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房產(chǎn)過(guò)剩、新生兒減少、國(guó)際通脹，這三大因素疊加在一起，似乎能說(shuō)明點(diǎn)什么問(wèn)題。

接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真的會(huì)像人們預(yù)測(cè)的那樣，迎來(lái)“下行潮”嗎？沒(méi)有人能給出明確的答案。

對(duì)于房產(chǎn)走向問(wèn)題，王石有這樣一段描述：

在一次采訪中，王石說(shuō)道，“到深圳之后，我前后換過(guò)3次房子，每一次都是把上一套賣(mài)掉然后買(mǎi)下一套。”，而對(duì)于大家關(guān)心的該不該買(mǎi)房的問(wèn)題，王石也直言不諱地提出，房產(chǎn)過(guò)剩已經(jīng)是現(xiàn)實(shí)了，現(xiàn)在的年輕人結(jié)婚之后，你的父母、你的岳父岳母都會(huì)把房子給你，所以年輕人根本不缺房子住。

如今看來(lái)，王石的預(yù)測(cè)應(yīng)驗(yàn)了。房產(chǎn)過(guò)剩已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平曾發(fā)布《中國(guó)住房過(guò)剩還是不足》報(bào)告給出測(cè)算數(shù)據(jù)，我國(guó)的城市存量房產(chǎn)達(dá)到3.11億套，戶(hù)均房產(chǎn)達(dá)1.1套，房產(chǎn)供給顯然過(guò)剩。與此同時(shí)，央行課題組在《金融界》也曾發(fā)布“城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)負(fù)債報(bào)告”同樣認(rèn)為，城市房產(chǎn)早已過(guò)剩了，家庭房產(chǎn)保有率達(dá)到96%，超過(guò)30%家庭擁有二套房以上房產(chǎn)，還有10%家庭至少有3套房子。所以，無(wú)論是任澤平還是央行數(shù)據(jù)，都指向了一個(gè)結(jié)論：住房供給大于需求，現(xiàn)狀過(guò)剩。

一個(gè)尷尬的問(wèn)題出現(xiàn)了：

根據(jù)馬克思在《資本論》對(duì)商品價(jià)格的基本定義和西方商品學(xué)的一般概述，商品供過(guò)于求則價(jià)格跌?，F(xiàn)在既然房子供給大于需求，那為啥至今為止房子價(jià)格依然處于上行態(tài)勢(shì)，而沒(méi)有絲毫下滑的跡象呢？特別是隨著新生兒減少、家庭421演變格局越來(lái)越明顯的情況下，按理來(lái)說(shuō)房子應(yīng)該下行，為何反其道而行之？

這就不得不提到房地產(chǎn)保有的“二八法則”了，在財(cái)富持有中，基本奉行“20%的人持有80%財(cái)富”的基本原則，在我國(guó)的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)中，這個(gè)規(guī)則同樣適用，少數(shù)有錢(qián)、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的人買(mǎi)走了市場(chǎng)上的多數(shù)房源，大部分購(gòu)買(mǎi)力不足、錢(qián)不多的人僅僅買(mǎi)到了市場(chǎng)上極少數(shù)的房源，所以從總體上來(lái)看，房產(chǎn)確實(shí)供大于求，但是從供需配置上而言，存在過(guò)重的錯(cuò)配情況，不需要房子的人拿走了多數(shù)房源，多數(shù)具有購(gòu)房需求的人，沒(méi)有買(mǎi)到房子。

舉個(gè)例子：

A城市有4000萬(wàn)的購(gòu)房需求，與此同時(shí)，住房市場(chǎng)供給了4000萬(wàn)房源。

在理想的分配狀態(tài)下，4000萬(wàn)購(gòu)房需求與4000萬(wàn)房源一對(duì)一匹配，每個(gè)需求都能得到解決。

然而，在市場(chǎng)化的供需匹配下，有1000萬(wàn)需求拿走了4000萬(wàn)房源，市場(chǎng)上房源現(xiàn)在為0，但是剛性購(gòu)房需求依然存在3000萬(wàn)個(gè)。由此繼續(xù)拉動(dòng)房市上浮。

過(guò)去的20年里，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)“這種情況”普遍存在。

2021年之后，房市依然會(huì)保持“高昂”的上浮態(tài)勢(shì)嗎？2個(gè)新的因素不妨提前一看：

1、國(guó)際通脹或正在襲來(lái)。2020年全球遭遇“黑天鵝”的侵襲，多數(shù)國(guó)家的發(fā)展受到挫傷，在TOP20的國(guó)家中，除了中國(guó)、瑞典等3個(gè)國(guó)家繼續(xù)正向增長(zhǎng)之外，剩下的17個(gè)國(guó)家紛紛后退，其中不乏美國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等老牌發(fā)達(dá)國(guó)家。

當(dāng)歷史把“考題”放在大家面前的時(shí)候，各個(gè)國(guó)家如出一轍地選擇了“同一個(gè)答案”：開(kāi)始貨幣放水政策，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前為止全球80%以上的國(guó)家出臺(tái)了積極的貨幣政策，有的降準(zhǔn)降息、有的則直接增發(fā)貨幣。

在2020年的12月，日本率先開(kāi)始73.6萬(wàn)億日元的新計(jì)劃，兌換為人民幣，總額度高達(dá)4.4萬(wàn)億元；

2020年底至2021年，美國(guó)同樣不甘示弱，累計(jì)釋放出了3-4萬(wàn)億美元的貨幣（兌換為人民幣達(dá)到30萬(wàn)億元左右）；

歐洲作為經(jīng)濟(jì)體的一個(gè)重要角色，也開(kāi)啟了貨幣投入，歐洲央行開(kāi)啟1.35萬(wàn)億歐元的大方案，2-3個(gè)月之后，又追加5000億歐元，總投入達(dá)到3.87萬(wàn)億人民幣。

結(jié)果顯而易見(jiàn)，一方面GDP被快速拉動(dòng)，消費(fèi)提升的同時(shí)，生產(chǎn)動(dòng)能也開(kāi)始拉高。但伴生現(xiàn)象也開(kāi)始出現(xiàn)：房市、股市雙雙走高。美國(guó)、韓國(guó)首爾、日本東京都、法國(guó)、加拿大多倫多、澳大利亞等全球超過(guò)89%的國(guó)家房子正處于“上升”趨勢(shì)當(dāng)中，有的增幅10%，有的則直接提升30%，正是在此背景下，房產(chǎn)學(xué)者們認(rèn)為，我國(guó)或遭遇輸入型通脹影響，接下來(lái)樓市或有提升空間。

2、新生兒連年減少。根據(jù)第七次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，截止2020年底我國(guó)總?cè)丝跒?4億人，其中60歲以上的老年人達(dá)到2.6億人，占比18%。老年人口快速增加的同時(shí)，新生兒加速減少，據(jù)統(tǒng)計(jì)2020年全年新生兒童只有1200萬(wàn)人，出生率只有1.3，同比2019年下滑18%。有人口機(jī)構(gòu)測(cè)算認(rèn)為，如果繼續(xù)按照這個(gè)走勢(shì)發(fā)展下去，那么在5年之后，每一年新生兒人口或跌至1000萬(wàn)人以?xún)?nèi)，對(duì)于14億總?cè)丝诘凝嫶髧?guó)家，一年才生育1000萬(wàn)人，結(jié)果可想而知。

而我們都知道，商品房本質(zhì)上屬于商品，是需要人口來(lái)消費(fèi)的，在人口快速增加期，住房消費(fèi)能力就強(qiáng)，相應(yīng)則減弱，那么在老年人口增加（消費(fèi)能力弱）、新生兒和壯年人口減少（消費(fèi)能力減少）的情況下，房地產(chǎn)何以為繼？

結(jié)局：

一方面是通脹因素出現(xiàn)，另一方面是人口出生率降低，在一正一反的兩大因素下，房地產(chǎn)究竟如何？其實(shí)諸多信號(hào)已經(jīng)到來(lái)了，斷供房增加到200萬(wàn)套，王石預(yù)測(cè)成真了？高層13字表態(tài)！

首先，“白菜房”或到來(lái)。2020年至2021年，易居研究院副院長(zhǎng)曾發(fā)布過(guò)一條動(dòng)態(tài)，說(shuō)到一位北京來(lái)的炒房客，2年前在重慶購(gòu)買(mǎi)了180套房子，買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格為200萬(wàn)元/套，現(xiàn)在正以150萬(wàn)元/套價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，每套房子降低50萬(wàn)元，180套房子就達(dá)到了9000萬(wàn)元，幾乎接近王健林一個(gè)“小目標(biāo)了”，可以用白菜房來(lái)形容。

其次，斷供房也相繼到來(lái)。根據(jù)某法拍網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年法拍房只有9000套，2018年驟增至2萬(wàn)套，隨后一年累加至50萬(wàn)套，而到了2020年底，則增加到了200萬(wàn)套。短短的幾年時(shí)間斷供房數(shù)量增長(zhǎng)143倍。斷供房的出現(xiàn)，是樓市住房消費(fèi)能力減弱的明顯信號(hào)。

白菜房和斷供房的相繼到來(lái)，已經(jīng)從數(shù)據(jù)層面佐證了一個(gè)結(jié)論：房市并不會(huì)像專(zhuān)家們說(shuō)的受通脹影響迎來(lái)上行，反而表現(xiàn)出“下滑”的趨向。今后房市步入何方？高層其實(shí)早已13個(gè)字定調(diào)了。

記者：為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將采取哪些舉措？王蒙徽：房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來(lái)，在各方共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，基本實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)F價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。下一步，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。——摘自人民日?qǐng)?bào)對(duì)住建部王蒙徽專(zhuān)訪。

上邊的這段話(huà)，是住建部部長(zhǎng)王蒙徽在人民日?qǐng)?bào)專(zhuān)訪時(shí)談到的今后住房政策和發(fā)展方向基調(diào)，總結(jié)起來(lái)就13個(gè)字：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。已經(jīng)表明了一切，雖然短期內(nèi)有城市房產(chǎn)依然上行（或者說(shuō)有部分城市房產(chǎn)下行），但是中長(zhǎng)期來(lái)看，“平穩(wěn)”二字才是主題。