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2021年6月16日下午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-5月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。

5月以來(lái)，國(guó)際形勢(shì)發(fā)生了一些新變化，國(guó)際疫情也有一些新發(fā)展，國(guó)內(nèi)也面臨不少新情況。但總的看，5月份統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成效繼續(xù)顯現(xiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定恢復(fù)。

受2020年同期基數(shù)升高的影響，5月份主要生產(chǎn)需求指標(biāo)同比增速有所放緩，但是從環(huán)比增速看，保持基本穩(wěn)定；從兩年平均增速看，多數(shù)生產(chǎn)需求指標(biāo)還有所加快。同時(shí)，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，市場(chǎng)活力逐步提升，發(fā)展預(yù)期向好，內(nèi)生動(dòng)力加強(qiáng)。

房地產(chǎn)方面，2021年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資54318億元，同比增長(zhǎng)18.3%；比2019年1-5月增長(zhǎng)17.9%，兩年平均增長(zhǎng)8.6%。其中，住宅投資40750億元，增長(zhǎng)20.7%。

2021年1-5月東部地區(qū)商品房銷售增長(zhǎng)明顯，銷售面積28385萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.5%；銷售額41511億元，增長(zhǎng)61.8%，但在新開(kāi)工、土拍規(guī)模持續(xù)低位的影響下，開(kāi)發(fā)投資額增速再度收窄3.3pts至18.3%。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，開(kāi)發(fā)投資額、行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長(zhǎng)速度。但“三條紅線”下房企資金成本將繼續(xù)增加，土拍“兩集中”下資金運(yùn)用將更加審慎，對(duì)后續(xù)開(kāi)工、拿地均有不利影響。

01 銷售規(guī)模較2019年同期增19%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-5月，商品房銷售面積66383萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.3%；比2019年1-5月份增長(zhǎng)19.6%，兩年平均增長(zhǎng)9.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)39.0%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)10.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.2%。商品房銷售額70534億元，增長(zhǎng)52.4%；比2019年1-5月份增長(zhǎng)36.2%，兩年平均增長(zhǎng)16.7%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)56.5%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)24.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)10.3%。

值得注意的是，東部地區(qū)是全國(guó)銷售規(guī)模主支撐源和增速主增長(zhǎng)點(diǎn)的地位繼續(xù)保持。1-5月，東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬(wàn)平方米，規(guī)模兩倍于中部和西部地區(qū)。增速方面，前5月東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)42.5%，不僅遠(yuǎn)高于西部和東北地區(qū)，而且漲幅較因疫情前值較低的中部地區(qū)高1.2pts。

東部地區(qū)如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現(xiàn)全市新房沽清、秒開(kāi)秒罄等現(xiàn)象，是當(dāng)前全國(guó)商品房銷售的重要發(fā)力點(diǎn)。

全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米、億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

02 前5月土拍規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)7.5%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積839962萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。其中，住宅施工面積593318萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.5%。房屋新開(kāi)工面積74349萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.9%。其中，住宅新開(kāi)工面積55515萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.1%。房屋竣工面積27583萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.4%。其中，住宅竣工面積19880萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.5%。

單月來(lái)看，房屋新開(kāi)工面積20444萬(wàn)平方米，雖規(guī)?；貧w2億平方米水平且環(huán)比增15%，但同比仍降6.1%，較2019年同期降3.7%，處于歷史低位。

值得注意的是，受房屋新開(kāi)工面積持續(xù)低位而竣工面積高增影響，施工面積累計(jì)增速連續(xù)3個(gè)月走低。房企對(duì)新開(kāi)工意愿審慎外加竣工剛性節(jié)點(diǎn)作用下，施工面積同比累計(jì)增速由3月11.2%逐月下降至10.1%，雖對(duì)比往年而言增速仍處于高水平，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的支撐大大減弱。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增施工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4396萬(wàn)平方米，同比下降7.5%；土地成交價(jià)款1931億元，下降20.5%。

集中供地下房企多將拿地重心優(yōu)先聚焦于核心城市，因此全國(guó)整體土地購(gòu)置面積累計(jì)增速由年初高點(diǎn)快速走低并回歸負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

2021年5月，北京、杭州等十個(gè)城市在月內(nèi)完成了首輪集中土拍，土地成交規(guī)模也因此較上月大幅增長(zhǎng)，平均地價(jià)也受一二線城市成交占比提升影響進(jìn)一步?jīng)_高。市場(chǎng)熱度方面，雖然北京、杭州、南京等地土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，封頂溢價(jià)、土拍搖號(hào)現(xiàn)象依舊頻出，但在各地限地價(jià)的土拍規(guī)則下，溢價(jià)率水平還是較上月出現(xiàn)了回落。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

03 5月投資同比漲幅收窄3.3pts

2021年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資54318億元，同比增長(zhǎng)18.3%；比2019年1-5月增長(zhǎng)17.9%，兩年平均增長(zhǎng)8.6%。其中，住宅投資40750億元，增長(zhǎng)20.7%。

分區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資29409億元，同比增長(zhǎng)16.8%；中部地區(qū)投資11359億元，增長(zhǎng)25.5%；西部地區(qū)投資11847億元，增長(zhǎng)16.4%；東北地區(qū)投資1703億元，增長(zhǎng)13.2%。

5月整體開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)而增速走低的趨勢(shì)。規(guī)模增長(zhǎng)主要是由于房屋新開(kāi)工面積單月向上突破2億平方米帶動(dòng)建安投資環(huán)比增長(zhǎng)，以此作為規(guī)模增長(zhǎng)主支撐。增速走低則是由于土地購(gòu)置面積和施工面積出現(xiàn)了增長(zhǎng)乏力現(xiàn)象，相比2020年、2019年同期增速均有明顯回落，由此反應(yīng)至投資同比、累計(jì)同比均有不同幅度的收窄。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

總體來(lái)看，我們認(rèn)為隨著年中節(jié)點(diǎn)到來(lái)，5-6月全國(guó)商品房銷售規(guī)模有望適度回升，但區(qū)域分化現(xiàn)象的存在仍將拖累整體增速，預(yù)計(jì)后續(xù)銷售面積、金額累計(jì)增速將有所收窄。

房企拿地方面，隨著核心城市集中土拍陸續(xù)收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時(shí)整體土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)將迎來(lái)一輪較大回升，重新成為開(kāi)發(fā)投資額的有力支撐。