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利率下行趨勢明顯，行業(yè)流動性邊際改善。受新冠疫情影響春節(jié)后中央層面陸續(xù)出臺房地產相關政策，一方面“組合拳”引導利率下行趨勢明顯，其中MLF利率和LPR利率相繼下調，帶來流動性邊際改善：2020年1月全國首套及二套房的按揭貸款利率分別為5.51%及5.82%，相較上月分別下滑1BP及2BP。結合2月央行1年期LPR下調10BP、5年期LPR下調5BP，預計二月份房貸利率仍將持續(xù)降低，房貸利率的改善將一定程度上拉動購房需求。另一方面央行貨幣執(zhí)行報告再次強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段。從長期來看，中央強調的房地產市場健康發(fā)展長效機制不會因為疫情改變，但不可否認當前地產行業(yè)邊際上收益于中央層面部分寬松政策。

因城施策在疫情背景下不斷深化。地方政府在疫情壓力下適度放松樓市的動力較大，截至2月17日，據(jù)初步統(tǒng)計已有20逾省市陸續(xù)出臺房地產相關政策。具體來看，福建、河南、安徽、長沙、杭州、武漢等省市提出將根據(jù)“一城一策”原則在疫情期間制定有針對性的樓市調控政策；而海南等受疫情影響較小的區(qū)域則繼續(xù)強化市場監(jiān)管；同時北京、上海等地則提出進一步推動住房租賃市場發(fā)展。

供給端和需求端雙管齊下，保障房地產市場平穩(wěn)運行。結合城市基本面差異，目前核心城市以供給端寬松為主，低能級城市以需求端刺激為主，預計后續(xù)政策調整的城市數(shù)量將進一步擴大。目前，各地方政府供給端利好政策主要為分期繳納土地出讓金、順延開竣工及交付時間，此外部分城市如廣東佛山、山東青島等提出加大土地供給力度、浙江、江蘇無錫等則涉及到放松預售資金監(jiān)管要求、放寬預售條件等。需求端來看，駐馬店、南寧、撫州等地則陸續(xù)出臺上調公積金貸款額度及加大購房補貼等刺激政策。

土地溢價率持續(xù)走低，財政壓力凸顯帶來土地市場投資窗口期。2018年土地市場熱度不減，數(shù)據(jù)顯示50大中城市土地出讓收入達近6000億元，相比2017年同期的3685.2億元增長60.6%；土地出讓金占政府性基金收入的比重達到86％。而2018年末、2019年初土地市場轉冷，百城土地周度成交宗數(shù)一度跌至個位。以各省市土地出讓金/財政收入總額來看地方經濟發(fā)展對土地資源的依賴性仍較高，部分省市如重慶、四川等土地出讓收入占其財政總收入比例甚至高于80%。

wind最近一次財政情況統(tǒng)計顯示核心城市地方政府大多支大于收，財政赤字現(xiàn)象普遍。考慮到當前經濟下行疊加新冠疫情勢必進一步加劇財政赤字情況，地方政府或將增加土地市場掛牌數(shù)量以緩解壓力。我們認為盡管土地財政不可持續(xù)，但土地創(chuàng)收模式短期內恐難以消除，因此疫情下地方政府將繼續(xù)加大土地供應力度。

土地溢價率持續(xù)走低，資金充裕房企或可適度補貨。部分省市一月以來掛牌宗數(shù)及掛牌土地面積皆較去年同期有所增加，其中煙臺、中山、蘇州、珠海等熱門城市土地供應量更是翻倍增長。而百城土地溢價率當前處于歷史低位，自2019年末降至個位數(shù)后年初小幅回升至15%上下。預計疫情穩(wěn)定后，多地政府將繼續(xù)加大土地供應，考慮到土地溢價率持續(xù)走低，資金充裕房企或可低溢價率拿地以補充土儲。長期來看，房企融資預計在“房住不炒”的大環(huán)境下穩(wěn)步運行，房企用銷售回款保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定性尤為重要，融資能力及自身造血能力突出的房企將逆勢而上獲取資源，而債務銷售雙承壓的房企或被淘汰于市場，從而帶來行業(yè)集中度的進一步提升。

投資建議

由于受到新冠疫情的沖擊，在房住不炒、因城施策背景下，中東部省市陸續(xù)出臺地產前端扶持及購房補貼等政策拉動樓市略回暖，房地產板塊估值有望提升。持續(xù)推薦行業(yè)首選配置組合：【金地集團】、【萬科A】、【中國奧園】、【陽光城】，同時建議關注：【中駿集團控股】、【龍光地產】、【弘陽地產】。

風險提示

（1）新冠疫情影響超預期。若新冠疫情未能及時、有效的得到控制，新冠疫情對房地產行業(yè)的不利影響將進一步增加。

（2）行業(yè)銷售下滑超預期。由于三四線棚改貨幣化退潮，疊加新冠疫情的沖擊，房地產行業(yè)銷售下滑幅度會更大。

（3）政策逆周期調控力度不及預期。若房地產逆周期調控力度太小，甚至調控方向持續(xù)趨嚴，房地產行業(yè)將會產生不利影響。