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關注投資的人今年以來都感受到了投資難度之大前所未有，股市春節(jié)后第一個交易日開啟下跌，此后進入漫漫跌途，至今沒有回到起跌點，除了新能源，前期大漲板塊幾乎全部回調(diào)，市場熱點凌亂。

房地產(chǎn)行業(yè)從從深圳2月8日二手房指導價開始逐步走冷，進入8月更是全面冰凍。我本周寫了一篇文章，這篇文章很能說明近期房地產(chǎn)市場的猶豫和糾結。

這篇文章寫到房地產(chǎn)行業(yè)進入11月，好像風向出現(xiàn)了突變，和8、9、10三個月的風雨欲來山滿樓不同，11月樓市開始暖風頻吹，那么是不是樓市開始回暖了？

01/寒冬

8月份以來，對房地產(chǎn)的調(diào)控可以說層層加碼、全面覆蓋，從金融端、需求端、供給端全面收集，購房者、銀行、中介、房企乃至地方政府都感受到了壓力，到了10月，最終以房產(chǎn)稅的計劃出臺為房地產(chǎn)吹響了最后的悲歌。

整個房地產(chǎn)行業(yè)迅速進入寒冬，購房者從過去幾年的狂歡看多，變成了全面看空，一夜之間買房人消失殆盡，而二手掛牌則連創(chuàng)新高，連杭州這樣的樓市熱點城市10月底二手房掛牌量突破15萬套，相比9月，新增了將近兩萬套，創(chuàng)下了歷史新高。

深圳二手住宅10月成交1605套，可以說這個成交量位于十年來的歷史低值，回到了2014年10月的水平，而2014年是上一輪全國房地產(chǎn)最為低迷的時點，彼時的深圳只有1077.89萬人口，而現(xiàn)在的深圳公布常住人口1756.61萬。

在整個行業(yè)全面變冷中，由于種種原因，地方政府在合規(guī)合法合理的前提下，首先扛起了讓利于民的責任。

02/對策

由于擔心三次集中拍地再遇冷，很多城市政府想盡辦法讓利，北京拿出核心區(qū)域的好地塊、網(wǎng)傳朝陽區(qū)計劃拿出三環(huán)地塊，兩宗太陽宮地塊、一宗西大望路珠江帝景板塊地塊，而東三環(huán)和東北三環(huán)土地斷供已久，且這兩個區(qū)域都是朝陽區(qū)成熟且房價較高的板塊。

合肥第三次集中土拍計劃預計濱湖新區(qū)將有5宗居住用地上市供應，合計面積約為307畝。

廣州則在第三批集中供地中將黃埔和南沙限價取消，同時將第二次集中供地中流拍地塊再次回爐，但價格下調(diào)10%，取消部分配建要求。

南京、蘇州等城市也放松了競拍條件。

03/探索

有報道稱，11月8日，某高級別發(fā)展研究中心在深圳召開深圳房地產(chǎn)形勢座談會，召集業(yè)內(nèi)代表性房地產(chǎn)企業(yè)、深圳房協(xié)，銀行代表、個別信托、基金等多家金融機構代表參與座談。

座談內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場總體形勢、當前面臨的風險和相關建議以及對房地產(chǎn)稅的看法和意見等。

據(jù)悉，會議中提到了一些企業(yè)所面臨的困難，對于普通人了解這個行業(yè)真相很有幫助。

例如有企業(yè)提到在市場好的時候，房企賺的錢并不如大家想像的那么多，這一點可以理解，在一手限價普遍的今天，開發(fā)商并不能完全按照市場定價。而企業(yè)在市場不好時會虧很多，這一點從近半年來很多房企所面臨的壓力可見一斑。

應該說房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代的確已經(jīng)過去了，白銀時代是不是像過去人們認為的尚且可以，也是值得觀察的。

會議也談到了對于房產(chǎn)稅的思考。10月23日，人大授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的報道中，明確提到“不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅”，那么就會面對一個難題，城中村的農(nóng)民房暫時不征收房地產(chǎn)稅，但是一旦拆遷后，分配的回遷房要征收房地產(chǎn)稅，那么未來城市建設中的主力--城市更新難度會進一步加大。這一點我曾經(jīng)在過去文章中分析過，房地產(chǎn)稅對于不覆蓋的不動產(chǎn)品類是利好，稅率越大利好越大，但是會造成新的矛盾，相信房地產(chǎn)稅制定的專家早就看出這個矛盾，也會著手解決。

其中深圳房協(xié)指出深圳只有17.8%的商品房，而且由于深圳是移民城市，每年還有40-50萬新進移民源源不斷進入，還有生二胎三胎的需求，未來深圳房地產(chǎn)的壓力還是比較大的。這個說法應該說進一步證實了深圳住房矛盾的突出、間接印證了深圳樓市的價值所在。按照現(xiàn)在一線城市可容納2500萬人口來推算，深圳還需要移民700多萬，根據(jù)近幾年人口凈流入速度，還需要14-18年才能達到這一總量的規(guī)模。深圳樓市還要繼續(xù)考驗管理者的智慧。

最有意思的是一位金融界從業(yè)人員，從長沙至深圳履行，發(fā)現(xiàn)深圳的房子又小又貴，這也代表了很多二線、三線人員對于一線樓市的看法，甚至房子變得更小更貴在長周期看也是一個趨勢。

不管怎樣，行業(yè)內(nèi)對于現(xiàn)狀進行了深入的探討與思考，對行業(yè)良性十分有益。

04/回暖

在這一系列事件之后，近日我們看到的與房地產(chǎn)市場有關的、趨于寬松的新聞越來越多。

人民銀行公布10月全國個人住房貸款環(huán)比增長超千億。多地開始清理積壓半年以上的房貸，加快放款速度，房貸不再設限，部分地區(qū)銀行貸款利率下調(diào)。

據(jù)傳今后房企并購貸不再納入三道紅線，這個對央企的強勢并購有利。鼓勵商業(yè)銀行短期增加開發(fā)貸和個人貸款發(fā)放額度。

相關房地產(chǎn)的政策依舊非常糾結，有很多“傳言”。而真正的與松綁相關的政策會不會“一日游”“一周游”，能否夠長期執(zhí)行還存在變數(shù)，如果在相當長一段時期內(nèi)不被叫停，才可以說房地產(chǎn)行業(yè)的壓力短時間得到了緩解。

這是基于這種考慮，對于很多文章所描述的“政策見底”不敢茍同。所謂的“見底”，可以理解為對于過去的修正、微調(diào)，使市場更為健康發(fā)展。

更何況所有的政策力度其實都沒有“房地產(chǎn)稅”的力度大，這一政策可以對沖所有的所謂“利好”。最終房地產(chǎn)市場怎么發(fā)展還是要看這個稅怎么落地。

05/何解

我們分析了房地產(chǎn)市場近幾個月的一些變化，并不是要推薦某個城市、某個樓盤，而是給出一些未來投資的思考。個人有幾點思考：

1.決定性的不是政策，是行業(yè)發(fā)展規(guī)律。政策是相機而動的，短時間也有可能出現(xiàn)極大改變，但是規(guī)律決定了政策實施的可能和效果，購房者要深刻理解行業(yè)運行的底層規(guī)律。

2.無論是房地產(chǎn)，還是其他投資，最核心的秘訣是“熬”和“活”，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)要和大環(huán)境、和房開企業(yè)比著“熬”，股市要和市場比著“熬”，而這些“熬”全部來自于最初對于資金、對于投資品、對于投資策略的“規(guī)劃”。

3.所以每一個好的投資都是源于最初的“規(guī)劃”，而不是看到別人賺錢了就沖進去，結果就是我過去說的“牛市是散戶的墳墓”“樓市不是人人可以賺錢”。

4.投資人雖然是因為眼紅別人利潤而入市的，但是別忘了要學會在長周期下用一定的思維規(guī)劃好你的投資品和資金，包括相應的投資策略也要規(guī)劃。

5.對于投資，恐懼時的貪婪是你是不是真懂這個市場的唯一標準。

6.另外提醒一下，不要因為房地產(chǎn)稅而無腦賣出，在一切都沒有明朗的前提下，恐慌性拋售，可能會讓你遺憾。

7.過去是投資的時代，因為你進去就能多多少少賺一點，哪怕是賬面的上的，未來投資難度越來越大了。

8.北交所開盤第一天新股幾乎全部漲停，精選層走勢剛好相反，這種分化一定其實再一次印證了規(guī)律。

9.股市與樓市的蹺蹺板是一個重要的話題，不要看當下股市低迷、樓市冷凍，股市可能是普通人更應該關注的市場，但是大部分人采取了錯誤的方法。

10.今后是理財規(guī)劃的時代，從開源端、節(jié)流端、防風險端、投資端的全方位梳理與規(guī)劃，這樣才能確保不敗。

11.再看一次第一條和第八條。