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如果你問我西區(qū)能不能買，我會(huì)說能買；但如果你問我西區(qū)能不能投資，我會(huì)懷疑你沒看過戀家網(wǎng)（書說邯城板塊）

2016年邯鄲市城市控規(guī)明確提出中心城區(qū)用地發(fā)展方向：重點(diǎn)向東發(fā)展、南北適當(dāng)發(fā)展、西部控制發(fā)展。

2020年邯鄲市城市控規(guī)明確提出中心城區(qū)用地發(fā)展方向：重點(diǎn)向東擴(kuò)展、南北適當(dāng)發(fā)展、西部?jī)?yōu)化發(fā)展。

板上釘釘?shù)某鞘懈窬终诮逃恳粋€(gè)妄圖在西區(qū)暴富的投資者。讓人居回歸居住屬性、歸零去投資是不爭(zhēng)的事實(shí)。

勸告所有投資者，揣好你的錢包吧，這里不是你瞎投資的地方，以下理由將會(huì)告訴你為什么，請(qǐng)給剛改者一個(gè)機(jī)會(huì)！

理由1：城市向東和產(chǎn)業(yè)向東，已經(jīng)成為板上釘釘?shù)氖聦?shí)

邯鄲市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（內(nèi)容提到至2020年，邯鄲市中心城區(qū)現(xiàn)代物流、信息技術(shù)得到充分運(yùn)用，產(chǎn)業(yè)功能顯著增強(qiáng)，流通效率大幅提升。老城區(qū)核心商貿(mào)功能區(qū)規(guī)?？偭俊n次以及智慧化程度明顯提升；東部新區(qū)核心商務(wù)商貿(mào)功能區(qū)綜合服務(wù)功能不斷健全和完善，成為邯鄲市現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)新的“窗口”和“名片”。）未來邯鄲東部新區(qū)的CBD將聚集邯鄲最多的互聯(lián)網(wǎng)、金融和新興產(chǎn)業(yè)等。隨著政府核心區(qū)向東遷移，東部新區(qū)將成為邯鄲新的經(jīng)濟(jì)中心。由西向東也已成許多本土企業(yè)總部業(yè)務(wù)拓展中的戰(zhàn)略規(guī)劃。

就比如戀家集團(tuán)，伴隨公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，考慮到不斷擴(kuò)大團(tuán)隊(duì)及業(yè)務(wù)交流需要，總部選址也由原友誼時(shí)代廣場(chǎng)遷至東環(huán)路的頤高智能廣場(chǎng)。

戀家集團(tuán)總址搬遷路徑

依托城市規(guī)劃及政策扶持，東部和南部貿(mào)易、物流聯(lián)動(dòng)發(fā)展形成的有利環(huán)境，產(chǎn)業(yè)布局和人口向東，成熟配套和文化留在中心，城市中心向東移的城市格局日益凸顯和優(yōu)化。近幾年好多地產(chǎn)公司在東區(qū)拿地、不少公司正在往東遷移……人口、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)向東部聚集，已經(jīng)成為鐵的事實(shí)。無論你是否接受，都無法改變。

東部新區(qū)鳥瞰效果圖（已建或在建項(xiàng)目標(biāo)注）

理由2：站在產(chǎn)業(yè)東遷、企業(yè)東遷和就業(yè)人口東遷的基礎(chǔ)上，俯瞰“大西區(qū)”

在全國的樓市環(huán)境下，買房正在越來越去投資化，西區(qū)在地緣自住的道路上，越跑越遠(yuǎn)。相比東區(qū)，中西區(qū)在工業(yè)時(shí)代的努力和催化下已經(jīng)形成了相當(dāng)完善的生活配套，公交、商業(yè)、教育等配套齊全，生活氛圍純粹，在大西區(qū)打造居住和旅游為主導(dǎo)的功能區(qū)，將十分有利于地緣客戶置業(yè)并居住于此。

但對(duì)帶有投資漲幅收益來說，配套和環(huán)境固然重要，但更重要的是和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之間的距離，和購買力之間的距離。

我們先來看看，西區(qū)的人口主要集中在哪里？

截圖來源百度地圖

根據(jù)百度地圖熱力圖顯示，西區(qū)的人口聚集在復(fù)興商貿(mào)商圈、廠區(qū)家屬院。

我們?cè)賮砜纯?，西區(qū)的人口聚集地和邯鄲的主要產(chǎn)業(yè)聚集地之間的距離——以復(fù)興區(qū)政府為例距高鐵東站直線距離約11公里，普通時(shí)段駕車出發(fā)至少需要30分鐘以上；復(fù)興商貿(mào)圈距離高鐵東站約13公里，駕車則差不多要40分鐘。

這樣的距離導(dǎo)致西區(qū)租售市場(chǎng)，難以受到東區(qū)高購買力、高潛力新型人才的輻射，加之產(chǎn)業(yè)相對(duì)短板不足以吸引人口流入，最終外溢客戶資金刺激乏力，僅僅是地緣客戶的狂歡，要怎么在投資市場(chǎng)上驚起波瀾？

這樣的通勤距離，反饋到西區(qū)的房?jī)r(jià)上之后，就是如此——

邯鄲2012年-2019年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

過去幾年，西區(qū)的房?jī)r(jià)平均漲幅收益，在邯鄲大范圍內(nèi)處于還是中下游。幾乎一致的房?jī)r(jià)起點(diǎn)，叢臺(tái)區(qū)房?jī)r(jià)卻能大幅提高，是勝在距離東區(qū)更近，受到東部發(fā)展規(guī)劃的紅利輻射。整個(gè)西區(qū)偏離邯鄲的新興產(chǎn)業(yè)中心、就業(yè)中心，日常通勤需要跨越整個(gè)邯鄲主城，動(dòng)輒都是30分鐘以上的通勤時(shí)間……

整個(gè)樓市環(huán)境，正在越來越去投資化，越來越回歸居住屬性，想要在西區(qū)投資獲利的得好好想想。

總歸投資與漲幅皆與我無關(guān)，而我只剩居住。

理由3：既然西區(qū)已經(jīng)去投資化，既然西區(qū)已經(jīng)越來越蛻變成地緣自住的聚集地，越來越回歸居住屬性……

那么，西區(qū)的選房就異常簡(jiǎn)單。

歸零概念，歸零假大空，盯緊地緣居住需求，回歸居住屬性。

自住客戶在西區(qū)選，緊盯兩點(diǎn)即可：

第一，成熟或已經(jīng)落地開工的生活配套。

交通：目前聯(lián)紡西路正在整修，人民路聯(lián)紡路等貫穿邯鄲東西；

學(xué)校：如趙苑中學(xué)、市十中、復(fù)興中學(xué)等；

商業(yè)：復(fù)興商貿(mào)城、王郎市場(chǎng)、趙苑農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等；

以及影響長(zhǎng)期居住體驗(yàn)感的城市環(huán)境、綠化和居民素質(zhì)等。

第二，居住氛圍和人氣。

前面講過，從熱力圖來看西區(qū)的人流量主要聚集廠區(qū)家屬院。

人口聚集區(qū)域流量龐大且穩(wěn)定，方便日后置換時(shí)轉(zhuǎn)手。

這是西區(qū)選籌的兩個(gè)基本原則。

理由4：兩大基本原則之下的項(xiàng)目選擇

綜合考量這些因素，可選項(xiàng)目其實(shí)并不多。

·對(duì)地緣剛需客戶來說——

可重點(diǎn)關(guān)注西部美的城、澤信·和熙府等，位置上稍微遠(yuǎn)離中心，但勝在開發(fā)商靠譜，戶型及價(jià)位相對(duì)合適，區(qū)域內(nèi)性價(jià)比最高，這些項(xiàng)目周邊的地緣剛需客戶可以關(guān)注；

復(fù)興區(qū)當(dāng)前在售樓盤

駕車出行的可關(guān)注交通便利的項(xiàng)目，出門即上主路，30分鐘內(nèi)可到達(dá)主城區(qū)任意商圈。

如推出南北向、價(jià)格每平米8500左右的樓棟，可以重點(diǎn)關(guān)注。

·對(duì)剛改客戶來說——

可以等等看復(fù)興區(qū)今年下半年即將入市的幾個(gè)改善項(xiàng)目：保利時(shí)光印象、保利云上、榮科興苑、澤信·云樾天著、美的錦觀城等，以及今年復(fù)興區(qū)還有多個(gè)地塊待拍賣，下半年還會(huì)有更多項(xiàng)目。這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市開盤時(shí)間相近，對(duì)于改善的客戶來說選擇上的多樣優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不言而喻，更多的是考慮選哪個(gè)。

復(fù)興區(qū)待入式項(xiàng)目及待成交地塊位置

理由5：政策，依然趨嚴(yán)

我們都知道，樓市發(fā)展和政策息息相關(guān)。而今年的風(fēng)向不僅比2019年更嚴(yán)，而且調(diào)控政策出臺(tái)的密度也遠(yuǎn)超以往。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，4月份全國房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)多發(fā)，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)67次。1-4月合計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)238次，而2019年同期只有164次，同比增加45%。雖然政策里面有救樓市的成份，比如放松限購、降低首付的政策，可這些放松政策不是當(dāng)日游就是3日游，來回反復(fù)顯示出地方政府想松、但最終還是hold不住的尷尬現(xiàn)實(shí)。至于不久的將來，不排除個(gè)別城市房?jī)r(jià)會(huì)有相對(duì)下降的可能，因?yàn)榇笈科髠诳斓?，急需回款。但從業(yè)績(jī)看，去化又不容樂觀。

“房住不炒”、“不以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)“等多個(gè)措施表明，房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)越來越穩(wěn)定。

最后，做一下總結(jié)：

1、政府對(duì)西區(qū)的規(guī)劃定位生態(tài)美麗人居，前期利好出盡，后期缺乏高收益產(chǎn)業(yè)。目前園博會(huì)建設(shè)如火如荼，對(duì)于周邊有一定的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用，不過后期沒有足夠的產(chǎn)業(yè)吸收外溢客戶進(jìn)入市場(chǎng)這將成為區(qū)域溢價(jià)困境；

2、西區(qū)從物理距離上遠(yuǎn)離城市規(guī)劃的發(fā)展重心，租售市場(chǎng)均難與東區(qū)高購買力、高潛力人口發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，同類型產(chǎn)品投資收益受限；

3、城市規(guī)劃東移和客戶群穩(wěn)定導(dǎo)致價(jià)格扁平的雙重投資困境下，回歸居住屬性、去投資化已成為西區(qū)購房準(zhǔn)則；

4、自住客戶置業(yè)盯緊生活配套和人口分布：交通、學(xué)校、商業(yè)、環(huán)境+穩(wěn)定的人流量，有配套自住生活舒適，有人口流量日后置換容易。目前西區(qū)能滿足這兩者的僅廠區(qū)家屬院及商圈，這兩個(gè)區(qū)域的周邊項(xiàng)目值得自住客戶重點(diǎn)關(guān)注；

5、“園博會(huì)”概念非持續(xù)IP，西部生態(tài)板塊目前無成熟的民生相關(guān)配套落地，等待周期長(zhǎng)，不適合自住選籌；缺乏產(chǎn)業(yè)且與主城隔斷，價(jià)格現(xiàn)已趨于穩(wěn)定，投資入場(chǎng)為時(shí)已晚。

注：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分內(nèi)容參考自官方發(fā)布的規(guī)劃以及業(yè)界觀點(diǎn)，僅供參考。

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