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2021年對于房地產(chǎn)來說，注定是被載入史冊的一年。上半年很多城市熱得發(fā)燙，下半年卻又冷得冰凍——樓市經(jīng)歷“過山車”考驗(yàn)，開發(fā)商、投資客、房產(chǎn)中介、剛需購房者等，無一不感覺到調(diào)控的威力。尤其是9、10月份，一二三四線城市近乎“全面下跌”——統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份70個典型城市新房價格整體首次轉(zhuǎn)負(fù)，二手房價格下跌的城市有53個，到了10月份這一數(shù)字變成了64個，且全國新房均價重回“萬元以內(nèi)”。

比房價下跌更能說明“市場寒意”的是，9、10月份百強(qiáng)房企的總銷售額更是同比下跌了近4成。此外，受融資收緊、償債巨大壓力以及銷售回款大幅下跌等因素影響，我們更看到，今年前11個月，全國有388家房企破產(chǎn)，外加數(shù)以萬計的房企正深陷債務(wù)泥潭，不能自拔。

基于此，不少專家都直言，今年底到明年中，樓市大概率都走不出“陰雨”天氣。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)直言，從過去的歷史周期看，市場一旦進(jìn)入降溫周期，持續(xù)的時間至少半年。無獨(dú)有偶，易居研究院的專家也表示，在市場預(yù)期突變，購房者紛紛捂緊錢包作壁上觀，土地市場也罕見大降溫的當(dāng)下，樓市“降價潮”已然降臨，而且這種趨勢至少會持續(xù)到明年中。

然而，進(jìn)入12月以來，樓市卻頻傳“利好”消息。我們更注意到，最近幾天，有專家甚至殷勤鼓吹道，“樓市暖冬要來了，剛需買房要抓緊，錯過今年這最后一個月的購房窗口期，明年很可能買房成本驟然上漲?！?

事實(shí)真的如此嗎？讓我們看看，最近這段時間，房地產(chǎn)到底迎來了哪些振奮人心的“好消息”：第一，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月20日-12月5日，這段時間，追蹤的100個城市，有30%的城市房貸利率下調(diào)了，有60%的城市放款速度加快了；

第二，11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉辦房企代表座談會明確表示，房企境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策會有所松動，銀行等機(jī)構(gòu)投資者會通過債券投資等重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進(jìn)一步惡化；

第三，資料顯示，11月份各大熱點(diǎn)城市二手房成交量集體反彈：深圳、北京、廣州、青島、上海、杭州等二十多個城市，其中深圳二手房成交量“7連降”后首次反彈?；诖耍袌龀涑庵皹鞘杏忠_始新一輪上漲行情”的論調(diào)；

第四，11月以來，成都、武漢、徐州等城市，陸續(xù)傳來調(diào)控“松·綁”的消息，進(jìn)一步提振了市場信心。此外，哈爾濱更打響了“救市”第一槍，不僅推出了購房補(bǔ)貼政策，最高補(bǔ)10萬，還出臺了紓解房企的相關(guān)措施。隨后，媒體報道，東莞、惠州、江門、肇慶等多個城市，也紛紛出臺了減征免征個人所得稅和土地增值稅政策，以緩解樓市頹勢；

最重要的是，12月6日，央行宣布全面降準(zhǔn)“大放水”：從2021年12月15日開始，下調(diào)金融存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。央行負(fù)責(zé)人答記者問明確表示，此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約1.2萬億元。對此財經(jīng)專家劉曉博分析認(rèn)為，此次降準(zhǔn)中釋放的1.2萬資金，大約會有3000到4000億被用來對沖MLF的減量續(xù)作，最終釋放的長期資金為8000到9000億元。降準(zhǔn)釋放的相當(dāng)于基礎(chǔ)貨幣，會通過貨幣乘數(shù)（目前大約7.5），放大變成M2。換言之，此次降準(zhǔn)最終理論上會給市場注入6萬億的流動資金。

凡此種種，共同支撐起了開發(fā)商、房產(chǎn)中介以及部分專家學(xué)者的“樓市告別寒冬，將再次上漲”的觀點(diǎn)。尤其是央行宣布全面降準(zhǔn)后，筆者朋友圈里的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)好友們，更是齊聲高呼“終于等到了黎明”，更有不少中介朋友圈的文案也換成了：央行大放水注入6萬億資金，樓市即將觸底反彈，房價即將再次上漲，年底不買房，一年又白忙。

近期樓市“暖風(fēng)”頻吹，在種種“利好”面前，房價真的會“再次上漲”嗎？很多專家預(yù)測的“樓市降價潮”真的要“失約”了嗎？答案是否定的。在房產(chǎn)專家劉博看來，當(dāng)前的政策整體并未轉(zhuǎn)向，政策底雖然已經(jīng)到來，但是市場底、房價底并未到來。換句話說，明年的房地產(chǎn)市場大概率不會有明顯的轉(zhuǎn)變，幻想房價反彈再次大幅上漲，更是癡心妄想。

事實(shí)上，上述被中介、開發(fā)商稱之為“利好”的消息，仔細(xì)分析背后的成因，我們會發(fā)現(xiàn)，有些只不過是市場的正常反應(yīng)罷了：

首先，11月二手房成交量集體反彈，并不能作為樓市轉(zhuǎn)向的證據(jù)。一則，國人大多喜歡年底買房，11月、12月二手房成交量小幅增加，不足為奇；二則，我們觀察了各大城市的二手房成交量數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，很多城市11月份的成交量雖然上升了30%，但數(shù)量上只是幾百套房而已，上升幅度高，本質(zhì)上是前一個月的二手房成交量已經(jīng)跌至了谷底；三則，二手房成交量的回暖只是階段性的，是以房價下跌為代價換來的，所以根本不可持續(xù)，而且距離房價觸底和再次上漲還很遠(yuǎn)；

其次，截止到目前，并沒有一個城市出現(xiàn)“實(shí)質(zhì)性放·松調(diào)控”。哈爾濱、長春、成都、武漢、徐州等，均是因城施策的政策微調(diào)，主要形式也是以給房企紓困、人才政策引流為主。類似2015年降低首付比例、房貸利率打折、解除限購等大招，一個也沒有。從政策層面來看，明年市場反彈的可能性極低；

再者，很多人揪住“央行大放水”不放，硬說明年樓市再次上漲有了資金基礎(chǔ)，其實(shí)這種說法也是站不住腳的。關(guān)鍵時刻央媒發(fā)聲定調(diào)，答案清楚了：“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變，仍有炒房心理的投機(jī)者應(yīng)該放棄幻想。12月7日，央媒經(jīng)濟(jì)日報發(fā)表評論文章，明確表示，“降準(zhǔn)重點(diǎn)是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，有人就此認(rèn)為房地產(chǎn)市場又將進(jìn)入過快上行通道，這種看法未免片面。”不僅如此，文章還重點(diǎn)提到，“實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，應(yīng)避免市場大起大落?！?

房產(chǎn)專家陸俊認(rèn)為，央媒發(fā)聲定調(diào)，明年的樓市走向答案已經(jīng)非常清楚了：不管是央行宣布全面降準(zhǔn)，還是近期部分城市二手房有所升溫，都不能作為樓市再次上漲的證據(jù)。站在國家的視野，未來的房地產(chǎn)要以穩(wěn)為主，回歸良性循環(huán)。何為“良性”？大起大落都不是，穩(wěn)定健康發(fā)展才是。

當(dāng)然，也不是所有城市的市場和房價都一成不變。對于明年的房價走勢，中指院的預(yù)測算是非常權(quán)威的：2022年，中國商品房銷售面積或出現(xiàn)下滑，銷售均價結(jié)構(gòu)性小漲2%-3.5%。注意其中的“結(jié)構(gòu)性”三個字，指的是房價會出現(xiàn)分化：一二線有人口增量、有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、有優(yōu)勢資源的城市，才有機(jī)會上漲，那些“三無”小城市，不僅房價難以上漲，而且還將面臨商品房銷售面積下滑、房企降價促銷的結(jié)果。換言之，明年“樓市降價潮”不會失約。尤其是那些遠(yuǎn)離中心城市、人口流失非常嚴(yán)重的“收縮型”城市，樓市降價潮或超出很多人的預(yù)期。

第四，從土地市場的反應(yīng)來看，明年的樓市也很難發(fā)生重大轉(zhuǎn)向。根據(jù)中指院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，11月土地市場繼續(xù)降溫。整體來看，40城土地溢價率創(chuàng)10年新低，50家房企拿地總額同比降超九成。此外，土地數(shù)據(jù)還出現(xiàn)了“三降”：1-11月全國300城共成交各類用地規(guī)劃建筑面積166418.21萬平方米，同比下降18.06%；11月單月，300城成交建筑面積15471.44萬平方米，同比下降19.98%；出讓金額3964.12億元，環(huán)比增長14.47%，同比下降19.3%。

眾所周知，土地是房價的風(fēng)向標(biāo)，二者基本上等同于面粉和面包的關(guān)系——面粉降價，面包也會跟著降價。那么這一輪土地市場為何會出現(xiàn)明顯降溫？專家分析，主要有兩個原因：一是金融政策收緊，導(dǎo)致房企手中沒錢。尤其是民企融資渠道窄、融資成本高，資金鏈瀕臨斷裂，更不敢輕易拿地；二是市場處于降溫通道，房價下行的壓力對沖了房企的利潤預(yù)期。

最后想跟大家說幾句掏心窩的話：1、樓市降溫周期，任何微小的利好消息，都會被別有用心者放大，這是典型的立場決定態(tài)度。作為購房者，一定要堅定立場，不能聽風(fēng)就是雨，更不能人云亦云；

2、不管到任何時候，城市都有高低級別之分，對于高級別有潛力的城市，一定要看長遠(yuǎn)，不能短視。以短期的走勢來決定是否出手買房，可能會錯失最佳上車機(jī)會；

3、對于5大城市圈核心城市，今明兩年真的可能出現(xiàn)“購房窗口期”，比如信貸有支持、開發(fā)商降價促銷、房東急售大幅降價等等，如果是真剛需，恰巧又有這樣的“撿漏”機(jī)會，一定要抓住。但買房也堅決不能有“抄底”的思維；

4、在央行“3+2”金融政策背景下，房企的考驗(yàn)并未結(jié)束，明年才是最關(guān)鍵的一年。所以明年買房，一定要避開那些資金鏈出問題，資金實(shí)力不強(qiáng)的房企。雖然國家三令五申“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，且明確要求資金出問題的房企第一任務(wù)是“保交樓”，但是作為買房自住的剛需，還是要格外謹(jǐn)慎。