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處于這樣一個風(fēng)口下，行業(yè)集中度也穩(wěn)步提升；從公司視角看，頭部企業(yè)穩(wěn)定，百強其他企業(yè)競爭激烈，分化趨勢日漸顯著。

規(guī)模為王，是行業(yè)進入高速發(fā)展期物企們的共識，也是資本對物企重要的定價依據(jù)。

據(jù)上市物企所披露的2020半年度業(yè)績報，無論是規(guī)模還是營收，上市物企均展現(xiàn)出巨大差異。

一方面，這種分化局面與物企背后的關(guān)聯(lián)房企緊密相關(guān)，畢竟“樹大好乘涼”，榜首的碧桂園服務(wù)如今進入千億市值行列，碧桂園功不可沒。的確，背靠房企的物企較第三方物企在規(guī)模增長確定性及品牌影響力上占據(jù)明顯優(yōu)勢，未來，隨著越來越多背靠規(guī)模型房企的物企陸續(xù)登陸資本市場，行業(yè)的規(guī)?；偁帉⒂萦?。

另一方面，除了房企輸血外，物企外拓的腳步也在加緊中。股權(quán)合作、收并購、招投標等都是物企快速擴張規(guī)模的方式，2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用于收并購等方式實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張。

3、追尋本質(zhì)，對業(yè)主資產(chǎn)的運營管理、保值增值是行業(yè)競爭的核心

短期內(nèi)，規(guī)?；琅f是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)，對于背后房企貢獻有限、市場化拓展能力暫時受限的企業(yè)來說，回歸初心，從行業(yè)本質(zhì)角度，做實做強基本盤，打造獨特核心競爭力則是當下最應(yīng)該做的事。

追本溯源，物業(yè)管理的本質(zhì)，是對于“物”的管理，對于建筑物的維護、資產(chǎn)運營，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，服務(wù)則是隨管理而生的天然屬性。

一方面，物業(yè)管理最本質(zhì)的是業(yè)主的設(shè)備設(shè)施維護管理，是保障業(yè)主有長期收益。做好“四?！睒I(yè)務(wù)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，在這個基礎(chǔ)之上，物業(yè)管理可以為業(yè)主提供包括租賃、買賣、升級改造等在內(nèi)的服務(wù)——物業(yè)資產(chǎn)管理模式。

另一方面，對于物業(yè)在小區(qū)內(nèi)提供零售、托老等服務(wù)，雖然這些服務(wù)與物業(yè)的有形資產(chǎn)沒有關(guān)系，但是對于入住的業(yè)主而言，業(yè)主的滿意度提升了，小區(qū)的品質(zhì)價值提升了，是從另一個維度從事的資產(chǎn)管理工作。

歸根結(jié)底，物業(yè)管理要做的工作就是讓業(yè)主的資產(chǎn)得到保值、增值，為業(yè)主爭取更大的投資回報。

二、大勢所趨，物管升級資管，未來可期

消費升級、大存量時代下，物業(yè)（不動產(chǎn)）不僅有使用價值，更有了交換、投資價值。業(yè)主對于物業(yè)管理的需求早已不再局限于“四?！钡乃a(chǎn)生的“保值”效果，他們將不動產(chǎn)的投資、經(jīng)營和管理工作也委托給了物企，希望物業(yè)管理助其實現(xiàn)資產(chǎn)“增值”。

而物企因為有著運營和管理物業(yè)資產(chǎn)的雙重優(yōu)勢，不僅能滿足業(yè)主資產(chǎn)增值的需求，而且能實現(xiàn)自身的盈利多元化，促成業(yè)主與物業(yè)的互利共贏。

1、物業(yè)功能、價值的多元化推動物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)涵豐富化

產(chǎn)業(yè)升級和消費升級是我們不可忽略的兩個時代特征。雖然物業(yè)管理發(fā)軔于住宅物業(yè)，但隨著時代更迭，其內(nèi)涵變得更加豐富：

從服務(wù)領(lǐng)域上看，由最初的住宅物業(yè)逐漸擴展至商辦物業(yè)和學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、城市服務(wù)等公建類物業(yè)；

從服務(wù)對象上看，由單純的開發(fā)商擴大至企業(yè)、開發(fā)商、以及信托基金等投資主體；

從服務(wù)內(nèi)容上看，從單一的房屋設(shè)備設(shè)施維護與安保等逐漸延伸至關(guān)注用戶體驗、促進業(yè)主與租戶和諧關(guān)系、財務(wù)預(yù)算管理等更具內(nèi)涵層面的服務(wù)。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理工作包括房屋和空間設(shè)施等的日常維護，也就是我們常說的“四?！?，也包括對業(yè)主提供的其他增值服務(wù)，比如說住宅物業(yè)向業(yè)主提供的社區(qū)團購、家政服務(wù)、短租等等，對于非住宅物業(yè)而言也有典型的停車、會議、禮賓、餐飲等增值業(yè)務(wù)。

隨著頭部企業(yè)在業(yè)態(tài)、業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷延伸和拓展，物企的收入結(jié)構(gòu)也在逐步呈現(xiàn)出相應(yīng)的變化，行業(yè)價值鏈不斷延伸。

比如，綠城服務(wù)在物業(yè)資產(chǎn)管理所帶來的收入占比超30%；彩生活的網(wǎng)上推廣服務(wù)的營收占比近35%；雅生活的物業(yè)代理、生活服務(wù)與資產(chǎn)管理占比分別達18%以上。

2、物企資產(chǎn)管理模式：突破單一盈利模式、促進物業(yè)資產(chǎn)增值

物業(yè)管理行業(yè)可以說是長期處于微利窘境，這也使得業(yè)主和物企都開始尋找一種全新的物業(yè)管理模式來滿足雙方的訴求，資產(chǎn)管理模式應(yīng)運而生。

目前物企主要收入來源依然是物業(yè)管理費，利潤空間小。同時，由于利潤空間小，員工收入也處于較低水平，整個行業(yè)對于專業(yè)人才吸引力不大，人才供求失衡；此外，人工、材料等各項成本的上漲，物業(yè)管理行業(yè)的利潤空間被進一步壓縮，物企陷入盈利低、人才缺失的惡性循環(huán)。

不同于傳統(tǒng)物業(yè)管理側(cè)重于物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護維修，資產(chǎn)管理模式從物業(yè)建設(shè)前期介入，貫穿地產(chǎn)資產(chǎn)運營的各個環(huán)節(jié)，覆蓋房地產(chǎn)市場咨詢、項目管理、營銷推廣、租賃管理、公共區(qū)域服務(wù)等各項資產(chǎn)增值業(yè)務(wù)。

一方面，資產(chǎn)管理涉及地產(chǎn)資產(chǎn)運營的各個環(huán)節(jié)，可以有效增加收益點，實現(xiàn)物企盈利方式多元化，同時也可以幫助開發(fā)商及業(yè)主實現(xiàn)資產(chǎn)升值及投資回報最大化，達到多方共贏。

另一方面，應(yīng)用資產(chǎn)管理理念去洞察市場環(huán)境、業(yè)主需求，然后通過提供豐富、多元化甚至定制化的服務(wù)來匹配、滿足業(yè)主需求，達到提升業(yè)主滿意度、項目品牌影響力的效果，最后促進項目物業(yè)資產(chǎn)的價值提升。

因此，當把資產(chǎn)管理的理念融入物業(yè)管理中時，物企盈利低、業(yè)主資產(chǎn)增值訴求都可以很好的得到解決。

三、克服陣痛，迎接新時代

事實上，當前存量資產(chǎn)盤活、物業(yè)管理、設(shè)施維護、更新和改造、物業(yè)出租、價值提升等越來越受到重視。

所有人都看到了物業(yè)管理背后潛藏的金礦山，那么，物企們有信心賺得盤滿缽盈嗎？

由物業(yè)管理升級為資產(chǎn)管理模式實質(zhì)上是一個打通不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的過程：向上延伸至不動產(chǎn)生產(chǎn)及流通領(lǐng)域（即房地產(chǎn)），向下延伸至消費和投資領(lǐng)域。這種涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上下游的“一站式”服務(wù)對于物企來說是個不小的挑戰(zhàn)：

一是人才、團隊。資產(chǎn)管理模式的核心是通過管理服務(wù)行為達到資產(chǎn)增值的目標，所涵蓋的市場認知、資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)對于人才及團隊的要求均高于傳統(tǒng)物業(yè)管理，經(jīng)驗豐富、貫通多學(xué)科/領(lǐng)域的專業(yè)人員與團隊是資產(chǎn)管理模式正常運行的基本保障。

二是穩(wěn)定合作資源、伙伴。在資產(chǎn)管理模式中，只有豐富、多元的合作資源才能滿足業(yè)主的需求，實現(xiàn)更多種類的服務(wù)組合。

三是資金。貫穿全產(chǎn)業(yè)鏈條的服務(wù)需要物企有一定資金積累和風(fēng)險管理能力，在開始之前需要有清晰的算賬邏輯。

四是合作模型。與外部資源的合作模型、與業(yè)主的利益分配都是需要深入研究的。

五是信任。信任一直以來都是物企所追求的，業(yè)主將物業(yè)升值的責任托付給物企，而物企是否具有一定的專業(yè)品牌來獲得業(yè)主的信賴？所以物企一定要以到位的基礎(chǔ)服務(wù)獲得業(yè)主的信任。

盡管擁抱藍海的路上障礙重重，但值得慶幸的是大部分企業(yè)都還不夠?qū)I(yè)、都在研究探索中。只要企業(yè)們堅定信心，保持耐心，終能蛻變成蝶。