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前不久央行的第三季度會(huì)議上，高層再次“24字”定調(diào)了未來(lái)樓市發(fā)展方向：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。與此同時(shí)，央媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也表態(tài)了，發(fā)布了一篇名為《謹(jǐn)防樓市大起大落，穩(wěn)才是樓市的理想狀態(tài)》的文章，同樣表示：穩(wěn)是主基調(diào)，大漲不是穩(wěn)，大跌也不是穩(wěn)，人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)注意到，如果另一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快下跌的情況，同樣會(huì)給樓市帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。

也就是說(shuō)，一個(gè)“穩(wěn)”字貫穿了整個(gè)未來(lái)樓市的發(fā)展方向。如何理解這句話(huà)呢？顯然，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)維持在高位不能算穩(wěn)，但一些偏遠(yuǎn)城市房?jī)r(jià)下跌過(guò)快同樣不能算穩(wěn)，答案也就很明顯了，對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)熱的典型城市，在持續(xù)不斷調(diào)控中使其“降溫”到理性的價(jià)格水平，對(duì)于房企惡意降價(jià)、造成相互之間“踩踏”的行為也應(yīng)該及時(shí)制止，前者是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，后者則是維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，自然是希望看到熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌的，隨著樓市不斷分化的情況下，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的人流入一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市與沿海地區(qū)的城市，房?jī)r(jià)盡快回歸理性，也就意味著剛需能夠盡早買(mǎi)到屬于自己的房子。目前來(lái)看，進(jìn)入2021年后，特別是下半年，樓市出現(xiàn)了翻天覆地的變化，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從“遏制投機(jī)炒房”到“打壓惡意降價(jià)”，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聚焦的方向，在短短幾個(gè)月間就發(fā)生了明顯變化。對(duì)于房企、炒房客這些既得益者來(lái)說(shuō)，更是迎來(lái)了三個(gè)“壞消息”：

1、樓市遇冷，新房、二手房市場(chǎng)成交下滑的市場(chǎng)輪廓越發(fā)清晰

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，剛過(guò)去的“金九”旺季期間，TOP100房企全口徑銷(xiāo)售金額同比下降近四成，原本應(yīng)該是回籠資金的旺月，卻出現(xiàn)環(huán)比約6%的下降，表現(xiàn)甚至不如淡季?？硕鸢l(fā)布9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售全口徑金額8443.4億元，同比下降36.6%，更為關(guān)鍵的是，7、8月降幅分別為7.6%、19.6%，9月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。就連銷(xiāo)量排名前四的頭部房企，同比銷(xiāo)售跌幅也都超過(guò)了30%。排名前50的房企中，有28家跌幅超過(guò)3成。

隨著各家機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，很明顯能得到這樣一個(gè)結(jié)論：樓市“金九”旺季已不再。對(duì)此，億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，“9月環(huán)比下降還是頭一遭，也是史無(wú)前例的情況”。中信證券研報(bào)也認(rèn)為，即便考慮政策托底，2021年10月的銷(xiāo)售也可能出現(xiàn)較大的同比下降。隨著房?jī)r(jià)走勢(shì)越發(fā)清晰，越來(lái)越多剛需意識(shí)到了這個(gè)情況，對(duì)于買(mǎi)房的態(tài)度也更加謹(jǐn)慎了，避免“高位接盤(pán)”。

除了新房市場(chǎng)以外，二手房市場(chǎng)同樣不理想。9月30日，易居房地產(chǎn)發(fā)布了一個(gè)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示其監(jiān)測(cè)的11個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為4.3萬(wàn)套，環(huán)比降19.8%，同比下跌45.5%。隨著二手房“參考價(jià)”、限購(gòu)升級(jí)、違規(guī)整治等調(diào)控措施紛紛發(fā)布，自今年5月以來(lái)，二手住宅市場(chǎng)成交量已連續(xù)5個(gè)月下滑。易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出：預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市10月份二手房量?jī)r(jià)總體進(jìn)一步走弱。

都說(shuō)二手房市場(chǎng)是反映樓市的“晴雨表”，二手房市場(chǎng)持續(xù)走弱，對(duì)于炒房客將會(huì)產(chǎn)生很大的影響，對(duì)于這類(lèi)人來(lái)說(shuō)，主要通過(guò)“低買(mǎi)高賣(mài)”的方式來(lái)盈利，但如今房子賣(mài)不出去，只能放在手上增加持房成本，不僅如此，對(duì)于一些資金緊張的炒房客來(lái)說(shuō)，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，進(jìn)而導(dǎo)致斷供的出現(xiàn)。因此最近兩年許多城市的二手房掛牌量都在不斷增加，顯然許多炒房投資者也意識(shí)到了這點(diǎn)。

2、多地“限跌”，防止房企惡意降價(jià)

正如前面說(shuō)到的一樣，新房市場(chǎng)遇冷，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，意味著越來(lái)越多的房子賣(mài)不動(dòng)，由此導(dǎo)致庫(kù)存的不斷增加。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，百城商品房廣義庫(kù)存2021年8月末達(dá)377686萬(wàn)平方米，按照每套房100㎡來(lái)計(jì)算，相當(dāng)于3770萬(wàn)套房等待銷(xiāo)售，足以滿(mǎn)足上億人的住房需求。此外，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房持有率已經(jīng)超過(guò)了96%，說(shuō)明整體住房需求已經(jīng)不多，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷新房成交量下跌也是必然事件。

但對(duì)于房企而言，除了庫(kù)存增加以外，還要面臨另外一個(gè)問(wèn)題：“三道紅線(xiàn)”的要求下，房企的負(fù)債指標(biāo)需要實(shí)現(xiàn)“紅轉(zhuǎn)綠”，由于房子銷(xiāo)售緩慢，資金變現(xiàn)能力減弱，因此許多房企只能通過(guò)折價(jià)出售的方式來(lái)增加銷(xiāo)量。但問(wèn)題在于，房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，并且房企之間也會(huì)出現(xiàn)相互“踩踏”的情況，因此自7月中旬，岳陽(yáng)、桂林、菏澤、昆明、沈陽(yáng)、江陰、株洲、唐山、張家口紛紛發(fā)布了“限跌令”，防止房?jī)r(jià)亂跌損害已購(gòu)房者利益。但也由此可見(jiàn)，樓市存在一定泡沫，即使開(kāi)發(fā)商主動(dòng)下調(diào)價(jià)格，也能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。

3、集中供地“滑鐵盧”，土地賣(mài)不掉了

很多人習(xí)慣將土地與房子比喻為“面粉”與“面包”的關(guān)系，并由此推斷出“房?jī)r(jià)難以下跌”的結(jié)論。但如今一系列數(shù)據(jù)表明，自今年22個(gè)熱點(diǎn)城市發(fā)布新規(guī)“土地雙集中”后，對(duì)于土地成交也造成了明顯的影響。根據(jù)央廣網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，9月重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的情況，溢價(jià)率更是降到歷史低位：從前三季度土地成交情況來(lái)看，累計(jì)成交面積大幅下滑，成交金額也同比下降了8%，土地市場(chǎng)成交規(guī)模明顯萎縮，9月溢價(jià)率降至3.9%的歷史低位。

為何“土地賣(mài)不掉了”？有三方面原因：第一，許多城市限制了土地溢價(jià)率，比如最高不能超過(guò)15%，因此過(guò)去很多溢價(jià)率達(dá)到100%甚至更高的城市拍地?zé)崆闇p退。第二，隨著最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)逐漸回落，對(duì)于土地市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定影響，與二手房的停貸和延緩放款也有一定關(guān)系。第三，由于房企利潤(rùn)降低，手頭資金緊張，因此對(duì)于拿地也會(huì)更加謹(jǐn)慎。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，上述樓市傳來(lái)的三個(gè)“壞消息”，實(shí)際上正說(shuō)明了樓市正在逐漸回歸正軌，房地產(chǎn)暴利的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，相較于以往每年“金九銀十”出現(xiàn)的銷(xiāo)售熱潮、“地王”搶房類(lèi)似情況，未來(lái)或再也難以看到。但需要注意的是，并不意味著未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)大跌，正如央媒強(qiáng)調(diào)的那樣：房地產(chǎn)市場(chǎng)既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落。

但與此同時(shí)，令人心酸的事情也已經(jīng)出現(xiàn)了：有人開(kāi)始“棄房斷供”了。根據(jù)某法拍網(wǎng)公示的數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去半年全國(guó)法拍房數(shù)量激增了近40萬(wàn)套，相當(dāng)于有16萬(wàn)套房是無(wú)法還房貸的“斷供房”，而這些斷供的房子中，除了資金鏈斷裂的炒房客投資者外，同時(shí)也有部分剛需家庭。許多人可能會(huì)疑惑，為何要“棄房斷供”呢？一旦斷供意味著房子沒(méi)有了，自己還要上征信黑名單，但殊不知“家家有本難念的經(jīng)”，許多家庭買(mǎi)房都背負(fù)了高額房貸，一旦遇到緊急用錢(qián)的情況，那么也就剩下唯一的選擇。

筆者身邊就有這樣一個(gè)真實(shí)案例。筆者朋友小王于6年前在張家口入手了一套房，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)在6000元/㎡左右，考慮到當(dāng)?shù)啬玫搅硕\(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)，未來(lái)有一定的升值空間因此入手。事實(shí)也確實(shí)如此，接下來(lái)的4年當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)從6000元漲至最高點(diǎn)13000元，小王做的電器行業(yè)生意也還比較景氣。但好景不長(zhǎng)，2021年下半年，張家口多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)出售，小王所在的樓盤(pán)如今已跌至8000元以下，并且隨著“輸入型通脹”的來(lái)臨，大宗商品價(jià)格上漲，因此小王拿貨成本也在增加，但提升價(jià)格后買(mǎi)電器的人也越來(lái)越少，門(mén)店逐漸冷清，入不敷出，如今正面臨著巨額的房貸壓力，只能找遍親朋好友借錢(qián)來(lái)填補(bǔ)房貸。

因此，對(duì)于今明兩年準(zhǔn)備買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，資金實(shí)力允許的情況下，盡量選擇熱門(mén)城市。但需要注意的是，一定不要背負(fù)巨額的房貸壓力去買(mǎi)房，因?yàn)檎l(shuí)也不知道什么時(shí)候“黑天鵝”會(huì)再次出現(xiàn)，就算今年買(mǎi)不起也可以明年再買(mǎi)，隨著樓市不斷地調(diào)控，未來(lái)房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸趨于理性。