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突發(fā)疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈面臨嚴峻考驗。

作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，在建項目的停工、售樓處的暫時關閉，銷售的大幅下滑，無一不讓房地產(chǎn)市場的“寒冷”氣息進一步延長。雖然近期疫情所帶來的負面影響正逐步緩解，但對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，恢復“元氣”似乎還需要一段時間。

于是，一些房地產(chǎn)企業(yè)積極展開“自救”積極尋求融資機會。疫情防控債的出現(xiàn)，無疑為現(xiàn)階段面臨資金壓力的企業(yè)提供了一個非常便利的融資通道。

目前來看，房企發(fā)行疫情防控債的比例相對較低，從公布具體募集資金用途的債券樣本看，能夠順利獲批并成功發(fā)行的企業(yè)，基本上都是旗下業(yè)務與國家防疫有較大關聯(lián)或貢獻度。但由于債券票面利率較低，有助于降低企業(yè)融資成本，因此得到了一些房地產(chǎn)企業(yè)的追捧。

 房企資金壓力或貫穿全年

對房企而言，此次因疫情所導致的樓市銷售乏力，無疑會加大房企的現(xiàn)金流壓力，從這個角度來說，中小房企受疫情的影響會更為明顯。

根據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，受疫情影響，2月份百強房企實現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。如果從前2個月的累計銷售金額來看，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比降低23.8%。其中，有超八成的百強房企在2月份單月和前兩個月的銷售累計業(yè)績中，呈現(xiàn)同比雙降。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱，從整個市場的角度來看，今年一季度甚至是上半年，樓市都會是成交量減少的趨勢。這也將使得房企間的并購案例或出現(xiàn)同步增加，且行業(yè)集中度會進一步加速。

為進一步緩解房企復工延后的壓力，近期全國多個地方針對房地產(chǎn)市場的“一城一策”，已開啟密集接力模式。

但在張波看來，這些政策的本質是幫助房企在當下順利渡過疫情難關，而非刺激房地產(chǎn)快速發(fā)展，因此，紓困政策本身雖然會對房企的短期融資帶來一定程度利好，但并不代表房企融資在2020年會有明顯放松，也就是說，房企在今年依然會面臨短期償債壓力提升的現(xiàn)實問題。

 疫情防控債密集發(fā)行

于是，一些房地產(chǎn)企業(yè)積極展開“自救”積極尋求融資機會。疫情防控債的出現(xiàn)，無疑為現(xiàn)階段面臨資金壓力的企業(yè)提供了一個非常便利的融資通道。

據(jù)了解，為全力支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，央行、證監(jiān)會在疫情期間采取多項措施，通過債券和股票為企業(yè)提供資金支持。其中，較低利率疫情防控債的發(fā)放，有效的降低了企業(yè)融資成本。

2月1日，央行等五部門聯(lián)合印發(fā)通知，進一步強化金融支持疫情防控，對募集資金主要用于疫情防控以及疫情較重地區(qū)金融機構和企業(yè)發(fā)行的金融債券、資產(chǎn)支持證券、公司信用類債券建立注冊發(fā)行綠色通道。

隨后，國家發(fā)改委、交易商協(xié)會、上交所、深交所相繼做出具體安排，對外發(fā)布多項涉及債券市場疫情防控的文件，并正式確定“疫情防控債”這一特殊享受“綠色通道”的債券類型。

據(jù)中國證監(jiān)會網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月10日，在市場各方共同努力下，已累計發(fā)行支持疫情防控債券236只、2095億元，用于防護及醫(yī)療物資采購生產(chǎn)及運輸、防疫基礎設施及醫(yī)院施工建設、民生保障、物價穩(wěn)定等疫情防控領域。

在這其中，一些嗅覺敏銳的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)率先行動起來。據(jù)了解，為提供“戰(zhàn)疫”資金保障，監(jiān)管部門給疫情防控債開辟了“綠色通道”。雖然目前疫情主題的債券主要是在金融、交運、醫(yī)藥、文旅、餐飲等行業(yè)密集發(fā)行，不過也有一部分房地產(chǎn)企業(yè)成功獲批發(fā)行。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月10日，已有包括珠海華發(fā)集團、中國南山集團、廣西建工集團（非公開發(fā)行）、深業(yè)集團（銀行間債券市場流通）、首創(chuàng)股份、中南建設在內(nèi)的10余家涉房業(yè)務企業(yè)，相繼完成疫情防控債券的發(fā)行工作，相關債券在銀行間市場、交易所市場交易流通。其中，3月以來，就有深業(yè)集團、首創(chuàng)股份、蘭州建設、中南建設等多家房企先后完成疫情防控債發(fā)行。

在發(fā)行規(guī)模方面，計劃募資最多的達30億元。在債券期限方面，最長為5年期，最短為90天。而疫情防控債最顯著的特點是審批快、利率低。

從審批速度來看，以首批疫情防控債券發(fā)行主體之一的珠海華發(fā)集團為例，在發(fā)行當日即完成分銷、繳款和登記，從備案到募集資金到位僅用1.5天；最新完成發(fā)行工作的中南建設，從首次披露疫情融資計劃獲批到最終發(fā)行，用時大約4天。在利率方面，截至目前，債券發(fā)行利率最高者為中南建設的7.4%，最低者為華發(fā)集團及中國南山集團的2.5%，這也是疫情防控債券受企業(yè)追捧的主要原因。

除上述成功完成發(fā)行疫情防控債的企業(yè)，據(jù)北京商報統(tǒng)計，截至目前，另有珠江實業(yè)、招商局港口、新華聯(lián)（計劃非公開發(fā)行）等多家涉房業(yè)務企業(yè)也已形成相關融資計劃，涉資累計已經(jīng)超過300億元，包括云南城投、珠江實業(yè)、招商局港口等企業(yè)，均相繼對外披露了與疫情防控債有關的融資計劃。

如何突破審批關口

整體而言，雖然目前房企發(fā)行疫情防控債的比例相對較低，但滿足一定條件的房企仍有一定的申請機會。疫情防控債對于企業(yè)而言，能降低融資成本，緩解短期償債壓力。對不屬于“受疫情影響較大行業(yè)”的房地產(chǎn)企業(yè)，如何才能拿下疫情防控債才是問題。

按照此前五部門給出的界定，受疫情影響較大的行業(yè)，包括批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等，房地產(chǎn)顯然不在這個序列。

疫情防控債相對一般公司債券的區(qū)別，主要應該是發(fā)行是否對疫情防控有確實的幫助。從目前公布具體募集資金用途的債券樣本看，能夠順利獲批并成功發(fā)行的企業(yè)，基本上都是旗下業(yè)務與國家防疫有較大關聯(lián)或貢獻度。

據(jù)克而瑞證券有限公司首席分析師孫楊介紹，從發(fā)行主體來看，當前成功獲批發(fā)行疫情防控債的企業(yè)以國企為主導；此外，該類債券對發(fā)行企業(yè)的評級要求較高，主體評級基本都保持在AAA、AA+等中高評級水平。從債券類型看，已發(fā)行的疫情防控債以超短融(含短融)為主，票面利率基本都低于同主體、同期限市場水平。

梳理發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)獲批發(fā)行疫情防控債的涉房業(yè)務房企，確實與國家防疫有較大關聯(lián)或貢獻度。如：中南建設募集金額中不少于1.7億元將用于建設亳州市第二人民醫(yī)院、興化市中醫(yī)院南亭路分院一期、濱?？h醫(yī)療衛(wèi)生機構遷建工程等項目；被列為新冠肺炎疫情防控債券首批發(fā)行主體的中國南山集團，旗下子公司——深圳雅致集成房屋有限公司，則是承接了武漢火神山醫(yī)院、雷神山醫(yī)院、全國各地隔離醫(yī)院及醫(yī)學觀察用房的援建工作。

除此以外，其他披露疫情防控債融資計劃的涉房業(yè)務房企，也均不同程度地對抗擊疫情存在貢獻。

由此來看，房地產(chǎn)企業(yè)想分羹疫情防控債，只能通過滿足“募集資金主要用于疫情防控或基礎資產(chǎn)涉及疫情防控用途”這一條件才能獲批，部分涉房業(yè)務企業(yè)得以發(fā)行，正是契合了“疫情防控用途為防疫相關的基礎設施建設、交通物流運輸、公用事業(yè)服務，以及償還因前述用途發(fā)生的相關貸款等。

華創(chuàng)證券也顯示，2月份疫情防控債發(fā)行規(guī)模增速持續(xù)加快，就行業(yè)分布看，交通運輸、建筑裝飾、鋼鐵、非銀金融居前列，房地產(chǎn)行業(yè)僅排在第20位。

在業(yè)內(nèi)看來，疫情期間房企對于現(xiàn)金流的要求進一步增強，此時監(jiān)管層適時推出企業(yè)融資“綠色通道”以及疫情防控債，此類相對審批迅速、利率較低的債券既能助力企業(yè)疫情防控，又可以增加公司資金來源，是一個“雙贏”舉措。不過，也有業(yè)內(nèi)人士提示，企業(yè)積極發(fā)債應對疫情的同時，其后續(xù)償付風險依舊存在。盡快恢復生產(chǎn)、加快項目建設、保證整體良好的庫存去化，才是目前房企解決現(xiàn)金流困局的重點。