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今年5月以來監(jiān)管機構(gòu)幾番窗口指導之下，房地產(chǎn)信托仍持續(xù)升溫。近期中信信托的一款產(chǎn)品最高預期收益率達到了25%，甚至連同業(yè)人士都感嘆“太高”，但房地產(chǎn)信托仍受到投資者的大力追捧?！耙豢?~2個億的項目，一兩天就能預約完?！币晃汇y行的理財經(jīng)理表示。

“目前融資成本已經(jīng)很高了，許多房企也是走一步算一步，不融資就是死。不管是房企，還是信托公司，甚至投資者，都寄望于未來的政策松綁?！痹谝晃恢磐泄井a(chǎn)品設(shè)計經(jīng)理看來，許多房企高成本融資，無疑飲鴆止渴。

25%里有玄機

據(jù)中信信托上述項目的客戶經(jīng)理介紹，該房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為10.24億元，其中3億左右資金將用于向天津星耀五洲[最新消息 價格 戶型 點評]收購指定地塊項目公司的股權(quán)，另一部分作為建設(shè)預留資金用于向項目公司增資，進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)中信信托將以股權(quán)收購價款、增資款、信托貸款3種方式綜合運用信托資金。

“這個項目與眾不同的一點就在于，中信信托不是給房地產(chǎn)商貸款，而是直接收購項目公司股權(quán)，后期也由中信信托來控制項目?！痹摽蛻艚?jīng)理強調(diào)。股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托也是政策一貫鼓勵的方向。

“一般來講，股權(quán)投資的項目可以達到很高的收益率，但目前市場上此類產(chǎn)品鳳毛麟角?！鄙鲜霎a(chǎn)品設(shè)計經(jīng)理對《中國經(jīng)營報》記者表示。

而普益財富研究員陳朋真對照項目的公開信息之后表示，從項目到期之后的收益模式來看，很難說是真正的股權(quán)投資?！皣栏褚饬x上的股權(quán)投資項目是到期后分配股權(quán)給投資者。這個項目并非如此?！?/p>

據(jù)中信信托網(wǎng)站的產(chǎn)品介紹，收益分配方式有兩種：一種為到期之后可行使優(yōu)先認購權(quán)，一種為選擇現(xiàn)金收益。按照第一種分配方案，25%的收益率看似唾手可得。資料顯示，目前同類地產(chǎn)項目的市場價格為高層住宅每平方米8500元~9000元；別墅每平方米13000元~14000元；而投資者通過信托計劃拿到的優(yōu)惠價格卻能低至高層住宅5500元/平方米，別墅7500元/平方米；相當于以5~6折的價格入手。難怪客戶經(jīng)理信誓旦旦地表示：“就算房價不上漲，盈利也是可以保證的?！?/p>

但是，在限購的情況下，投資者的優(yōu)先認購根本無法成行，只能選擇現(xiàn)金收益的方案，在此種情況下，25%的高收益則只能望洋興嘆，因為按照現(xiàn)金收益模式，2年預期年化收益區(qū)間約為每年10%~19%；3年約為每年10%~21%；4年約為每年10%~23%。

“我們預計，在項目兩三年之后，限購政策是會松動的；而且，相比之下，天津的限購政策并不嚴格?！鄙鲜隹蛻艚?jīng)理表示，投資者借道信托投資房地產(chǎn)的收益將會很有保證，“天津的房地產(chǎn)是剛性需求，房產(chǎn)是最保值的一種資產(chǎn)，如果這陣子行情不好，可以等政策松綁之后再出手?！?/p>

但是，陳朋真卻表示，上述項目最大的風險來自于一些“灰色”元素?！按祟惏瑑?yōu)先購房權(quán)的產(chǎn)品有點替開發(fā)商提前墊付房款的意味，如果到期開發(fā)商沒有拿到預售許可證，而政策上又嚴格打壓的話，投資者的收益就會面臨很大的變數(shù)?！?/p>

針對上述疑點，記者致電中信信托總經(jīng)理辦公室，截至發(fā)稿前，并未獲得回復。