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2021堪稱中國(guó)房地產(chǎn)的魔幻時(shí)刻，知名房企此起彼伏上演了不少暴雷悲劇，并且隨著房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，中國(guó)房地產(chǎn)迎來最大變局。

市場(chǎng)始終是公平的，盡管房地產(chǎn)板塊整體低迷，但品質(zhì)力房企、城投城建類項(xiàng)目以及符合國(guó)家雙碳戰(zhàn)略的綠色產(chǎn)品，市場(chǎng)就給出了很好的反饋。就像郁亮說的“與其試圖再去幻想過去好日子沒有了，活不下去了，不如努力去想想還有什么機(jī)會(huì)。尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，要保持平常心，要不貪婪，不恐懼?！焙m然已至，但新的春天正在到來。

基于上述種種背景，明源地產(chǎn)供應(yīng)鏈研究院將從兩個(gè)方面分析，2021影響地產(chǎn)供應(yīng)鏈年度十大變量：

01.三道紅線

對(duì)房地產(chǎn)資金提出最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，商票逾期，債券暴雷，高負(fù)債+高杠桿=高風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)已告別金融紅利時(shí)代！

影響：行業(yè)頻繁暴雷加劇供應(yīng)商、投資者、購(gòu)房者的不信任，負(fù)向反饋層層加碼

2020年，全國(guó)約有500家房企發(fā)布破產(chǎn)公告；2021年1-8月，約260個(gè)房企陸續(xù)申請(qǐng)破產(chǎn)，其中不乏中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)前100強(qiáng)公司，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迎來多年未有之大變局。

應(yīng)對(duì)：精選綠檔、國(guó)央企、正現(xiàn)金流、銷售去化快、融資成本低的房企合作

供應(yīng)鏈企業(yè)可以降低集中度，選擇融資成本更低、實(shí)力雄厚的央企，還有一些向來堅(jiān)持穩(wěn)健路線、注重產(chǎn)品力和服務(wù)力、資金實(shí)力和造血能力的民營(yíng)房企合作，減少暴雷風(fēng)險(xiǎn)。

02.集中供地

從第一批的熱到第二批的冷，預(yù)計(jì)到第三批的穩(wěn)，政策沖擊波會(huì)逐步減弱，但土地紅利時(shí)代已一去不返

第一批：恐慌搶地，成交878宗，地價(jià)上漲38%，溢價(jià)率14.7%，流拍5.7%

第二批：流拍、底價(jià)，掛牌842宗，流拍與撤牌268宗，占比32%，央企拿地金額占比41%，地方國(guó)企拿地占比34.3%

應(yīng)對(duì)之策：積極和國(guó)央企以及非集中供地、非招拍掛以外的企業(yè)展開合作，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，尋找第二增長(zhǎng)曲線，賦予傳統(tǒng)營(yíng)銷新的內(nèi)容

面對(duì)行業(yè)規(guī)模受限、競(jìng)爭(zhēng)加劇、利潤(rùn)下滑的窘境，作為供應(yīng)鏈企業(yè)，應(yīng)該根據(jù)趨勢(shì)走向，積極和拿地多、去化快、融資成本低的綠檔企業(yè)合作，這樣能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障未來的產(chǎn)能和銷量。其次，也要關(guān)注22城以外非集中供地、非招拍掛地城市，這些城市同樣醞釀著新機(jī)遇。

03.房地產(chǎn)稅

所有調(diào)控政策導(dǎo)向都是“防風(fēng)險(xiǎn)、保供需、重保障、調(diào)分配”，房地產(chǎn)稅作為最后大殺器出爐，也預(yù)示著政策工具一次性出清！

政策層面：調(diào)控政策基本出清，后續(xù)轉(zhuǎn)為零星微調(diào)

自2016年五限政策以來，二手房指導(dǎo)價(jià)、教師輪崗制度、多校劃片打壓天價(jià)學(xué)區(qū)房最后到房地產(chǎn)稅，各種調(diào)控層出不窮，輪番的政策調(diào)控已經(jīng)接近尾聲，后續(xù)更多的是零散微調(diào)。

經(jīng)濟(jì)層面：房地產(chǎn)仍然是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)控是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)，而不是殺死行業(yè)

從GDP占比看，2020年房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈占我國(guó)GDP的17%（完全貢獻(xiàn)），房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的7.3%（直接貢獻(xiàn)）。另外，房地產(chǎn)帶動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈占GDP的9.9%（間接貢獻(xiàn)），其中房地產(chǎn)對(duì)金融、批發(fā)、建材的帶動(dòng)最為明顯。

應(yīng)對(duì)之策：供應(yīng)鏈企業(yè)應(yīng)該堅(jiān)定信心，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石，是連接投資與消費(fèi)的關(guān)鍵行業(yè)

調(diào)控以來，全國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)和PMI制造指數(shù)持續(xù)下滑，房地產(chǎn)調(diào)控目的在于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)調(diào)控到達(dá)預(yù)期目標(biāo)時(shí)，行業(yè)將回歸到良性的狀態(tài)，仍然值得經(jīng)營(yíng)。

04.材料漲價(jià)

大宗原材料價(jià)格飆漲，對(duì)于沒有良性合作模式、無產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商是滅頂之災(zāi)。落后產(chǎn)能淘汰，對(duì)于優(yōu)質(zhì)供方反而是利好

行業(yè)現(xiàn)狀：原材料價(jià)格頻頻上漲，利潤(rùn)持續(xù)下降，越做越虧

結(jié)合2020年-2021年的原材料價(jià)格來看，平均漲幅超過40%，個(gè)別行業(yè)如芯片漲幅超過5倍。

應(yīng)對(duì)之策：良性合作模式+提高產(chǎn)品附加值+運(yùn)用期貨對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)

供應(yīng)商應(yīng)該以終為始，與采購(gòu)方建立良性共贏合作模式，優(yōu)化產(chǎn)能，保持產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，建立適度的原材料庫(kù)存，增強(qiáng)抗波動(dòng)的能力。

05.新生代新需求

Z世代總?cè)藬?shù)已超3億，預(yù)計(jì)占整體消費(fèi)力40%，擁有超前的消費(fèi)觀念和氪金習(xí)慣

特點(diǎn)呈現(xiàn)：懶宅、獨(dú)立、富足、愛國(guó)、顏值控、精神追求等

Z世代是數(shù)字時(shí)代的原住民，因?yàn)樯罘绞劫|(zhì)的變化，他們獨(dú)立、感性，更關(guān)注體驗(yàn)，也更懂得去挖掘好的價(jià)值和服務(wù)。

需求：喜歡三房戶型，鐘情廚房、書房、陽臺(tái)，傾向自己裝修

95后對(duì)可變戶型高度關(guān)注，傾向自主決策，對(duì)自己的審美擁有信心，所以靈活多變、功能可轉(zhuǎn)換的“X戶型”、“無定義房間”等更易收獲Z世代的青睞。

策略：實(shí)現(xiàn)住宅格局靈活性、功能復(fù)合性，提供智慧的物業(yè)服務(wù)

房企需要對(duì)住宅格局的靈活性、功能的復(fù)合性以及物業(yè)服務(wù)的智慧程度等，做出高標(biāo)準(zhǔn)的滿足及實(shí)現(xiàn)。只有這樣，才能用產(chǎn)品力、個(gè)性化服務(wù)等過硬實(shí)力，精準(zhǔn)鎖定這個(gè)年輕群體的品牌忠誠(chéng)度。

06.品質(zhì)房企逆襲

樓市將進(jìn)一步分化，擁有產(chǎn)品力和服務(wù)力的企業(yè)，才能有活得久和活得好的資本！

市場(chǎng)分化加劇:品質(zhì)力房企更受追捧，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均增速

在行業(yè)集中度加速且階段性盈利下降的明確趨勢(shì)下，現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企將獲得更多優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)資源和發(fā)展機(jī)遇，注重企業(yè)內(nèi)生力、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、打造極致產(chǎn)品與服務(wù)的房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期：品質(zhì)房企享有五大紅利，力求高品質(zhì)發(fā)展

品質(zhì)力給房企帶來更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性，房企同時(shí)享受因品質(zhì)帶來的多重紅利：

應(yīng)對(duì)之策：摒棄粗制濫造，回歸初心，做滿足客戶預(yù)期的好產(chǎn)品

隨著房企的品質(zhì)力顯著提升，配套的供應(yīng)鏈企業(yè)，也要圍繞房企的賣點(diǎn)塑造，在客戶分類、新工藝、新技術(shù)及服務(wù)上取得突破，做客戶愿意買單、愿意入住的好產(chǎn)品。

07.城投城建接力

新基建加速，保障房、市政場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非房開類項(xiàng)目逆勢(shì)增長(zhǎng)。面對(duì)萬億藍(lán)海市場(chǎng)，供應(yīng)鏈企業(yè)需加速布局

優(yōu)勢(shì)一：政策好，規(guī)模大

在房開投資規(guī)模下滑的背景下，新基建加速是國(guó)家戰(zhàn)略；全國(guó)各類城投公司2800多家，總資產(chǎn)約92.28萬億元，90%為A類以上評(píng)級(jí)。

優(yōu)勢(shì)二：增長(zhǎng)快，產(chǎn)業(yè)全

五類業(yè)態(tài)：保障性住房、市政公建場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、路橋交通、公用事業(yè)設(shè)施等。2020年全國(guó)共新立項(xiàng)廠房/工業(yè)園區(qū)工程項(xiàng)目4190個(gè)，大、中、小學(xué)及幼兒園工程6947個(gè)，各類文化、體育場(chǎng)館工程1053個(gè)，醫(yī)院工程2310個(gè)，棚戶區(qū)改造、安置房、保障房小區(qū)3172個(gè)。

把握機(jī)遇：產(chǎn)品擴(kuò)圈+服務(wù)適配+組織調(diào)優(yōu)

供應(yīng)鏈企業(yè)應(yīng)該擴(kuò)大產(chǎn)品的適用范圍，能夠適應(yīng)新的業(yè)態(tài)場(chǎng)景，增強(qiáng)服務(wù)模式的多樣性，無縫對(duì)接新的服務(wù)對(duì)象，從內(nèi)部開始優(yōu)化組織架構(gòu)，調(diào)兵遣將。

08.國(guó)家雙碳戰(zhàn)略

面對(duì)雙碳進(jìn)程下的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)與緊迫壓力，供應(yīng)鏈企業(yè)應(yīng)該積極探索新技術(shù)、新產(chǎn)品、新思路，把握機(jī)遇

影響：不綠色，不達(dá)標(biāo)，不采購(gòu)

2021年由中城聯(lián)盟、阿拉善、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、萬科等一起發(fā)起的“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)綠色供應(yīng)鏈行動(dòng)”迎來5周年。這個(gè)行動(dòng)向供應(yīng)鏈提出了“不綠色不采購(gòu)”的要求，凡是碳排放量很大、環(huán)保不達(dá)標(biāo)的企業(yè)，他們的鋼鐵、水泥、鋁、玻璃這些材料都不采購(gòu)。而那些碳排放、能耗做得特別好的達(dá)標(biāo)企業(yè)，則會(huì)被納入綠色推薦采購(gòu)名單。

建議：技術(shù)升級(jí)，模式創(chuàng)新，發(fā)揮綠色采購(gòu)的力量

作為碳排放大戶的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的轉(zhuǎn)型壓力，急需通過技術(shù)升級(jí)和模式創(chuàng)新，持續(xù)減少整個(gè)供應(yīng)鏈的碳排放，向著“碳中和”方向邁進(jìn)。

機(jī)遇：碳交易+行業(yè)重構(gòu)+政策紅利

隨著國(guó)家節(jié)能減排的政策推進(jìn)，綠色、環(huán)保和無污染的工業(yè)制品將更受下游建筑業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的青睞，之前壟斷行業(yè)的市場(chǎng)份額可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，同時(shí)享受碳交易帶來的諸多紅利。

09.數(shù)字浪潮來襲

數(shù)字紅利即管理紅利！數(shù)字化的背后是產(chǎn)業(yè)鏈要素重構(gòu)與高效協(xié)作。當(dāng)前行業(yè)正從內(nèi)部信息化、上下游數(shù)字化向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)邁進(jìn)！

管理紅利：帶來提效、降本、防風(fēng)險(xiǎn)等諸多優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)的管理紅利包含兩個(gè)層面，第一是業(yè)務(wù)管理層面，第二是公司治理及團(tuán)隊(duì)管理層面。就業(yè)務(wù)層面而言，管理紅利絕不僅限于“運(yùn)營(yíng)"，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；而是從拿地到融資再到資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的一整套優(yōu)化方案，更考驗(yàn)前后端協(xié)同。想要塑造管理紅利，本土優(yōu)勢(shì)品牌、運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品影響力、團(tuán)隊(duì)塑造、人才水平以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為了標(biāo)配。

數(shù)字化建設(shè)路徑：從內(nèi)部信息化到上下游數(shù)字化，邁向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)

數(shù)字化的背后是產(chǎn)業(yè)鏈要素重構(gòu)與高效協(xié)作，影響數(shù)字化成功的要素有很多，包括轉(zhuǎn)型的意識(shí)、數(shù)字化治理架構(gòu)、投入的資源、文化和氛圍等。關(guān)于數(shù)字化建設(shè)，企業(yè)更多的還是應(yīng)該向內(nèi)看，從企業(yè)內(nèi)部的信息化到上下游數(shù)字化，最后邁向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，把數(shù)字化能力構(gòu)建起來。

聚焦當(dāng)下協(xié)同未來：百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部數(shù)字化基本完成，逐步拉通上下游供應(yīng)鏈

供應(yīng)商已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)核心價(jià)值鏈條的重要一環(huán)，在未來發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)將是供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，獲取一手的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源，顯得尤為重要。而基于供應(yīng)商畫像進(jìn)行管理決策，已成為房企管理考察供應(yīng)商的重要手段。

10.專精特新突圍

現(xiàn)在是擁有專業(yè)化、精細(xì)化、特色化、新穎化核心技術(shù)制造企業(yè)最好的時(shí)代，政策紅利、資本加持、房企追捧！

政策資本加持：建材家居IPO企業(yè)加速，專精特新企業(yè)更受青睞

2020年16家建材家居企業(yè)上市：東鵬控股、狄耐克、火星人、奧普家居、中天精裝、公牛集團(tuán)等，今年也已經(jīng)有王力安防、通用電梯、羅曼股份、真愛美家、匠心家居、金埔園林、深圳瑞捷、華通線纜、森鷹窗業(yè)等10余家上市。

房企追捧：房企紛紛成立創(chuàng)投基金，合作從采購(gòu)走向深入戰(zhàn)略合作

TOP30房企超過半數(shù)成立創(chuàng)投基金，如碧桂園、保利、金茂、遠(yuǎn)洋、龍湖、華潤(rùn)、越秀、金地、建發(fā)等。

反思：供應(yīng)商要在細(xì)分領(lǐng)域建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠有效連接產(chǎn)業(yè)鏈的斷點(diǎn)，疏通堵點(diǎn)

“專精特新”的靈魂是創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)“專精特新”就是要鼓勵(lì)創(chuàng)新；“專精特新”在很大程度上是解決“卡脖子”問題的利器，它們大都瞄準(zhǔn)縫隙市場(chǎng)，在細(xì)分領(lǐng)域建立了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，甚至具有壟斷話語權(quán)，能有效連接產(chǎn)業(yè)鏈的“斷點(diǎn)”，疏通“堵點(diǎn)”。想要培育“專精特新”中小企業(yè)，企業(yè)首先要摒棄規(guī)模崇拜，拒絕多元化誘惑，專注在細(xì)分領(lǐng)域建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。