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房企排隊，不斷爆出問題。

現(xiàn)在，遠不是結(jié)束，問題還在不斷的爆出。

還記得以前的金融出清嗎？

明天系，安邦系，海航系，等等。

如今，就是現(xiàn)實中的房企出清。

很多朋友一定想知道，下一家是誰？我買房的房企安全不？還有誰會出問題？

今天我就拋出邏輯，答案供大家來探討。

1

周期的邏輯

在做所有探討之前，必須要對中國房地產(chǎn)的發(fā)展周期有清晰的了解，這樣，你才能清晰的看明白當下房企出清的原因。

2000-2007年，中國樓市土地價值洼地的紅利，

2008-2016年，中國樓市金融加杠桿的紅利，

2017-至今，中國樓市房企管理的紅利。

請一定要用小本本記下這三句話，這是所有一切分析的底層邏輯。

2007之前，就是撐死膽大的時代背景，只要有膽子，只要能拿到地，就能賺到錢。

很多中小房企，爆發(fā)戶，都是基于這個年代出來的。

以鄭州為例，布瑞克，中亨，金成，等中小房企，開發(fā)幾個樓盤就收手的，都賺到了錢。

2008-2016年，隨著四萬億發(fā)出的金融加杠桿號角，所有跟著大勢加杠桿的，都賺了。

能借到錢、能融到資、能上市、能加杠桿、能并購的，都把握住了這波紅利。

閩系房企，在這波行情中，都是紅利的最大占據(jù)者。

同期也誕生出了知名的閩系房企軍團：旭輝、泰禾、福晟、世茂、陽光城、融信、正榮、建發(fā)、禹洲、中駿、寶龍、三盛、升龍等。

也都走向了全國，布局天下。

2000-2016，都是房地產(chǎn)的加杠桿擴張紅利周期。

轉(zhuǎn)折就發(fā)生在2017年。

從2017年開始，整個大環(huán)境是金融去杠桿的大周期。

先是在金融業(yè)去杠桿，然后才來到了房地產(chǎn)行業(yè)。

畢竟，房地產(chǎn)終歸還是一個金融行業(yè)，房價也終歸是一個貨幣問題。

2016年，權(quán)威人士在官媒發(fā)文：三去一降一補，供給側(cè)改革，防范系統(tǒng)性風險，堅決抑制資產(chǎn)泡沫。

金融行業(yè)嚴監(jiān)管的大幕在徐徐拉開，表外轉(zhuǎn)表外、金融大出清、全行業(yè)去杠桿。

2018年6月，萬科喊出活下去，但業(yè)界普遍嘲笑，并無反應(yīng)，更無感知。

2

邏輯之下的反向案例一

站在2017年，絕大多數(shù)的房企并未感受到大環(huán)境的變化和大時代的拉開，反而是沉浸在2016年樓市的輝煌和史上最佳數(shù)據(jù)的泡沫中。

甚至，越陷越深。泰禾，就是一個典型，沒有認識到2016年的輝煌是時代的產(chǎn)物，不是泰禾的產(chǎn)物，在2017年開始高歌猛進加杠桿，到處并購、拿地，并喊出在2018年要實現(xiàn)2000億。終于，2000億還沒實現(xiàn)，自己就已經(jīng)后院失火，2019全面危機爆發(fā)。

恒大，也是一個典型，2016年銷售業(yè)績登頂之后，按捺不住自己的野心，也沒有理解業(yè)績背后是時代的產(chǎn)物，在2017開始瘋狂加杠桿，自2017年開始，每天還息3個億，壓跨恒大。如今，我們看到了恒大的結(jié)局，老許不得不拍賣自己的私人飛機、私人豪宅等，至今已經(jīng)拿出70多億回流恒大，支撐恒大活下去。

寶能，和恒大差不多，都是瘋狂加杠桿、踩著之前金融紅利的慣性，剎不住車，沒有抬頭看宏觀的天，終于，都倒在了金融出清的途中。

華夏幸福，也是一個典型，2016年，也是華夏幸福史上業(yè)績最好的一年，誤以為自己的商業(yè)模式很NB，在2017年開始瘋狂加杠桿擴張，把并沒有成功的固安模式全國復制，新鄭、上街、焦作、南洵、嘉善等等，四處擴張。如今，累計違約已經(jīng)過千億，覆水難收。

整個閩企其實都是瘋狂加杠桿的典型，一是因為福建人的天性，二是因為閩企之間互相比較互相參照。

這兩年，閩企是最難受的。三盛、泰禾、福晟已經(jīng)倒下，余下的，排排坐。

3

邏輯之下的反向案例二

上面我們說了在2016年之后反向逆勢加杠桿的反向案例。

下面，我們來說一下在2017至今管理紅利之下的反向案例。

為什么佳兆業(yè)、陽光城、藍光會出問題？

因為，在這個周期中，不瘋狂加杠桿只能說做對了一件事，但如果管理能力提不來，依然難逃被出清的命運。

因為金融在出清，所以，考驗到每個房企身上，就是你的抗風險能力、市場應(yīng)變能力、產(chǎn)品能力、組織韌性的能力。

來舉佳兆業(yè)這個例子，

2020年10月底，在合肥濱湖區(qū)，投入11.45億拿了塊地，成本和風險沒控制好，賣完也要虧進去4.3個億，到現(xiàn)在還沒賣完。

2021年6月初，在合肥新站區(qū)，投入23.01億元拿了塊地，成本和風險控制更是失控，賣完至少要虧進去8.5億，問題是，項目還不具備銷售條件，資金回攏遙遙無期。

這是什么問題？這就是佳兆業(yè)的管理問題，拿地、風控、測算、資金使用、投拓等，出了大問題，本質(zhì)是管理出了問題。然而，合肥并不是佳兆業(yè)的個案，只是一個縮影。

再來舉例雅居樂。來看鄭州北龍湖，2016年6月，同一天，榮盛、雅居樂兩家在鄭州北龍湖各拿了一塊地，樓面價都是26000左右。不管地拿的對錯，做對的產(chǎn)品、做快的周轉(zhuǎn)，就是了。

如今，榮盛早就已經(jīng)賣完了，雅居樂還有三分之一的貨量賣不掉，爛自己手上。

為何？產(chǎn)品出了問題。

規(guī)劃的狹長型的復式產(chǎn)品，在市場是完全沒有優(yōu)勢和競爭力，市場好的時候也不好好賣，加價，漲價，如今市場回落，完全沒有競爭力，只能干巴巴的等待被市場出清。從中可以看到，雅居樂從前端的拿地、風控、產(chǎn)品、規(guī)劃，到后端的銷售、培訓，整個公司的管理，有巨大的問題。如果過幾天，雅居樂也出問題了，完全不用驚訝，很正常。和佳兆業(yè)一樣。綠檔，只是別人想讓你看到的綠檔而已。產(chǎn)品也不行，管理也不行，不出問題才怪。

你不被出清，誰出清？

4

總結(jié)

回到現(xiàn)實中，站在2021年底，如何判斷一家企業(yè)是否安全？

用兩個標準。

1、是否在2017至今有瘋狂的加杠桿擴張，逆勢而為？有激進風險。

2、能否能兼顧較高的產(chǎn)品能力和管理能力？有較高抗壓能力。

綠城之前的產(chǎn)品力肯定是全國NO.1的，但問題是，綠城一直以來的管理能力不行，所以在2014年賣身融創(chuàng)未遂，后來還是不得不再賣身中交。

如今的陽光城、佳兆業(yè)、藍光等出問題，本質(zhì)上也還是，管理能力談不上卓越，但產(chǎn)品力更是不行，在市場上沒有稀缺，也沒有被需求，只能不斷透支，最終倒下。

我們俯視這個行業(yè)，有哪個公司能有效的同時兼顧產(chǎn)品和管理？

產(chǎn)品不錯，銷售狼性。

產(chǎn)品可以，組織高效。

產(chǎn)品進步，組織進步。

也就是說，當下，能活下去的房企，要具備以下要素。

能兼顧規(guī)模效應(yīng)+產(chǎn)品能力+組織能力。

規(guī)模代表著融資能力和話語權(quán)。

產(chǎn)品代表著溢價能力和利潤率。

組織代表著效率和快速應(yīng)變。

除了國央企背后有靠山之外，民企之中，誰有這個特征？

比如鄭州，不激進，兼具產(chǎn)品和管理的，康橋和建業(yè)算不算？

比如全國，不激進，兼顧產(chǎn)品和管理的，龍湖算一個，融創(chuàng)和新城算不算？