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中國樓市發(fā)展至今，一共誕生了兩次大行情。

第一次是2008年，起因是美國爆發(fā)金融危機(jī)。

為了提振國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)被強(qiáng)力刺激。

財政部宣布首次購房契稅下調(diào)到1%，暫免印花稅和土地增值稅。

央行宣布，貸款基準(zhǔn)利率打7折，最低首付調(diào)整為20%。

第二次是2015年，起因是2008年的強(qiáng)刺激導(dǎo)致了大量的樓市庫存，積重難返之下，釀成經(jīng)濟(jì)三大負(fù)擔(dān)之一。

然后，中國開啟一輪龐大的棚改貨幣化。

所謂貨幣化，就是將城市棚戶區(qū)進(jìn)行拆除，給予拆遷戶現(xiàn)金補(bǔ)貼，鼓勵他們再拿這筆錢去購房。

配套政策是，首付再次降到了20%，利率7折。

這等于是一邊定向往房地產(chǎn)放水，一年降低買入門檻，堪稱史無前例。

然后，中國樓市就開啟了史上最大的量價齊升時代。

這兩個大行情，是很多人都經(jīng)歷過，也都記憶尤新的。

很多人因?yàn)樾纬闪艘粋€固定的概念：降首付和降利率，一旦重出江湖，就預(yù)示著救市要來了。

而就在最近，這兩個信號真的都出現(xiàn)了。

首先是菏澤，菏澤傳出的樓市新政是：

無房無貸、首套購房，首付比例由此前的最低30%降至20%；

二套房首付比例由原來的40%降至30%。

在菏澤之外，已經(jīng)公開報道過的城市，還有重慶和贛州，全部是首付款比例調(diào)整為20%。

在此之外，就是利率下降。

惠州首套房貸利率，從之前的6.5，最低降到了5.2；

蘇州的貸款利率，已經(jīng)從去年的6.3直線下降到最低4.85；月供1.2w以內(nèi)甚至不要流水。放款周期最快一周，最慢一個月。

這些信號的意義，是在于對于政策的試探。

在2016年10限購出后，我們見過了太多的政策一日游。

但重點(diǎn)在于，菏澤這一次并不是，而是實(shí)際已經(jīng)落地的救市政策。

這是一個積極的信號，按照各地政府最喜歡的觀望情節(jié)，菏澤的口子只要放開成功，下一步就一定會有更多的城市跟進(jìn)。

2

就在菏澤政策曝出之后，第一個明確救市的重點(diǎn)二線城市出現(xiàn)了。

這就是鄭州。

在2016年7月到9月，鄭州樓市狂飆了三個月之后，迅速走向了下行路徑。從2017年下半年到今天，一路陰跌了整整5年。

可以對比的是，一直以來的競爭城市西安，從2017開始連漲五年。2016年鄭州人去西安買房，6000一平，幾年后出手時，均價超過了18000。

還有合肥，以黑馬姿態(tài)橫空出世，樓市連漲五年。

杭州，疊加科技和城市紅利，連漲五年。

蘇州，從2015年第一波行情開始啟動，至今已經(jīng)是經(jīng)歷了兩輪上漲行情。

但是鄭州卻萎靡了很多年。

后來又遇上了2021年的大水和三輪疫情，更是將整個市場幾乎陷入冰凍。

2月18日，鄭州發(fā)出了救市的積極信號。

總結(jié)起來，這份講話的核心有兩點(diǎn)：

一是給市場注入信心；

二是去庫存。

樓市除了居住屬性，等于半個金融市場，瘋狂和恐慌，都只不過是市場情緒向左走還是向右走。

所以信心和預(yù)期比什么都重要。

而鄭州樓市目前最需要的就是希望和信心。

鄭州市長的講話，無疑是要給市場注定一針強(qiáng)心劑的作用。

但是鄭州的強(qiáng)心劑并不好打。因?yàn)殚L久以來對樓市和城市所形成的悲觀情緒，已經(jīng)成為主流情緒。

要調(diào)整這種情緒，必須用重藥。

3

在鄭州的救市政策中，大概有三個核心點(diǎn)：

一是人口。

今年鄭州計劃出臺政策每年吸引大學(xué)生20萬留鄭，這些留鄭大學(xué)生如果三年內(nèi)買房，需求總量預(yù)計超過1000萬平米；

鄭州還計劃出臺支持政策鼓勵外來務(wù)工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平米左右。

僅此兩項(xiàng)，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

長久以來，武漢也好、成都也好，發(fā)展的核心邏輯之一，就是通過城市化不斷做大做強(qiáng)區(qū)域首位度。鄭州也是如此。

毋庸置疑的是，這樣的發(fā)展邏輯中，人口正是一切的基礎(chǔ)，甚至比產(chǎn)業(yè)都重要。

因?yàn)楫?dāng)一個城市沒有產(chǎn)業(yè)的時候，靠人口流入，從而進(jìn)行資源和資金的虹吸，就是發(fā)展的最核心關(guān)鍵。

第二是政策。

鄭州計劃降低二手房交易個人所得稅等措施，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費(fèi)。

這對于鄭州市場來說，是最積極、也最重磅的一個救市信號。

一直以來，鄭州在二手房交易中，所執(zhí)行的都是全國最重的20%差額稅。

在中國境內(nèi)，執(zhí)行這一稅額的城市只有兩個，一個是北京，一個是鄭州。

長期以來，這個政策是最被鄭州民間看不懂、也看不明白。最近的消息一處，很多人開始揣測鄭州20%的差額稅終于要取消了。

此舉，將有利于促進(jìn)大批的置換需求，從而帶動市場活力。

第三個點(diǎn)是貨幣化安置。

這一次的信號明確指出，要大力推動貨幣化安置。

2015年的行情已經(jīng)證明，貨幣化安置等于是直接向樓市定向放水，這是能促進(jìn)樓市活力的最有效手段之一。

至此，至少在未來兩到三年，鄭州樓市的救市三大利器已經(jīng)基本明了了。

留住大學(xué)生，等于留住了龐大的剛需人口；

貨幣化安置，等于是定向釋放強(qiáng)大的需求；

取消差額稅，等于是注入了強(qiáng)大的流動性。

這是一個三維一體的救市體系。

4

眼下正是中國樓市政策的一個窗口期。

可以確定的是，2021年三四季度的經(jīng)濟(jì)下行，基本等于是被房地產(chǎn)拖累。

并且這種拖累至今都沒有緩解。

但是2022年經(jīng)濟(jì)的最核心任務(wù)，只有一個，就是穩(wěn)增長。

穩(wěn)已經(jīng)成了政治任務(wù)。

而在這其中，房地產(chǎn)恢復(fù)正常增長已經(jīng)成為穩(wěn)增長的關(guān)鍵因素。

在這種情況下，就誕生了一個樓市政策的窗口期。

這就是之前我提過的，今年的整體趨勢應(yīng)該分上下兩個半場：

上半場是短線投入以求快速提振、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的政治任務(wù)，這就是基建和房地產(chǎn)的作用；

在經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)之后，基建之類的手段就會迅速退場。恢復(fù)到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大框架下的高新科技，以及各種長效機(jī)制為主要投資。

所以，上半年的政策寬松期和金融寬松期，疊加貨幣大水，會讓很多城市誕生機(jī)會。

比如說，上海樓市和蘇州樓市都已經(jīng)啟動了。