2020年樓市在疫情影響下短暫受挫后快速復蘇，全年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。市場分化繼續(xù)加劇，東部一枝獨秀，中部、東北地區(qū)的部分二三線城市成交規(guī)模萎縮。房企融資收緊后，新開工、土地購置面積均“先升后降”，開發(fā)投資額增速收窄，在施工、竣工等建安投資下延續(xù)高位。 預判2021年，我們認為，“房住不炒”的主基調(diào)下穩(wěn)定市場投資、銷售預期仍是首要目標。一方面改善需求釋放下商品房銷售規(guī)模預計將高位保持，一二線核心城市市場走俏，部分弱三四線回調(diào)壓力加大；另一方面，融資收緊下新開工與土地購置面積料將繼續(xù)保持低位，核心城市項目開工與熱點土地爭奪將是房企關(guān)注重點，受此影響下開發(fā)投資額增速預期將邊際收窄，但整體規(guī)模仍將維持在較高水平。
2020年總結(jié)
01
東部地區(qū)支撐全國新房全年銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，局部城市下行加劇市場分化
2020年全國商品房銷售面積、金額在疫后體量逐月快速回升，增速則經(jīng)歷了先升后降的總體趨勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前11月商品房銷售面積、金額達150834萬平方米和148969億元，累計同比上漲1.3%和7.2%。
在整體逐步回升、局部分化加劇的特征下，2020年全國商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。綜合上述觀點我們認為2020年全國商品房市場整體好于2019年同期，但受局部區(qū)域分化加劇、部分城市市場嚴重下行拖累，全年行業(yè)銷售規(guī)模難有大幅增長。預計全年銷售面積、金額預計將達到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和7.7%。
02
開發(fā)投資額累計增速前增后穩(wěn)，新開工、拿地收緊影響第四季度單月增速回落
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額129492億元，同比增長6.8%。單月開發(fā)投資規(guī)模的收窄使得全年累計規(guī)模增速出現(xiàn)“降速”，前11月僅較前10月漲幅僅提高0.4pts。
我們認為房屋施工面積為代表的建安投資的支撐與新開工與土地購置的收緊起到了一定對沖作用，從而使得開發(fā)投資額增速得以由增轉(zhuǎn)穩(wěn)。對比近兩年來看，2020年前11月房屋施工面積累計達902425萬平方米，已超過2018年與2019年年底規(guī)模，同比增長3.2%。由于竣工節(jié)點的即將到來，2020年房屋施工面積維持在歷史高點。對比近年商品房銷售面積與竣工面積間仍存在較大差距，在建施工與竣工面積將持續(xù)提供高規(guī)模建安投資支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體規(guī)模。
綜合上述觀點我們認為2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額預計達到14萬億元，至近20年高點。但受新開工、拿地影響，增速或?qū)⒒芈渲?%左右。
03
二季度新開工面積“先升”至歷史新高，后融資收緊、銷售遇冷開工面積悲觀“后降”
2020年房企新開工面積主要呈現(xiàn)“先升后降”兩部分變化趨勢。在經(jīng)過第一季度疫情阻礙施工后，房企急于加快項目新開工進度彌補疫情停滯期延后的施工計劃，保障新房供應以延續(xù)疫后成交火熱行情。這一期間全國多個城市下調(diào)了項目預售許可標準，也從側(cè)面促使了第二季度房屋新開工面積激增。自3月起至6月房屋新開工面積逐月?lián)P升，月開工規(guī)模均超過2019年月平均，至6月更是達到歷年新高，環(huán)比大增28.7%，同比增8.9%。
04
土地購置面積依舊負增長降5%，房企聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，地價上揚推動土拍價款增長超16%
從房企土地購置規(guī)模來看，2020年與2019年一致仍是“拿地小年”。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%。在整體規(guī)模上仍處于歷史較低位置
05
疫情影響快速消化商品房庫存規(guī)模增后穩(wěn)降，辦公庫存高企存較大風險
2021年展望
06
2021年銷售面積高位微降、金額繼續(xù)上升，一二線改善釋放，弱三四線回調(diào)壓力加大
2020年整體商品房市場銷售規(guī)模實現(xiàn)了正增長，一轉(zhuǎn)2019年同比微跌的勢態(tài)。這主要得益于疫后信貸資金寬松下改善及豪宅產(chǎn)品需求得以釋放。但同時局部區(qū)域、能級市場的分化也愈發(fā)明顯，可以看到下半年部分城市房價同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質(zhì)。
我們認為2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。同時房企在資金壓力下對銷售回款需求迫切，2021年將繼續(xù)加大營銷力度，2020年集中出現(xiàn)的“以價換量、渠道導客”等現(xiàn)象均會延續(xù)，全國商品房銷售均價也將保持穩(wěn)中微漲，商品房成交金額繼續(xù)小幅上升。
07
融資收緊下房企拿地規(guī)模預期再收斂，聯(lián)動新開工將繼續(xù)保持低位
預判明年，我們認為土地購置面積增速仍會保持相對低位。在整體房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境沒有出現(xiàn)大幅寬松信號的情況下，資金面趨緊也會迫使房企拿地態(tài)度日趨謹慎。此外2020年下半年起商品房銷售表現(xiàn)不及預期也使得房企對后續(xù)拿地信心不足。疊加兩方面因素預計2021年房企拿地規(guī)模仍將繼續(xù)低水平。
2021年土拍市場的結(jié)構(gòu)分化也將更加明顯，房企將更加熱衷于核心熱點地塊。核心一二線城市因基本面良好，新房市場供需兩旺，投資風險相對偏低，未來優(yōu)質(zhì)土地仍將出現(xiàn)高溢價、多輪次成交現(xiàn)象。而三四線城市投資風險逐步加大，資金不寬裕下房企將收斂低能級城市拓土計劃，僅關(guān)注少量核心地段低風險土地。
基于以上因素我們判斷，2021年新開工面積規(guī)模將繼續(xù)低位，但相比于2020年同比有望正增長。主要由于2020年規(guī)模較低預計負增長，前值較低。
08
維持“竣工”大年判斷，建安投資抵消新開工、拿地下降支撐開發(fā)投資高位保持
從2020年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與增速的變化來看，“三條紅線”的融資收緊下新開工、拿地增速下降與施工、竣工帶動的建安投資持續(xù)對沖。預判2021年，我們認為房地產(chǎn)開發(fā)投資額在規(guī)模上仍將保持較高水平，增速上則將逐漸由升轉(zhuǎn)穩(wěn)。
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