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融資概況：單月融資總額跌至千億以內(nèi) 行業(yè)平均利率微升

中指研究院監(jiān)測，9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)7個月下降。行業(yè)平均利率為6.30%，同比持平，較上月上升0.79個百分點。2021年1-9月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資15252.3億元，同比減少17.0%；9月單月占比6.0%。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

9月行業(yè)融資額繼續(xù)大幅下滑，行業(yè)周期下行和個別房企的風(fēng)險暴露引發(fā)金融機構(gòu)對投資行為更為審慎；此外，ABS本月暫停簽發(fā)，是融資規(guī)模大降的主要原因，表明監(jiān)管對房企表外負(fù)債的融資模式已經(jīng)警覺，持續(xù)大半年的ABS發(fā)行熱潮逐漸退去。

今年融資窗口期已過，融資態(tài)勢持續(xù)走低，但十月十五日央行在金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上明確表示，部分金融機構(gòu)對“三檔四線”管理存在誤解，信貸收縮過緊，主要銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。這被視為行業(yè)信貸壓力有所緩解的信號，四季度融資情況或有所好轉(zhuǎn)。

融資結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)融資渠道平分秋色 ABS發(fā)行歸零

從融資結(jié)構(gòu)來看9月信用債規(guī)模占比36.0%，海外債占比29.1%，信托融資占比34.9%，ABS融資占比0%。本月傳統(tǒng)融資模式基本平分秋色。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降43.6%，環(huán)比下降31.1%；海外債融資同比上升11.9%，環(huán)比上升831.3%，主要為8月發(fā)行額過低所致；信托融資同比下降54.2%，環(huán)比下降36.3%。本月海外債發(fā)行回暖，信托融資跌幅較大。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

ABS的斷發(fā)給本月房企融資帶來較大的震動。今年以來，不少房企在壓縮有息債務(wù)規(guī)模的同時，積極尋求其他途徑補充資金，發(fā)行ABS便是其中之一。2021年1-8月，房地產(chǎn)行業(yè)ABS共融資3228.8億元，同比增長37.4%，月度同比增速均值達(dá)67.5%；在行業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模中，ABS占比22.5%，而去年1-8月占比僅為13.4%，一年時間ABS的融資地位提升了9個百分點，成為房企融資的新渠道。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

具體從結(jié)構(gòu)來看，供應(yīng)鏈ABS一直為ABS中最主要的融資類型，今年1-8月共融資1811.8億元，占ABS融資的53%；CMBS/CMBN為房地產(chǎn)ABS發(fā)行的第二大類，共發(fā)行約883.0億元，占比25.8%，排名第三的類型為購房尾款，共融資408.5億元，占比12.0%。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

供應(yīng)鏈ABS是將房企對上游供應(yīng)商的應(yīng)付款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，將其證券化的融資產(chǎn)品，原始權(quán)益人為供應(yīng)商，因此對房企來說并不增加新的債務(wù)，屬于使用經(jīng)營杠桿緩解財務(wù)杠桿壓力的行為。CMBS/CMBN是以商業(yè)地產(chǎn)的抵押權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償還來源；購房尾款是以基于預(yù)售而產(chǎn)生的商品房買賣貸款，是未來的金融債權(quán)，二者融資金額不會直接增加房企的有息債務(wù)，但實際上由此產(chǎn)生的或有負(fù)債仍然存在。ABS的發(fā)行并未縮減房企潛在的風(fēng)險敞口，從監(jiān)管角度來看仍應(yīng)劃歸監(jiān)測范圍之內(nèi)，因此8月ABS突然急速轉(zhuǎn)冷，環(huán)比大降70.6%，幾種發(fā)行方式均受到重創(chuàng)。9月，發(fā)行量歸零，為年初以來火熱的ABS融資澆上了一瓢冷水。

從累計融資額來看，2021年1-9月，信用債融資4671.7億元，同比下降11.0%；海外債融資2539.8億元，同比下降30.6%；信托融資4812.0億元，同比下降32.5%；ABS融資3228.8，同比上升37.4%；總?cè)谫Y額較上年同期下降17.0%。其中海外債、信托發(fā)行額度同比均下跌超30個百分點。

融資利率：累計平均利率同比下降 房企融資成本壓力緩解

從融資利率來看，本月發(fā)行的信用債平均利率為3.96%，同比下降0.85個百分點，環(huán)比下降0.12個百分點；海外債平均利率為7.83%，同比下降0.27個百分點，環(huán)比下降3.56個百分點，受風(fēng)險偏好影響，當(dāng)前信用級別高、流動性充足的企業(yè)成為海外債發(fā)行主力，融資利率有所降低。信托融資利率托融資平均利率為7.42%，同環(huán)比無明顯變化。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從累計值來看，2021年1-9月累計融資總額的平均利率為5.58%，同比下降0.76個百分點。其中信用債累計平均利率為4.37%，同比持平，高于單月0.41個百分點；海外債累計平均利率為6.67%，同比下降1.10個百分點，低于單月1.16個百分點；信托累計平均利率為7.27%，同比下降0.43個百分點，低于單月0.15個百分點；ABS累計平均利率為3.96%，同比下降0.43個百分點。

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企業(yè)融資動態(tài)：多家房企海外評級下調(diào) 世茂發(fā)行額度最高

據(jù)統(tǒng)計，自8月以來，有十余家企業(yè)海外評級或展望受到評級機構(gòu)下調(diào)，提及最多的因素為當(dāng)前行業(yè)不確定性增強，內(nèi)房海外債市場波動幅度較大，未來海外再融資可行性下降，企業(yè)當(dāng)前的流動性不足以支撐未來到期債務(wù)。海外債通常以“借新償舊”的方式置換到期債務(wù)，海外市場波動必然阻礙新債的發(fā)行。

表：房地產(chǎn)行業(yè)2022年海外債到期余額統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：Wind，中指數(shù)據(jù)CREIS

2022年恰逢海外債到期的主要年份，年度到期債務(wù)約3620億元，高峰期在1月、3-4月、6-7月，上半年償債高峰密集，資金需求上升，房企只能動用內(nèi)部資金償還債務(wù)，使得本已吃緊的流動性再度承壓。境外融資渠道不暢、信用風(fēng)險敞口增加成為房企評價下調(diào)的最主要因素。此外，盈利能力減弱也是房企調(diào)級的誘因之一。運營能力下降是造成盈利下滑的主要原因。有的企業(yè)主要經(jīng)營區(qū)域位于發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮牡貐^(qū)，在當(dāng)前市場下行階段，銷售能力難有突破，回款不力。有的企業(yè)受融資收緊影響，抽調(diào)資金償還債務(wù)，從而影響擴張及日常經(jīng)營活動，造成運營能力減弱。

為應(yīng)對房企海外債市場大幅波動，多家房企主動發(fā)起回購，一方面對穩(wěn)定投資人信心、緩解市場壓力起到積極作用，另一方面也展示了自身的實力和流動性承壓能力。隨著房地產(chǎn)貸款政策觸底回暖，房地產(chǎn)信貸投放有望提升，將有利于四季度開發(fā)及銷售回款提速，減緩房企海外債到期償還壓力。

從典型房企債券發(fā)行來看，本月世茂融資額度最高，合計人民幣67.8億元，平均融資利率4.8%。

具體來看，典型房企中信用債利率最高的為金科發(fā)行的10億短期融資券，利率為6.8%；最低為蘇高新發(fā)行的2.4億短期融資券，利率為2.35%。公開發(fā)行的海外債方面，利率最高為正商集團發(fā)行的1.6億美元債，票面利率達(dá)12.5%；最低為世茂發(fā)行的2年期債券，利率為3.975%。

表：典型企業(yè)9月債券發(fā)行統(tǒng)計

備注：規(guī)模單位為億元人民幣，利率單位為%

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS