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地產(chǎn)營(yíng)銷人口中的金九銀十已經(jīng)過(guò)去了金九，同比參照前幾年的金九，今年的市場(chǎng)似乎有些格外的“冷”？似乎“銅九鐵十”這一詞再次被提及。在9月初恒大就已經(jīng)開始率先開始打出全線7折促銷領(lǐng)跑，爭(zhēng)取在九十月份完成2000億的銷售目標(biāo)。雖然一些房企表示，暫時(shí)不會(huì)跟進(jìn)，但縱觀整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的銷售高潮，并出臺(tái)了各類政策打響接下來(lái)的“新戰(zhàn)役”。

從市場(chǎng)來(lái)看，上半年邯鄲樓市總銷量11226套；成交面積128.73萬(wàn)方；成交金額118.38億元。

雖然1至2月份受疫情影響購(gòu)房需求被深度壓制，各大樓盤營(yíng)銷動(dòng)作全部由線下轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，但都收效甚微。3至4月份隨著疫情逐漸平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回溫，各大地產(chǎn)商頻頻發(fā)力加緊搶收，回追疫情期內(nèi)損失的銷售額。5-7月各新盤加緊入市，市場(chǎng)逐步回暖，逐步呈上升趨勢(shì)。8-9月購(gòu)房熱情趨于平穩(wěn)，各樓盤紛紛出臺(tái)各類營(yíng)銷政策，加緊項(xiàng)目去化。十一期間各樓盤各類利好政策頻出，但是市場(chǎng)仍然是存量供大于需。

2020年上半年成交趨勢(shì)圖

9月整體市場(chǎng)行情可謂出現(xiàn)“停滯”局面，各樓盤成交情況雖不至于以“慘淡”收尾，但較7-8月相比有所縮水。對(duì)于已經(jīng)過(guò)去的“十一”黃金周成交情況較9月份來(lái)看走勢(shì)良好，與此同時(shí)部分樓盤在黃金周的整體銷量與9月整盤銷量相持平甚至高于9月銷量。

縱觀市場(chǎng)來(lái)看，傳統(tǒng)大家心目中的買漲不買跌已經(jīng)成為過(guò)去，現(xiàn)在大家可選擇性較多，購(gòu)房逐步回歸理性。通過(guò)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，主城區(qū)整體房?jī)r(jià)呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)，叢臺(tái)區(qū)更是連續(xù)4個(gè)月下降。房?jī)r(jià)的小幅波動(dòng)，在一定程度上刺激了消費(fèi)，加大了去化速度。對(duì)于位置優(yōu)越、小區(qū)周邊配套齊全、出行便捷則成為大家率先選擇樓盤的因素之一，與此同時(shí)價(jià)格與優(yōu)惠政策力度同樣是大家最為關(guān)注的焦點(diǎn)。另一方面，因?yàn)橐咔榈挠绊戇^(guò)年期間的返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮不在，恰逢“十一”黃金周假期變長(zhǎng)，返鄉(xiāng)置業(yè)潮來(lái)襲，造就“十一”黃金周期間銷量上漲。

從拿地情況來(lái)看，當(dāng)前邯鄲土地市場(chǎng)，都是一片火熱。截止9月30日邯鄲共計(jì)出讓土地面積達(dá)1256304畝，高達(dá)85.1247億。

與鄰近部分三線城市相比，邯鄲當(dāng)前的樓面價(jià)仍處于一個(gè)價(jià)值洼地，樓面價(jià)處于2000-5000元/㎡上下浮動(dòng)。9月30日，濟(jì)寧拍出新地王，樓面價(jià)6320元/㎡創(chuàng)土拍新高；同樣的三線城市，濟(jì)寧拍出的樓面價(jià)較邯鄲最高樓面價(jià)高出近1000元/㎡。同在河北省的唐山，2020年上半年地王由隆基泰和競(jìng)得樓面價(jià)16000元/㎡。由此可見(jiàn)，當(dāng)前邯鄲土地市場(chǎng)還是屬于一個(gè)價(jià)格洼地，正因當(dāng)前的價(jià)值洼地，所以吸引了眾多開發(fā)商前來(lái)。

為了使市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，監(jiān)管部門對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商融資設(shè)置了“三道紅線”。三條紅線的新規(guī)，讓房企的回款需求越發(fā)緊迫。有TOP10房企，已經(jīng)下了今年內(nèi)負(fù)債率要下降1/3的死命令。回款壓力下，接下來(lái)的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)必定會(huì)更激烈。

紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

紅線2：凈負(fù)債率大于100%；

紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

三道紅線下，全國(guó)多數(shù)房企已經(jīng)“踩線”，由此可以預(yù)見(jiàn)，政策實(shí)行后，將會(huì)有很多房企面臨融資難的問(wèn)題，而這也讓很多房企直呼：“下半年日子很難”。受限于融資“三道紅線”，未來(lái)各上市房企仍需竭力搶銷售、抓回款，渠道分銷或?qū)⑹瞧髽I(yè)實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)快速變現(xiàn)的重要途徑。部分負(fù)債規(guī)模整體偏高的房企不排除以價(jià)換量的可能性，但大范圍的降價(jià)潮料難再現(xiàn)。

此番調(diào)控雖是“陣痛”，但度過(guò)之后，的確能有效優(yōu)化目前房企結(jié)構(gòu)，購(gòu)房者或許也能等到一個(gè)樓市難逢“金秋”。

當(dāng)前邯鄲樓市可謂是“諸子百家，百舸爭(zhēng)流”的局面，在市場(chǎng)環(huán)境的影響下， 各大房企更多是以去庫(kù)存為己任，可售房源較多，下半年土地收儲(chǔ)較集中。

雖然2020年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，新盤迅猛入市，庫(kù)存加劇明顯，同系列產(chǎn)品在不斷攀升。各個(gè)區(qū)域的樓盤供給量增多，新房企和新的營(yíng)銷模式將會(huì)增多，各大優(yōu)質(zhì)房企之間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，也許將會(huì)成為未來(lái)邯鄲的樓市主基調(diào)，同時(shí)由于各大房企頻頻入住，各房企競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)邯鄲樓市整體量?jī)r(jià)齊升的狀況。

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