政策，今年不會(huì)強(qiáng)化。不但房企受不了，地方拍地財(cái)政和銀行金融安全都有點(diǎn)受不了，去年是擠膿，今年是拆雷，這是大方向。

2、今年住建部的主要工作是推進(jìn)已經(jīng)高風(fēng)險(xiǎn)暴雷企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解問(wèn)題，所以全國(guó)性房企的爛尾今年情況將好轉(zhuǎn)。

3、公積金政策將加大覆蓋范圍，使用范圍，公積金政策將有一個(gè)較大擴(kuò)張性改革。當(dāng)然這只和剛需有關(guān)，如果是投資就想多了。

4、差異化信貸政策將推行，不同層次的房產(chǎn)銀行支持力度將分級(jí)。

一句話總結(jié)，2022年的中國(guó)樓市，也別把夜壺砸漏了，像我國(guó)東邊的鄰居一樣，樓市20年徹底躺平。