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中國房價的未來，在此時終于明朗，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟不可繞過的話題，很多人說，現(xiàn)在這個經(jīng)濟形勢到底還要不要買房子？

其實國家已經(jīng)很明確的表達了接下去的政策和意志，房價的趨勢已經(jīng)很明顯，很多房地產(chǎn)專家在中國房地產(chǎn)走勢上的發(fā)言，誰也沒有把這件事情真的講清楚，房子到底是會漲還是會跌，這個問題事關(guān)國運，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，我國地方財政收入有超過一半來自于賣地，賣地及房地產(chǎn)相關(guān)五大稅占比達到52.9%，所有的修路、扶貧、新區(qū)建設(shè)一多半是靠著賣地的收入，中國老百姓大部分的財富也都在房子里。

未來幾年，一線城市、二三線城市和小城縣城將會有截然不同的房價走勢，這個決策是學術(shù)界的共識，所以信息量會很大，我將給大家慢慢道來詳細講解。

下面我們來分別看一下這三個問題：

一線城市房價穩(wěn)中微調(diào)

首先，關(guān)于一線城市的房子我只有一個字的建議：買！

北上廣近兩年房價雖然都有回調(diào)，但這些回調(diào)都是處于限購政策的控制，并不是說大家覺得一線城市的房子沒有吸引力了，限購限售，就是讓想買房子的人買不了，這樣才些許能稍微降低一些房地產(chǎn)的價格。

但是隨著近兩年實體經(jīng)濟的下行及2019年疫情的影響，大量生產(chǎn)資金開始尋找出路，環(huán)顧所有的投資方向，最穩(wěn)定最可靠的就是一線城市的房子，那幾乎就是跟黃金一樣的硬通貨，前些年實體經(jīng)濟還在賺錢的時候，辦廠、開飯店、做小買賣倒買倒賣還能發(fā)財?shù)臅r候，大家的錢還有很多可以投資的地方，連余額寶的收益都比現(xiàn)在要高很多，而現(xiàn)在，周圍做實體的老板們，如果手里有點錢，是愿意繼續(xù)擴大生產(chǎn)還是想去買個房子呢？工廠關(guān)的越多，房價就會越漲。

所以，一線城市的房子跟當?shù)毓べY已經(jīng)沒有了半毛錢關(guān)系，它，已經(jīng)成為了中文里的一種新的財富符號。

舉個其他地方的例子，廈門的平均工資比省會福州差了很多，但是廈門島內(nèi)房價卻已經(jīng)到了七萬每平米，這是全福建的老板們一起努力的結(jié)果，在廈門買套房，是福建老板們統(tǒng)一的貨幣符號，跟當?shù)氐纳习嘧鍥]什么關(guān)系。

同樣的道理，北上廣深的房價是靠著全中國的老板們一起努力的結(jié)果，如果現(xiàn)在開放限購一線城市的房價很輕松就能再翻一倍，很多當?shù)毓ぷ鞯娜巳郝牭竭@句話可能會不太高興，但是忠言逆耳。

有個段子說中國敗家行為排行榜，排行第一是賣房炒股，排第二的是賣房創(chuàng)業(yè)，吸毒排在第三位！而致富排行榜則簡單的多了，前三名分別是北京買房、上海買房和深圳買房。

不論是剛需還是投資，一線城市房產(chǎn)該買就買，不會吃虧，這里千萬不要心存僥幸期待一線房價會大跌，實際上一線城市上下班錯峰，買房也會錯峰，具體來講就是有的人這輩子就能買房，有的人得等到下輩子，所以如果你真的需要，建議你還是這輩子就把這件事辦了吧！任何專家，如果告訴你一線城市房價會大跌的都是為了迎合大眾心理，千萬不要相信。

不過，深圳今年的房價上漲被政策及時制止，可以看得出，房住不炒確實已經(jīng)很嚴格的在執(zhí)行了。

小城和縣城泡沫會破

再說小城市，中國房地產(chǎn)有泡沫，這是官方認可的，前面說了一線城市的房價挺扎實的，那么泡沫在哪里呢？就是四五六線小城和縣城里。

根據(jù)，中國社科院最新的《中國住房發(fā)展報告》2028年人口將迎來拐點，房地產(chǎn)總體需求將會有所降低。

小城和縣城的房子將是消費品，購買的主力是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村人口以及外出打工的農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)，近二十年，我們城鎮(zhèn)化已經(jīng)從百分之二三十做到了60%有能力買房的農(nóng)民大多已經(jīng)買過了，現(xiàn)在農(nóng)村的老齡化人口比例大，村里已經(jīng)沒有多少年輕人了，這就導致了，農(nóng)村不會再有更多的年輕人去補充縣城人口，而縣城年輕人又往大城市遷徙，所以縣城的剛需就很少了，再加上縣城的土地供應量相對充足，房子不存在緊缺，本地人該買的都已經(jīng)買了，外地投資不會到小城市去，如果你幻想說房價低了會有人抄底，那是更不可能了，你可能會因為當?shù)赜泄ぷ?、有好的醫(yī)療、有好學校的學區(qū)去買房，唯獨不可能只是因為便宜去買房，農(nóng)村或者郊區(qū)又便宜又大的房子多了，你會去買嗎？這就叫房子的買漲不買跌。

根據(jù)《中國百姓庫存報告》上半年以來，四五線城市庫存面積每周增長1%，賣房周期長達24個月，這就說明小城市賣房越來越困難，我想很快就會有開發(fā)商頂不住資金壓力開始降價。

所以小城和縣城的房價也很明朗，就是會降，除非你現(xiàn)在特別剛需，不然不用著急下手。

二三線城市的兩極分化

最值得一聊的是二三線城市的房價。今后幾年，二三線城市會涌現(xiàn)出幾個明星城市，如果你是投資買房，這些地方可能是你最后的機會。

像杭州、南京、成都、寧波這種欣欣向榮的二線城市，房價的趨勢非常明顯，只要政策一放寬就有很大的上漲空間。

原因也很直接，這些地方的房價事關(guān)金融安全。如果二三線城市房價下跌超過三成，就會出現(xiàn)銀行抵押資產(chǎn)的縮水。為什么呢？因為大家買房的首付是30%，而70%是銀行的貸款，房價下跌超過三成，壓在銀行手上的抵押物就抵不上它借出去的房貸了，銀行自己資產(chǎn)縮水了，就不得不減少對外放貸，開始對企業(yè)抽貸，企業(yè)本來已經(jīng)過的很艱難了。

各個行業(yè)資金鏈都很緊張，貸款一切斷，事業(yè)就完蛋。很多企業(yè)就會裁員降薪，接著白領(lǐng)失業(yè)，進一步降低房價和貸款。這樣一來，實體和房價會出現(xiàn)負反饋，進入惡性循環(huán)的漩渦。這就叫做系統(tǒng)性金融風險，國家絕對不會允許這樣的事情發(fā)生。政府在財政和貨幣政策里設(shè)計了很多重防火墻來阻止這件事的發(fā)生。

所以，作為中流砥柱的二三線城市房價，早已經(jīng)不是一個簡單的住宿問題，它事關(guān)金融安全，你就別嫌貴了，肯定不會大跌的，趕緊挑一挑哪里的房子有潛質(zhì)吧。

那么怎么看哪些地方會漲呢？想靠買房投機致富的情況我們就不做考慮了，就說普通人買房子自住或改善，就只看長期，有三個數(shù)據(jù)，可以幫你做決策。

第一個是限購越嚴格的地區(qū)潛力越大，這么明顯的一個規(guī)律居然很少有人提起。限購限貸，就是人工在干預和壓制房價，反過來看就是當?shù)胤績r還有很大空間。就好像一群人一起爬山，爬的太快就給你背上壓幾包沙袋，這樣大家還能一起有說有笑的共同前進?，F(xiàn)在你想知道這群人里誰能爬的最快，爬的最高，很明顯身上沙袋多的就是最有潛力的。未來如果房價開始下跌，這些地方只要把限制政策慢慢放開，有的是辦法能夠維持增長。

比如六七月份，深圳、杭州、東莞、南京、寧波這些房價起飛的地方，馬上就被限制起來。那么這些地方的房子買到就是賺到。基本可以閉著眼睛買，不會吃虧。

第二個數(shù)據(jù)是人口凈流入。這個數(shù)據(jù)討論的人就很多了，人在哪兒錢就在在哪兒，房子就會漲。

就比如從2015年到2018年，深圳常住人口增量約兩百萬，為這一輪房價上漲奠定了很好基礎(chǔ)。

中國未來一些年，城市間的虹吸效應會越來越明顯，強者愈強，弱者越弱。大的人口趨勢是由北向南，由西向東的遷徙。

2019年時，人口凈流入的十大城市，房價都顯示出了很好的前景，價格穩(wěn)中看漲。

杭州（凈流入55.4萬人）、深圳（凈流入41.22萬人）、廣州（凈流入40.15萬人）、寧波（凈流入34萬人）、佛山（凈流入25.29萬人）、成都（凈流入25.1萬人）、長沙（凈流入23.98萬人）、重慶（凈流入22.53萬人）、鄭州（凈流入21.6萬人）和西安（凈流入19.98萬人）。

而反過來看，像梅州、連江、汕頭、江門等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30個月以上，房子不太好賣，這也符合了基本判斷。

在中西部省份，只有省會等少數(shù)城市是人口凈流入的，大多數(shù)小城人口都在流出。比如江西、山西、河南、湖北、陜西、甘肅等地，基本上都只有1~2個城市人口在凈流入，其余城市人口均在凈流出。想知道自己所在城市的房價前景如何，看看人口流向就知道了。

第三個關(guān)鍵指標，很少有人關(guān)注，那就是小學生在校人數(shù)。小學生多的地方，意味著壯年安家置業(yè)的人口很多，也意味著城市有朝氣，有未來，有前景。

從絕對數(shù)量上來看，小學都在向中心城市集中。全國小學生在校人數(shù)，超過90萬大關(guān)的有重慶、廣州、深圳、成都、徐州、鄭州、北京7個城市。對應的，這個榜單里的二線城市重慶、鄭州、成都等在2019年商品住宅銷售面積也是全國最大，都達到了2000萬平方米以上。

從增速上來說，西安小學生數(shù)量增長最快，每年漲10%，其次是長沙、武漢、南京等二線城市。這幾個上榜城市房子價格都有上漲趨勢，而且最主要的是風險低，因為二十年后這些兒童到了買房的年紀，就能夠支持房價不跌。

東北地區(qū)和西部地區(qū)的小學生數(shù)量不斷降低，特別以黑龍江、遼寧、甘肅、內(nèi)蒙等地比較明顯。

這里有個特殊的案例是東莞。東莞的常住人口只有上海的三分之一，但是它的小學生數(shù)量卻高于上海，所以我們看到近幾年東莞的房價漲勢喜人，而且在可見的將來，它都會是一個很有朝氣的城市。

總結(jié)一下，未來幾年，中國的房價整體將以穩(wěn)為主，而不再是一股腦的全面上漲。但是，房地產(chǎn)也絕不會大降價，地方財政收入一大半來自于房地產(chǎn)，老百姓百分之七十的資產(chǎn)是房地產(chǎn)，誰也沒有膽子動搖這個根本，這是由最基本的經(jīng)濟邏輯決定的。有了這個整體的判斷，我們只需要你記住一個順口溜，一看限購嚴不嚴，限購越多越賺錢。二看人口凈流入，人少房價沒出路。未來房價升不升，數(shù)數(shù)當?shù)匦W生。

對照以上看看你所在的城市是否滿足以上提到的情況你就知道當?shù)胤績r未來是漲還是跌了。

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