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連徐州都調(diào)控了，該來的總會來。這些大家都預(yù)料到了，大方向已經(jīng)給到，時間限制也給到，調(diào)控是早晚的，之前調(diào)控了一波，現(xiàn)在又調(diào)控了一波，未來還會有一波。不止徐州、紹興、蘇州。徐州只是一個信號，徐州只是其中代表，未來，更多的調(diào)控會更多聚焦在三四線身上。跑得了初一，跑不了十五。

先說一下徐州調(diào)控。10月9日，徐州終于發(fā)布紅頭文件。

有幾個小點：

1、10月9日調(diào)控，9月30日已經(jīng)執(zhí)行。

這一點很有意思，徐州肯定知道上層的意思，十一之前已經(jīng)開會，然后在十一之后發(fā)布，暗地里已經(jīng)悄悄執(zhí)行。

2、加大土地供應(yīng)，強化精裝/價格監(jiān)管。

加大住宅供應(yīng)，優(yōu)先滿足剛需，加強精裝修監(jiān)督，約定標(biāo)準(zhǔn)、價格。不過，這2點沒用，沒有細則，沒有量化，只是表態(tài)罷了。

3、新房價格一年內(nèi)不得調(diào)整。

小于10萬㎡，一次性備案；大于10萬㎡，分期備案，每次不低于10萬㎡，一年內(nèi)不得調(diào)整。這一點，比之前4萬㎡加大力度，時間從3個月延長到1年。

4、最長限購6年，但留了一點門縫。

本地一套，拿證未滿2年或網(wǎng)簽未滿5年，不得上市交易；本地二套、外地一套及以上，拿證未滿3年或網(wǎng)簽未滿6年，不得上市交易。

5、加強金融監(jiān)管、住房保障與輿論引導(dǎo)。

沒有細則，還得聽上面統(tǒng)一指揮，這一條看看就行了。

這年頭，態(tài)度很重要。

通篇文件看了一下，看著滿滿5條。

真正有意義的調(diào)控只有兩個：

一個是限售；一個是價格。

前者阻止了市場的流通性，后者限制了市場的漲幅。

讓我來說，徐州的調(diào)控至少在態(tài)度上是沒有問題的，至少拿出了一點真招，但是很明顯，徐州的調(diào)控還是放水了，沒有用全力。

比如限售。

本地一套，拿本未滿2年或網(wǎng)簽未滿5年，不得上市交易；本地二套、外地一套及以上，拿本未滿3年或網(wǎng)簽未滿6年，不得上市交易。

但是，徐州限售的最長計算時間，要么拿本滿3年，要么網(wǎng)簽滿6年，去掉建設(shè)周期、拿證周期，實際限售時間，也就3年左右。

這跟全國大部分城市的限售一樣。

至于1年內(nèi)備案價格不得調(diào)整，比之前嚴了點，但是還是有貓膩和空子，這里就不多講了，講多了容易請喝茶。

走了一圈，徐州還是留了余地：

10成功力，只用了3成。

放水了。

大家也得理解，沒有一個城市會一棍子打死市場，更不會第一次就出臺最嚴厲的調(diào)控，開發(fā)商、購房者、土地財政，怎么可能連根拔起。

換做是我，我也做不到。

調(diào)控的意圖，很明顯。

最新一期，全國新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅為全國第四，屬于房價過熱的城市。

這是墳頭蹦迪呀。

更關(guān)鍵的是，徐州已經(jīng)連續(xù)漲了4年了，調(diào)控的棺材板早都壓不住了，就等一聲令下。雖說中間也有一些小調(diào)控，但都不疼不癢，市場照樣漲。

4月，美的拿下徐州西區(qū)兩幅宅地，溢價率均在50%左右；

7月，萬科拍得十里村南地塊，樓面價8260，突破翟山天花板；

8月，三盛以63%溢價率拿下龜山一幅宅地，刷新板塊最高樓板價；

9月，313輪，德信7.08億，樓板價4718，溢價率135.82%；

這才半年多呀，已經(jīng)出了這么多幺蛾子，徐州自己都不好意思了吧。

當(dāng)然，這一篇文章，徐州只是一個小角色，分析的是整個三四線，徐州只是一個非常明顯的代表罷了。

大家看一下9月漲幅數(shù)據(jù)：

你能想象嗎？

這可是大家唾棄的三四線，三四線不是不能買嗎？棚改不是早都結(jié)束了嗎？三四線不是沒有購買力了？

那，這是怎么回事？

不用分析，只看結(jié)果。

2020年以及明年，大概率會是：

三四線一定會刮起一場調(diào)控風(fēng)暴！

看看上面的漲幅數(shù)據(jù)，真該調(diào)控了。

但是問題是，所有人都知道要調(diào)控，第一次調(diào)控會放水，后續(xù)繼續(xù)調(diào)控加碼，我們應(yīng)該怎么做？

購房者該怎么辦？開發(fā)商該怎么辦？地方政府該怎么辦？

這些都是大角色，都是大事。

對于購房者：

別急，這事急不得，一定要先觀察幾個月再說。

對于開發(fā)商：

別拿地了，現(xiàn)在拿地最快也是半年一年，除非公司戰(zhàn)略，或者國企托底，不要拿地了。拿地王又限價，價格太高又批不了，都是資金成本，何必呢。

對于地方政府：

一旦斷了土地財政，怎么發(fā)展？

濮陽，典型三四線，典型資源城市，之前有油田，當(dāng)?shù)厝讼喈?dāng)有錢，我聽朋友講，當(dāng)年要是孩子出國，可以報銷一大半的費用，就是這么有錢。

現(xiàn)在油田開發(fā)差不多，怎么尋找下一個風(fēng)口？哪有那么多產(chǎn)業(yè)給你，誰會來這個城市？會吸引多少人才？

資源型城市如此，單一財政的城市，都是如此。

斷了流水，下一步很難走。

1、調(diào)控之后，我們該怎么辦？

其實城市一定要跟進，尤一些城市一定要抓緊調(diào)控，留給你們的時間真是不多了。

2、高位站崗的人應(yīng)該怎么辦？

有些購房者剛剛買了房，現(xiàn)在一調(diào)控，70%的城市一定會涼涼，幾個月內(nèi)見分曉，但是還有少量的城市再走一波，要么穩(wěn)點，要么還能漲，不用怕。

3、后續(xù)的購房者等一等？

可以等一等。一旦調(diào)控，動輒限購+限售，至少要考慮3-5年。

大部分的城市，僅僅這兩點就能夠打垮很多城市，這些城市的購房者一定要等一等，一定要自住，千萬別傻著臉去瞎買、投資。

4、會不會引發(fā)二次調(diào)控？

看看徐州、唐山、銀川，是調(diào)控了，但是不疼不癢，肯定放水了，也就是表個態(tài)罷了。二次調(diào)控能不能來，再過幾個月還漲不漲，敢漲必須來，不漲或者穩(wěn)漲就沒事。

廣州做得很好，小碎步，開小口，不緊不慢，就沒啥事。

5、有句話不知當(dāng)講不當(dāng)講。

其實一直強調(diào)，調(diào)控不能一刀切。這話政治不正確，但是很現(xiàn)實。

有些一刀切是火上澆油。類似西安、成都、南京、杭州的限價，是完全不可取的，這會產(chǎn)生非常巨大的倒掛，群眾可不傻呀，眼前就放著幾十萬、甚至幾百萬的倒掛，你要不要？有些一刀切是徹底打垮。很多城市，根本沒有產(chǎn)業(yè)，根本吸引不了人口，根本不會有高科技人才，除了賣房賣地，還能干啥，一旦掐斷，鐵定崩盤。徐州只是一個代表，一個三四線的代表。背后還有唐山、銀川、九江、衢州，等等，一大片的三四線。