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不是所有即將上市的物流地產(chǎn)基金都遇冷，內(nèi)地保險(xiǎn)與銀行資金已經(jīng)準(zhǔn)備入場(chǎng)掃貨。

圖源/順豐官網(wǎng)

新冠疫情讓物流地產(chǎn)從幕后走向前臺(tái)，風(fēng)投資本、開(kāi)發(fā)商、電商、物流公司都把目光投向這條萬(wàn)億賽道。

國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)基金評(píng)選權(quán)威機(jī)構(gòu)PERE（PrivateEquityRealEstate）發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2020年全球單一資產(chǎn)類別基金募集中，物流地產(chǎn)是最受投資者青睞的資產(chǎn)類別，48%的資金都集中在物流地產(chǎn)上。

行業(yè)雖火，卻并非所有物流地產(chǎn)標(biāo)的都能成為資本的寵兒。

5月17日，順豐房托（02191.HK）作為首個(gè)赴港上市的物流房地產(chǎn)投資信托基金掛牌交易，但上市首日就跌破發(fā)行價(jià)。

當(dāng)日，順豐房托收盤(pán)價(jià)4.16港元/股，較4.98港元/股的發(fā)行價(jià)，下跌了16.47%。截至發(fā)稿前，順豐房托收盤(pán)價(jià)4.60港元/股，較發(fā)行價(jià)跌7.63%，市值36.8億港元。

房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是通過(guò)證券化方式將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，并在證交所公開(kāi)交易的一種金融產(chǎn)品。

作為一種盤(pán)活存量資產(chǎn)的融資手段，REITs在國(guó)際資本市場(chǎng)由來(lái)以久。

綜合多家券商數(shù)據(jù)，截至2019年底，約40個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有REITs。美國(guó)、日本、中國(guó)香港REITs市值分別超過(guò)萬(wàn)億、千億、百億美元。

目前港交所掛牌交易的REITs共11個(gè)，順豐房托是唯一一個(gè)底層資產(chǎn)為物流地產(chǎn)的REITs。

招股書(shū)顯示，順豐房托的底層資產(chǎn)為位于香港、蕪湖、佛山的三處物業(yè)，評(píng)估值約61億港元。其收入來(lái)源主要為出租物業(yè)取得的租金收入。

作為重資產(chǎn)行業(yè)，物流地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，資金回籠慢，靠傳統(tǒng)模式以倉(cāng)養(yǎng)產(chǎn)較難。

順豐房托此時(shí)發(fā)行公募REITs，不僅可以通過(guò)融資降低自有資本占用率，提高資金的使用效率，還可以融更多的錢，買地?cái)U(kuò)張規(guī)模，收取更多的租金，形成產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的正循環(huán)。

但順豐房托卻出師不利，意外破發(fā)。

據(jù)悉，順豐房托上市當(dāng)日，內(nèi)地已經(jīng)有首批9個(gè)公募REITs獲證監(jiān)會(huì)許可注冊(cè)，包括兩個(gè)物流地產(chǎn)REITs。

目前，這兩個(gè)物流地產(chǎn)REITs正在進(jìn)行網(wǎng)下詢價(jià)，本月內(nèi)將發(fā)售。順豐房托在香港的經(jīng)歷，會(huì)否在內(nèi)地重現(xiàn)？

01

投資人低估，母公司拖累

香港資本市場(chǎng)不看好重資產(chǎn)性質(zhì)的REITs，以及母公司順豐控股（002352.SZ）業(yè)績(jī)大幅下滑是順豐房托上市破發(fā)的主要原因。

目前港交所掛牌交易的11只REITs中，除了領(lǐng)展房產(chǎn)基金（0823.HK），其他REITs的股價(jià)表現(xiàn)都不理想。2019年上市的招商局商業(yè)房托（1503.HK）也曾在發(fā)行首日股價(jià)下跌7.89%。

“香港市場(chǎng)為國(guó)際性機(jī)構(gòu)投資者主導(dǎo)的市場(chǎng)，對(duì)缺乏成長(zhǎng)性的重資產(chǎn)性質(zhì)的REITs估值普遍較低?！鄙虾?guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院投融資中心首席專家羅桂連分析。

在國(guó)際成熟市場(chǎng)，偏好重資產(chǎn)性質(zhì)REITs的投資者，主要是保險(xiǎn)資金和養(yǎng)老基金等追求穩(wěn)定回報(bào)的長(zhǎng)期資金。香港本地人口少，該類資金規(guī)模不大，在資本市場(chǎng)占比不高。而各國(guó)保險(xiǎn)資金與養(yǎng)老基金普遍比較保守，主要投資于本國(guó)市場(chǎng)，移步香港市場(chǎng)的此類資金規(guī)模不大。

萬(wàn)緯物流一位高管認(rèn)為，香港REITs市場(chǎng)流動(dòng)性較差，是順豐房托破發(fā)的原因之一。

此外，順豐控股的業(yè)績(jī)及REIT底層物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況也影響了投資人對(duì)順豐房托的預(yù)期。

財(cái)報(bào)顯示，順豐控股2021年一季度虧損近10億元，為其上市以來(lái)首次季度虧損。

順豐房托招股書(shū)顯示，近三年總收益中，與其管理人順豐控股關(guān)聯(lián)的租戶占比分別為62.4%、72.1%及78.3%。

在順豐房托收益高度依賴順豐控股的情況下，后者發(fā)布虧損財(cái)報(bào)后不久就上市的順豐房托，很難贏得投資人的青睞。

此外，香港的疫情反復(fù)也影響了順豐房托的底層資產(chǎn)估值，讓投資人對(duì)疫后資產(chǎn)收益上漲缺少信心。

順豐房托持有的三個(gè)物業(yè)中，香港物業(yè)的估值占比為86.7%。香港受新冠肺炎疫情影響較內(nèi)地嚴(yán)重，這導(dǎo)致物流倉(cāng)庫(kù)的租金下降，物業(yè)價(jià)值縮水。

據(jù)招股書(shū)顯示，順豐房托近三年公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金額分別為2.27億、0.81億和-0.54億港元，凈利潤(rùn)分別為2.98億、1.75億和0.27億港元。從數(shù)據(jù)看，疫情對(duì)底層物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生了較大影響。

據(jù)安信國(guó)際測(cè)算，順豐房托的實(shí)際可比收益率為3.5%，低于其他在香港上市的REITs。

02

內(nèi)地險(xiǎn)資準(zhǔn)備入場(chǎng)

與順豐房托相比，內(nèi)地即將上市的物流地產(chǎn)公募REITs就幸運(yùn)很多了。

今年5月17日，內(nèi)地首批9只公募REITs獲證監(jiān)會(huì)許可注冊(cè)。其中，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)REIT就為物流地產(chǎn)公募REITs。

多位采訪對(duì)象告訴《財(cái)經(jīng)》記者，保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)資金參加試點(diǎn)公募REITs投資的積極性較高，已開(kāi)始認(rèn)購(gòu)戰(zhàn)略配售部分。

他們認(rèn)為，基于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的公募REITs是由證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委牽頭的融資產(chǎn)品，不久之后，保險(xiǎn)資金購(gòu)買公募REITs的通道和限制就會(huì)放開(kāi)，只要有了大型金融集團(tuán)的支持，公募REITs的流動(dòng)性就會(huì)變好，買的人多了，股價(jià)自然水漲船高。

去年4月，證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，指出將借鑒成熟國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，在重點(diǎn)領(lǐng)域以個(gè)案方式先行開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，并明確倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)是優(yōu)先支持的行業(yè)之一。

今年5月19日，銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)了關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公募REITs的相關(guān)會(huì)議，對(duì)險(xiǎn)資投資公募REITs提出了具體要求。這被外界認(rèn)為是監(jiān)管層解禁險(xiǎn)資投資公募REITs的信號(hào)。

此前，根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)規(guī)定，保險(xiǎn)資金的投資范圍包括組合類產(chǎn)品（債券、股票）、債權(quán)投資和股權(quán)投資，其中股權(quán)投資主要包括投資未上市企業(yè)股權(quán)和私募股權(quán)投資基金。

在紅土創(chuàng)新鹽田港REIT一場(chǎng)上市路演中，《財(cái)經(jīng)》記者獨(dú)家獲悉，其戰(zhàn)略投資人已經(jīng)包括保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和銀行理財(cái)，如泰康保險(xiǎn)、工銀理財(cái)、光大理財(cái)。

目前公募REITs在國(guó)內(nèi)處于起步階段，據(jù)羅桂連統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)有超過(guò)百萬(wàn)億元的存量成熟基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，也有超過(guò)百萬(wàn)億元的養(yǎng)老資產(chǎn)。

當(dāng)二者實(shí)現(xiàn)有效匹配對(duì)接，會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)的金融體系、投融資體系、資產(chǎn)管理市場(chǎng)、老齡化時(shí)代的公共治理等重要領(lǐng)域產(chǎn)生全面深入的影響。

亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì)董事陳曉歐告訴《財(cái)經(jīng)》記者，順豐房托的三個(gè)底層物業(yè)并不是順豐控股最優(yōu)的資產(chǎn)，赴港上市或?yàn)樵囁?。順豐控股也考慮未來(lái)拿出其他資產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)行公募REITs。

03

供需錯(cuò)配下的萬(wàn)億市場(chǎng)

幾乎每一位采訪對(duì)象都看好內(nèi)地物流公募REITs融資實(shí)力，其主要原因在于，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供需錯(cuò)配，有萬(wàn)億的市場(chǎng)空間等發(fā)掘。

在中國(guó)的非住宅類地產(chǎn)行業(yè)中，和商業(yè)地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)發(fā)展速度較慢。

疫情期間，全國(guó)人民足不出戶，醫(yī)食住行基本全靠快遞，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的弊端和重要性才顯露出來(lái)，從而受到監(jiān)管層和投資人的關(guān)注。

中信證券研報(bào)分析，由于供需結(jié)構(gòu)矛盾，物流地產(chǎn)是天然的稀缺資產(chǎn)。

從需求端看，近年物流業(yè)需求持續(xù)高速增長(zhǎng)，2020年全國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用達(dá)14.9萬(wàn)億元，其中保管費(fèi)用達(dá)5.1億元，2015-2020年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)6.6%。

從供給端看，由于物流倉(cāng)儲(chǔ)用地大量出讓階段已過(guò)，且物流用地性價(jià)比相對(duì)較低，對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)有限，地方政府近年來(lái)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的出讓比例和絕對(duì)數(shù)量均呈下降趨勢(shì)。

據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)推算，截至2019年底，中國(guó)營(yíng)業(yè)性通用(常溫)倉(cāng)庫(kù)面積10.8億平方米，同比增長(zhǎng)1.9%，增速逾6年持續(xù)下降。2015-2019年的復(fù)合增長(zhǎng)率僅為3.1%。

但在供需錯(cuò)配下，物流地產(chǎn)行業(yè)在疫情下保持了較強(qiáng)的吸金能力。

2020年主要物流節(jié)點(diǎn)倉(cāng)庫(kù)平均租金為27.67元/平方米·月，與2019年基本持平；主要物流節(jié)點(diǎn)城市倉(cāng)庫(kù)平均空置率13.5%，仍是較低水平。

而來(lái)自據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海物流地產(chǎn)2020年租金同比上漲2.4％。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認(rèn)為，從用戶黏性看，和寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心租戶相比，物流地產(chǎn)租戶通常承租能力更強(qiáng)，平均租賃面積更大，租戶組合更穩(wěn)定，因此市場(chǎng)韌性更好。

物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率通常超過(guò)6%，高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%。受高空置率和持續(xù)大體量新供應(yīng)的影響，全國(guó)各城市的寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心市場(chǎng)都面臨較大壓力。鄭中預(yù)計(jì)，物流地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榉亲≌惙康禺a(chǎn)行業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

現(xiàn)在，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)玩家眾多，頭部地產(chǎn)公司、電商、物流公司也開(kāi)始了不同模式的合縱連橫。

萬(wàn)科參與了普洛斯私有化，成為其第一大投東；碧桂園與中集合作布局上海、深圳的物流地產(chǎn)；榮盛發(fā)展連手阿里的菜鳥(niǎo)建物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)份額占比較高的有普洛斯、萬(wàn)緯物流等。

2020年國(guó)內(nèi)第三方物流地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)市場(chǎng)份額情況(高標(biāo)倉(cāng)庫(kù))。數(shù)據(jù)來(lái)源：中信證券

內(nèi)地物流地產(chǎn)有市場(chǎng)空間，卻急需資本支持。此時(shí)，推出物流地產(chǎn)的公募REITs，無(wú)疑給饑渴的市場(chǎng)注入了活水。

物流行業(yè)專家楊達(dá)卿認(rèn)為，公募REITs一方面通過(guò)融資反哺物流產(chǎn)業(yè)鏈，另一方面也通過(guò)資金流疏通地產(chǎn)與物流產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同，能有效緩解當(dāng)前國(guó)內(nèi)冷鏈物流園區(qū)和智能化物流倉(cāng)建設(shè)的資金壓力。

中聯(lián)基金高級(jí)副總裁張唯也分析，過(guò)去物流地產(chǎn)行業(yè)資本聚集，但缺乏有效的退出渠道。整個(gè)行業(yè)都迫切地需要一種穩(wěn)定公開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)化的退出渠道。

很多物流地產(chǎn)公司都很期待公募REITs給行業(yè)帶來(lái)新的改變。

目前試點(diǎn)公募REITs的底層資產(chǎn)都是經(jīng)過(guò)層層篩選入圍的，張唯也表示，未來(lái)物流地產(chǎn)公司能否發(fā)行公募REITs，取決于資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)程度及對(duì)估值的接受程度等。

也有可能出現(xiàn)部分物流地產(chǎn)公司資產(chǎn)不符合上市條件，暫時(shí)無(wú)法發(fā)行公募REITs的情況。