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估計(jì)誰(shuí)也想不到，核心城市第二輪集中供地，流拍率最高的居然會(huì)是北京。

盡管還未開始拍賣，但根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)，截至10月11日15時(shí)截止報(bào)名：

北京共有27宗地?zé)o人報(bào)價(jià)。北京第二批集中供地共出讓43宗地塊，這意味著，僅剩15宗地將進(jìn)入競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)，土地收入將大打折扣。

按此計(jì)算，北京的土地流拍率至少在62.79%以上，超越沈陽(yáng)和廣州，成為妥妥的核心城市中，土地流拍第一城。

之前，沈陽(yáng)第二輪集中供地46宗地塊，19宗成交，27宗終止或流拍，流拍率（含終止）高達(dá)58.7%。

一周之前，廣州結(jié)束的第二輪土拍結(jié)果是，48宗涉宅地中，23宗地成交，總成交金額達(dá)569.37億元。25宗地流拍，流拍率達(dá)52.08%。

此外，長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南、天津、成都、重慶的流拍率，均在30%以上。

北京、廣州、成都、重慶等城市的土地流拍率為何這么高？

顯然不是城市本身的原因，因?yàn)檫@些城市都是當(dāng)紅城市，而且潛力非常大，誰(shuí)也不會(huì)懷疑北京、廣州的發(fā)展?jié)摿Α?

核心城市流拍率集體走高，根本原因還是民企躺平，沒(méi)有了拿地積極性。

事實(shí)上，在此前深圳等城市叫停第二輪土拍的時(shí)候，就有消息傳出，北京的有關(guān)部門也在打電話給首批次沒(méi)有拿地的房企，鼓勵(lì)他們參與二輪供地。

民企為何不愿拿地？

這一點(diǎn)，我在之前的文章中已經(jīng)分析過(guò)。

一方面是因?yàn)槭种袥](méi)多少錢了。

在三道紅線與銀行限制流入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金比例的背景下，尤其是樓市成交量低迷，回款難的背景下，很多開發(fā)商已經(jīng)捉襟見肘。

而且，官方也明確規(guī)定，房企全年拿地資金，不得超過(guò)銷售額的40%，包括并購(gòu)拿地。

另一方面，現(xiàn)階段拿地，利潤(rùn)微薄。

造成利潤(rùn)微薄的根本原因，地價(jià)高企，新房限價(jià)，再加上設(shè)置了各種附加條款，雙限雙競(jìng)，競(jìng)配建，再加上房企借錢成本高企，尤其是民營(yíng)房企。

帶來(lái)的結(jié)果是，拿地成本越來(lái)越高，銷售價(jià)格卻被一直壓著。

數(shù)據(jù)顯示，目前Top40的房企結(jié)算毛利潤(rùn)率已經(jīng)降到了歷史最低水平。無(wú)利可圖的開發(fā)商，自然不愿意拿地。

各城市土地流拍率居高，并不是一件好事，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)。

因?yàn)椋科蟛辉改玫?，?lái)年的新房供應(yīng)就會(huì)變少，供需矛盾便會(huì)加劇，房?jī)r(jià)就更難維持穩(wěn)定。

穩(wěn)房?jī)r(jià)，是管理層制定的目標(biāo)?，F(xiàn)階段，雖然通過(guò)金融政策收緊（貸款難）和調(diào)控強(qiáng)壓，減少了購(gòu)房需求，但真實(shí)供需矛盾并未有所改善。

想要真正改善，還是得從增加供應(yīng)。所以，當(dāng)務(wù)之急，是要調(diào)動(dòng)民企的拿地積極性。

之前因擔(dān)心房企們選擇躺平，深圳、天津、青島、福州等十多個(gè)城市紛紛叫停第二輪土拍，改變了拍地規(guī)則。

但從公布的新土拍規(guī)則來(lái)看，只是調(diào)低了土地溢價(jià)率，并未下調(diào)土地價(jià)格。

所以我們才可以看到，第二輪土拍，很多城市都是底價(jià)成交，溢價(jià)率都不高。

但是，溢價(jià)率壓下來(lái)，雖然一定程度上可以為房企增加一點(diǎn)利潤(rùn)空間，但著實(shí)有限。要想增加房企的利潤(rùn)空間，只有適當(dāng)降低土地價(jià)格才能實(shí)現(xiàn)。

那就是適當(dāng)降低地價(jià)。注意這里的措辭，是適當(dāng)降低。因?yàn)榉€(wěn)地價(jià)，也是管理層下達(dá)的任務(wù)。

而且，如果地價(jià)降不了太多，也不能降太多。

降不了太多，是因?yàn)?，目前除了深圳、北京、上海的少?shù)城市不依賴土地財(cái)政外，大多數(shù)城市仍非常依賴賣地收入，來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)城市。

不能降太多，是因?yàn)?，一旦降太多，必然?huì)引發(fā)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，而且還影響地方政府的土地財(cái)政收入。

適當(dāng)降低，既能讓地方城市更容易接受，又能為房企拓展利潤(rùn)空間，調(diào)動(dòng)他們的拿地積極性，降低流拍率，同時(shí)可以完成管理層等下的穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)。

若不做出調(diào)整，大面積流拍依舊在所難免。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，賺不到想要的賣地收入，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，又難以維持穩(wěn)定。

因此，權(quán)衡之下，適當(dāng)降低土地價(jià)格，是解決當(dāng)前土地市場(chǎng)尷尬的最好辦法。