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深圳住建局上線了新版二手房交易系統(tǒng)，是一場(chǎng)中介行業(yè)的大變革，影響深遠(yuǎn)。

新版交易系統(tǒng)優(yōu)點(diǎn)很多：

1、交易更安全：必須實(shí)名認(rèn)證和百分百真房源，新系統(tǒng)與民政、社保、不動(dòng)產(chǎn)等多部門數(shù)據(jù)對(duì)接，在各交易節(jié)點(diǎn)自動(dòng)核驗(yàn)，確保交易安全。

2、責(zé)任可追溯：買賣雙方代理人的服務(wù)流程全部數(shù)據(jù)化，出現(xiàn)問題可溯源追責(zé)。

3、房源信息共享：所有中介都可以為這套房源找買家，但只能對(duì)接賣家代理中介。

4、賣家隱私受到保護(hù)，不再被大量中介騷擾。

5、交易流程便捷，可實(shí)現(xiàn)線上一站式辦理和不見面快速審批，效率大大提高。

6、買方委托的中介數(shù)量不受限制，倒逼中介打磨個(gè)人的專業(yè)能力。

優(yōu)點(diǎn)很多，但是新交易系統(tǒng)有一個(gè)爭(zhēng)議很大的變化。

以前賣家可委托多家中介幫自己賣房，現(xiàn)在只能最多委托三家中介機(jī)構(gòu)，第一家60天內(nèi)有獨(dú)家代理權(quán)，如果60天沒有賣掉，第二家中介機(jī)構(gòu)才可以替補(bǔ)。

這樣做的好處是業(yè)主把賣房交給了獨(dú)立委托人，由委托人來過濾和處理所有外界信息，把價(jià)值小的信息篩除掉，把有價(jià)值的信息傳遞給業(yè)主，業(yè)主既可以避免被騷擾，同時(shí)把專業(yè)的事交給專業(yè)的人來做，并用60天的委托期倒逼中介機(jī)構(gòu)快速成交。

想法是好的，但弊端也很大，因?yàn)楸晃兄薪榈臋?quán)力被無限放大了。

60天的獨(dú)家代理權(quán)，等同于這套房子60天內(nèi)能否賣出，能賣多少錢，業(yè)主說了不算，中介說了才算。

如果委托中介的人品有問題，那他考慮的就不是業(yè)主的最大利益，而是如何利用60天獨(dú)家代理權(quán)實(shí)現(xiàn)個(gè)人的最大利益。

舉個(gè)例子：中介A獨(dú)家代理了一套掛盤830萬，底價(jià)810萬的房子，有三個(gè)中介B、C和D同時(shí)聯(lián)系他，各自有客戶想購(gòu)買這套房，出價(jià)分別是800萬，810萬和820萬，如果是業(yè)主，肯定首選820萬的買家，但中介A就未必了。

中介C和D都是實(shí)實(shí)在在的報(bào)價(jià)，但中介B告訴中介A，他的客戶承諾只要800萬買到這套房，除了傭金，私下再給10萬，這10萬可以和A平分，一人5萬。

A衡量之后，選擇與B合作，A過濾掉C和D的信息，告訴業(yè)主誠(chéng)心買家不多，只有一個(gè)愿意出到800萬，其他最多出到760，建議不要放棄這個(gè)800萬的買家。

被蒙在鼓里的業(yè)主最終800萬賣了這套房，還認(rèn)為A服務(wù)不錯(cuò)，給了五星好評(píng)。

這只是可能性之一，如果中介有了獨(dú)家代理權(quán)，賺錢的方法還有很多。

這種代理模式最大的問題，是單方面切斷了業(yè)主和一線市場(chǎng)的接觸，市場(chǎng)的真實(shí)反饋只能通過某個(gè)中介傳遞。

這種代理模式的前提是認(rèn)定被委托中介的人品和能力都優(yōu)秀，如果不優(yōu)秀，那只能業(yè)主倒霉了。

之前的多家委托模式，雖然業(yè)主接觸的信息又多又亂，但至少是一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，只要業(yè)主有一定的辨別能力，還是能賣到合理價(jià)格，現(xiàn)在的獨(dú)家委托，業(yè)主被鎖進(jìn)了信息黑箱。

人性是經(jīng)不起考驗(yàn)的，只能靠制度去約束人。這個(gè)制度不但沒能約束中介，反而把中介權(quán)力無限放大了，還缺乏監(jiān)督機(jī)制。

制度的初衷是好的，表面看，平臺(tái)有上萬名中介供賣家選擇，賣家可以選擇人品和能力雙優(yōu)的中介，并倒逼中介提高自己的服務(wù)和能力。

但實(shí)際上，賣家對(duì)這一萬個(gè)中介一個(gè)也不了解，要么瞎蒙一個(gè)，要么選自己認(rèn)識(shí)的，數(shù)量的多少毫無意義。

很多賣家是第一次賣房子，對(duì)中介行業(yè)的各種套路一無所知，一旦選了不靠譜的中介，后面只能被牽著鼻子走。說句不好聽的，碰到水平高的，被賣了還幫著數(shù)錢，還給五星好評(píng)。

如果對(duì)中介的服務(wù)不滿意，鑒于60天限制，60天之內(nèi)不能換公司不能換中介，不急賣的可以耗到60天期滿，急賣的就要欲哭無淚了。

這個(gè)新規(guī)我認(rèn)為對(duì)賣家十分不利，會(huì)帶來更多問題，也解決不了吃差價(jià)的問題，還會(huì)衍生出更多想不到的套路。

有人說賣家可以同步多選幾家中介公司代理，大中介公司都有自己的內(nèi)網(wǎng)，一樣可以上線房源尋找買家。

不過二手房交易流程既然要改為單邊代理，肯定有相應(yīng)的解決手段，比如核驗(yàn)、網(wǎng)簽、交易、領(lǐng)證所有環(huán)節(jié)都必須由代理中介本人參予，其他中介無效。

賣家可以規(guī)避的辦法就是先通過中介找好買家，談好價(jià)格和傭金，再手牽手去線上走交易流程。

這種方式不但可以避免60天的等待期，還能省掉賣家中介費(fèi)，但要把原來明面的流程放到地下來做。

新系統(tǒng)如果優(yōu)于老系統(tǒng)，自然會(huì)被大家接受；如果不如老系統(tǒng)，就會(huì)衍生出多種多樣的破解辦法。

理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。是否更先進(jìn)好用，還是留待市場(chǎng)驗(yàn)證吧。