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仿佛是一夜之間，天津房?jī)r(jià)爭(zhēng)議被推上風(fēng)口浪尖。

壹|天津之慘

國家統(tǒng)計(jì)局今年9月公布的《2020年8月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)》顯示，7月天津二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌4.5%。

如果把時(shí)間拉長(zhǎng)一些就會(huì)發(fā)現(xiàn)，天津房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了很久。這已經(jīng)是統(tǒng)計(jì)局公布的二手房?jī)r(jià)連續(xù)第14個(gè)月出現(xiàn)下降，累計(jì)跌幅達(dá)到4.7%。同比方面，則已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下跌。

根據(jù)365淘房公布的數(shù)據(jù)來看，天津二手房從2018年8月開始就持續(xù)呈現(xiàn)環(huán)比下滑，只在2019年初和今年疫情恢復(fù)后出現(xiàn)短暫的反彈。

在長(zhǎng)達(dá)2年的統(tǒng)計(jì)周期里，二手房環(huán)比下降的月份接近19個(gè)。

如果說平均降價(jià)并不明顯，那么不斷上升的庫存量，則已經(jīng)處于驚人的高位。

克而瑞研究院對(duì)全國30個(gè)重點(diǎn)城市商品房市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，到今年8月，天津商品住宅庫存面積達(dá)到3632萬平方米，是包括北上廣深、長(zhǎng)沙、重慶、廈門等一線及熱點(diǎn)二線城市中，庫存量最高、且唯一超過3000萬平方米庫存規(guī)模的城市。

去化周期方面，則長(zhǎng)達(dá)28.2個(gè)月，是全國新房去化周期僅次于大連的最長(zhǎng)的城市。

由于新房難賣、虧損，新房項(xiàng)目對(duì)于銷售的渠道依賴性更大，在天津則集中在了中介的手上。

“正常情況下，項(xiàng)目上中介作為渠道占比超過30%就要重點(diǎn)監(jiān)控了，傭金超過3%就是比較高的情況，但是在天津，中介在整體市場(chǎng)的渠道占有率超過60%，傭金比例至少5%。”二手房成交量低，新房就更難賣，房企對(duì)中介的依賴度就更高，成了惡性循環(huán)。

貳|青島之差

相比天津，熟悉青島房地產(chǎn)情況的人，都知道青島也不咋地。

曾經(jīng)連續(xù)14期登頂冰山指數(shù)，倒數(shù)第一，從2019年1月至11月，跌幅全國第一，青島房地產(chǎn)歷史上極為罕見。

在二手房的同比指數(shù)中，如果去年同月賣100元/平，天津今年同月是95元/平，青島是96元/平。

嗯，比天津強(qiáng)。

如果按照這個(gè)維度，成都今年是107元/平，廈門是103元/平，南京是104元，合肥是102元。

號(hào)稱炒房客有去無回的長(zhǎng)沙，賣99元。

相比之下，北方全面淪陷，天津95，石家莊97，濟(jì)南97，煙臺(tái)96元。

去年樓市小年，想要抄底的人，在南方成功抄底，在北方成了接盤。

如果從今年的運(yùn)勢(shì)來看，天津肯定不是最慘的，更加“跌跌不休”的，是濟(jì)南。

9月第一周的數(shù)據(jù)出爐后，濟(jì)南樓市繼續(xù)下跌。

尤其是二手房市場(chǎng)，掛牌價(jià)、成交量都在下降。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，濟(jì)南的房?jī)r(jià)整體向下，已經(jīng)持續(xù)了一年左右。

“房?jī)r(jià)跌回三年前”。這個(gè)話題引來了百萬流量，大部分都是網(wǎng)友對(duì)石家莊的吐槽。

跟天津一樣，石家莊也屬于京津冀都市圈，它的房?jī)r(jià)，從2016年的9000元/㎡，半年時(shí)間漲到15000元/㎡。然后就開始了“擠水分”的持續(xù)過程。

石家莊的房?jī)r(jià)，跑出了這樣的走勢(shì)。

每隔一段時(shí)間，就像跳崖一樣，降落一個(gè)階梯，形成持續(xù)的下跌態(tài)勢(shì)。

同樣陰云密布的，還有鄭州，這座雄踞中原的城市，一度成為樓市巨大的熱點(diǎn)，如今已經(jīng)橫盤長(zhǎng)達(dá)四年。

從2017年開始，鄭州開盤的去化率就一直在下滑，今年受到疫情影響，更是慘不忍睹。

2020年，鄭州的土拍，幾乎都是底價(jià)成交、流拍，連開發(fā)商都不愿意下手了。在鄭州的郊區(qū)，15-20%的跌幅很常見。

叁|人口流動(dòng)

上圖是過去20年，分成三個(gè)階段來看，各個(gè)城市的人口年均凈流入情況。

從這張圖中，就能看到中國人口遷徙的巨大變化，洞察這幾年中國樓市的新信號(hào)。

藍(lán)色條代表第一個(gè)10年，橙色是2011-2015年，而綠色是代表最近5年。

這個(gè)圖是從都市圈的視角，所以更能看出根本性的問題。

天津藍(lán)色不錯(cuò)，橙色很高，而綠色非常低。人口增速降得非常厲害。濟(jì)南藍(lán)色很低，橙色已經(jīng)降為負(fù)值，綠色進(jìn)一步降低。人口已經(jīng)是在凈流出了。石家莊也很相似，藍(lán)色很低，橙色更低，綠色變成了負(fù)值。

從簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)，就能看到巨大的趨勢(shì)變化。

相對(duì)而言，鄭州雖然樓市有點(diǎn)疲軟，但得益于河南省充分的人口支撐，藍(lán)色不錯(cuò)、橙色下降，而綠色又回升了，接近第一個(gè)10年的水平。

反觀南方的城市，從廣佛肇、杭州、上海、深莞惠，甚至長(zhǎng)株潭、成都、南京，人口凈流入都是居高不下，保持迅猛增長(zhǎng)。

甚至重慶、貴陽等城市，以前是勞務(wù)輸出大省，現(xiàn)在開始虹吸省內(nèi)人口，指數(shù)由藍(lán)色的負(fù)值，轉(zhuǎn)為綠色的正值，甚至開啟了快速增長(zhǎng)。

所以，你能看到，北方城市普遍都在面臨的巨大危機(jī)：人口凈流出。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，人口增長(zhǎng)最猛的，仍然是廣東、浙江。

2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，粵、浙常住人口年均增加分別為179、82、168萬和85、18、78萬。江蘇也不差，三個(gè)時(shí)期分別為54、21、23萬。

只要看人口，就知道粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角，才是中國未來的希望，人口、人才、資金、技術(shù)的高度密集區(qū)。青島買房，自住可以，投資的話，你可能得想得更清楚一點(diǎn)。

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