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屬于地產(chǎn)的黃金時代一去不復(fù)返。房住不炒、疫情黑天鵝、三道紅線接連落下，房企負(fù)重前行。2018年，龍頭房企萬科做出預(yù)言，行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，如何“活下去”成為房企未來的主旋律。兩年半的時間過去，萬科也到了“艱難時刻”。一季報顯示，萬科房地產(chǎn)開發(fā)毛利率創(chuàng)歷史新低，大降10余個百分點至16.1%，凈利率則僅有4%。規(guī)模紅利消退之后，萬科的中年危機來了嗎？

“活下去！”2018年秋，面對一眾媒體，萬科短短三個字?jǐn)S地有聲。未及三年，萬科一語成讖。

一季報顯示，萬科實現(xiàn)凈利潤12.92億元，較去年疫情同期僅增3.44%。

更加令外界訝異的是，一季度萬科房地產(chǎn)開發(fā)毛利率已經(jīng)低至16.1%，創(chuàng)歷史新低；凈利率方面則更低，僅有4%。

財報甫一發(fā)出，市場上對萬科的質(zhì)疑聲四起：地產(chǎn)“白銀時代”，地產(chǎn)龍頭萬科真的要努力“活下去”了嗎？

種種信息顯示，除了房地產(chǎn)調(diào)控帶來的普遍影響，萬科正在經(jīng)歷巨頭獨有的煩惱。

今年一季度以來，萬科多次在長三角地區(qū)“觸頂”拿地。有專家認(rèn)為，當(dāng)前限價嚴(yán)重，觸頂拿地對企業(yè)而言近乎“0利潤”。有業(yè)內(nèi)人士表示稱，這些地留給萬科的利潤空間很低，甚至不到4個點，“拿地或是為了維持城市公司的運轉(zhuǎn)。”

另一邊，“白衣騎士”萬科正在消化此前收購的資產(chǎn)包。年報顯示，2020年萬科共計提存貨跌價41.8億元。僅環(huán)京地區(qū)的三個項目，萬科新增存貨跌價就已接近20億元。

地產(chǎn)下半場，萬科正在承壓。

一季度利潤增長停滯，凈利率跌至4%

萬科是地產(chǎn)中的審慎派的典型代表。被外界熟知的是，相對于全年業(yè)績指標(biāo)，每年萬科的一季報數(shù)據(jù)都會相對“低迷”。而與以往不同，萬科今年的一季報卻引發(fā)了軒然大波。

最新一季度報告顯示，萬科期內(nèi)實現(xiàn)營收622.64億元，較去年疫情期間同比增長30.33%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額168.79億元，同比增長671.44%。

至于利潤方面，萬科給出的數(shù)字并不好看。一季度萬科實現(xiàn)凈利潤25.07億元，同比增幅3.17%；歸母凈利潤12.92億元，同比僅增3.44%。

利潤率的跌幅更為明顯。期內(nèi)，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率降至16.1%，較萬科歷年以來的數(shù)據(jù)均值下滑超過10個百分點。

據(jù)公開資料，近幾年間，萬科年度毛利率始終在30%上下。2017年至2019年三年間，其毛利率分別為34.1%、37.48%、36.25%。直至2020年，該數(shù)據(jù)才跌至30%以下，為29.25%。

若僅考慮一季報的毛利率水平，東方財富Choice數(shù)據(jù)還顯示，萬科2021年一季報中銷售毛利率約為20.41%，為近5年最低，較去年同期減少了10.87個百分點。

行業(yè)寒冬來臨，巨頭首當(dāng)其沖。剝離疫情影響，事實上，這份壓力早在2020年就已顯現(xiàn)。

以萬科為例，2020年年報顯示，萬科錄得歸母凈利潤合計415.16億元，同比增幅從2019年的15.10%降至6.80%；與此同期，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率也同比減少了超6個百分點，跌至29.25%。

“毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關(guān)。”財報中，萬科將毛利率降低歸咎于地價上升。

從房地產(chǎn)的經(jīng)營邏輯來看，影響毛利率的因素一個是拿地單價，另一個則是銷售單價。近幾年，一二線城市房價瘋漲，帶著地價一起飆升，企業(yè)拿地成本因此激增；另一邊，各城限價限售政策接連出市，也導(dǎo)致房企利潤空間被進(jìn)一步壓縮。

2020年業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝表示，公司內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成一定共識，短期看房地產(chǎn)利潤率仍存在下降趨勢。但行業(yè)回報率不等于一家企業(yè)的回報率，精益運營的企業(yè)回報率依然會高于行業(yè)均值將地產(chǎn)結(jié)算周期考慮在內(nèi)，萬科的策略至少還將在兩年后展現(xiàn)成效。

對于萬科一季度在利潤層面的表現(xiàn)，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，一季度出現(xiàn)下降或有壓力，不排除也是為了加快資金回籠，降價促銷等，這樣容易帶來利潤等數(shù)據(jù)下降。

專家從另一個層面指出了萬科的部分隱憂。

白衣騎士的煩惱

規(guī)模紅利正在褪去，多重政策加壓下，昔日拿下的高價地正在成為房企的負(fù)擔(dān)。

2020年財報顯示，基于審慎的市場策略，萬科對存在風(fēng)險的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備，金額合計41.8億元，較2019年底時上升約40%。

這部分存貨跌價直接吞噬了萬科的凈利潤，財報顯示，萬科2020年計提的存貨跌價準(zhǔn)備，影響報告期稅后凈利潤19.8億元，影響歸母凈利潤14.5億元。

業(yè)內(nèi)將萬科視作“老大哥”，過去幾年間，借著優(yōu)秀的現(xiàn)金流水平，萬科多次扮演白衣騎士。

2018年10月，華夏幸福方面發(fā)公告宣布，萬科將通過收購其全資子公司部分股權(quán)的方式，獲取公司位于涿州、大廠、廊坊和霸州市10宗、約34萬平方米的純住宅用地，交易價款暫定約為32.34億元。

上述交易完成后，萬科將獲得華夏幸福涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%的股權(quán)。

萬科2020年財報顯示，公司新增的三個存貨跌價項目恰好位于廊坊和保定，涉及金額分別為11.04億和8.77億元。

而公開資料進(jìn)一步顯示，上述三個項目中，有兩個直接指向萬科2018年時與華夏幸福之間的合作。

以新增7億余元跌價準(zhǔn)備的廊坊萬科·朗潤園為例，該項目前身名為龍暉家園，據(jù)彼時的政府公示信息，該項目的操盤公司正是萬科從華夏幸福手中接下的廊坊孔雀洲。土拍信息顯示，該地塊曾為當(dāng)年的廊坊地王。

位于涿州的萬科·新辰之光同樣是萬科從華夏幸福手中接下的項目，去年，萬科又對該項目計提了8.77個億的存貨跌價準(zhǔn)備。

換言之，去年吞噬萬科19.8億凈利潤的項目中，接盤華夏幸福兩個項目給萬科帶來的損益高達(dá)15.83億元。

土地價格飛漲，2018年前后，收并購成為大型房企拿地的主要方式。中小房企出于自救給出的資產(chǎn)包往往好壞混雜。規(guī)模紅利時代，拿地增加土儲無可厚非。管理紅利時代，這種路子行不通了。

萬科善經(jīng)營，饒是如此，其在行業(yè)寒冬之際也無法消化部分通過收并購?fù)滔碌碾[雷。眼下，令萬科同樣忌憚的，還有泰禾。

2020年7月，泰禾宣布啟動債務(wù)重組，引入的戰(zhàn)投對象即為萬科。時至今日，上述合作仍未有實質(zhì)性進(jìn)展。

有業(yè)內(nèi)人士分析，在這場合作中，雙方各懷心思。泰禾想要獲得萬科的背書去與金融機構(gòu)以及債權(quán)人斡旋。

謹(jǐn)慎的萬科則為入股泰禾設(shè)置了兩個先決條件，其一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，并且債務(wù)重組方案能支持目標(biāo)公司恢復(fù)正常經(jīng)營；其二則是要對泰禾做盡職調(diào)查，確保泰禾資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司可持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。

萬科意圖明顯，即使泰禾的產(chǎn)品以及品牌力頗具誘惑，其仍然選擇“明哲保身”。

一位相關(guān)人士向老虎財經(jīng)透露：“對于二者之間的合作，關(guān)鍵性因素是泰禾能否和債權(quán)人達(dá)成一致。如果泰禾的錢一到賬就被抽走了，注資也沒用。這筆錢如果能用到項目周轉(zhuǎn)中，泰禾就有可能解困?！?

該人士還表示，萬科眼下依然保持著“不接盤、不承債”的態(tài)度?！皵M拿出24個億合作，更多是財務(wù)投資層面的考量”，在該人士看來，假如泰禾“起死回生”，萬科的此筆投資也拿到收益。

泰禾只是一個插曲，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的增長邏輯歸于平庸，行至中年的萬科該如何找出新的利潤空間？

觸頂拿地為哪般？

利潤承壓是房企繞不過去的砍，這種情況正愈演愈烈。

2020年業(yè)績會上，郁亮坦言：“房住不炒”剛提出時，市場上還存在僥幸心理；但過去四年的調(diào)控，讓市場清醒地認(rèn)識到了政策的穩(wěn)定性。

“行業(yè)的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏，這意味著房企不能再靠囤積土地、賺土地升值的錢了；不能再靠加杠桿、賺金融杠桿的錢了?！?

理想豐滿，現(xiàn)實骨感。局高的土地價格結(jié)成大網(wǎng)，房企渴望通過經(jīng)營轉(zhuǎn)型出來，卻又被限價鉗制在當(dāng)中。

4月27日，經(jīng)過143輪競價，萬科在浙江紹興以封頂價24.55億元競得鏡湖新區(qū)宅地。就在4天前，萬科還曾以封頂價15.75億元拿下鏡湖新區(qū)另一宗地塊。

無獨有偶，2021年1月，萬科還以封頂價格40.6億元摘杭州運河新城宅地。據(jù)媒體報道，早在土拍開始前，便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，該宗宅地較為熱門，如果價格封頂，競得人或?qū)⒚媾R接近“零利潤”的挑戰(zhàn)。

資料顯示，2020年，萬科在杭州拿地僅有兩塊，拿地金額位居業(yè)內(nèi)第四位，約為杭州本土房企濱江的四分之一，綠城的三分之一。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院副院長羅蘭亦在接受采訪時表示，萬科已經(jīng)很久沒在杭州拿地了，儲備不足或許是其拿地最大動因，后續(xù)盈利只能靠高周轉(zhuǎn)。

地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式簡單，拿地、開發(fā)、銷售回款一條龍，拿地是整個鏈條的啟動階段。當(dāng)城市分公司手中無地開發(fā)時，主要經(jīng)營活動就暫時叫停。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于萬科而言，觸頂拿地或是為了保證該城市公司的正常運營，利潤再低，也是“無奈之舉”。

有市場消息稱，作為應(yīng)對，萬科的確打起了高周轉(zhuǎn)，“有的地塊利潤甚至不到四個點，最快時當(dāng)天拿地，當(dāng)晚就已經(jīng)開工”。

跑馬圈地時代，地產(chǎn)公司為了開疆拓土，大多憑借城市公司進(jìn)行深耕，公司體量也越來愈大。當(dāng)市場預(yù)冷，此前立下“汗馬功勞”的區(qū)域公司的弊端開始顯現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于此類企業(yè)來說，這個時候也確實是有壓力的，往往在做大規(guī)模方面，可能略焦慮。

“但是后續(xù)預(yù)計還是會有一些新的市場機會，”嚴(yán)躍進(jìn)補充道。