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政策方面

政府要求銀行不要抽貸、適當(dāng)展期等，也有一些相關(guān)政策出臺(tái)。還有一些和工程有關(guān)的、和交付有關(guān)的、和預(yù)售有關(guān)的各種各樣的政策?？偟膩碇v，應(yīng)該說是最近三年來利好政策最密集出臺(tái)的一個(gè)階段，相信接下去會(huì)有更多的省市會(huì)跟進(jìn)一些相關(guān)的寬松政策。

當(dāng)然我們也注意到今天也有提法：不要把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，我覺得也是要值得大家注意的。不要在政策太密集之后，個(gè)別企業(yè)又太過于高調(diào)，表現(xiàn)出這種市場(chǎng)的迅速恢復(fù)，使得好不容易產(chǎn)生的政策集中出臺(tái)的階段會(huì)被終止或暫停掉。

當(dāng)然從目前情況來看，地方政府通過出臺(tái)一些寬松政策，來恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的運(yùn)行，我認(rèn)為還是一個(gè)大趨勢(shì)，所以接下去還會(huì)有更多的省市，還是會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)相關(guān)政策的。這是第一個(gè)方面，政策面，我們還會(huì)看到更多的積極的變化。

市場(chǎng)方面

市場(chǎng)最近兩個(gè)禮拜其實(shí)沒什么太大變化，交易還是接近于零。當(dāng)然最近用了一些線上營銷的方式，我們看到了一些成交。但是我說的是正式網(wǎng)上登記備案這塊，目前數(shù)量還是非常有限的。但是隨著疫情的緩解，很多線下售樓處逐步的開放，這幾天恢復(fù)營業(yè)的售樓處的數(shù)量明顯增加，也有一部分會(huì)恢復(fù)值班，值班就等于能夠開始辦理一些相關(guān)的手續(xù)，特別是在1月份的一些客戶，現(xiàn)在陸陸續(xù)續(xù)也在疫情比較緩和的時(shí)候，他們也到售樓處開始辦理一些相關(guān)的購房手續(xù)。

所以接下去一段時(shí)間，我們會(huì)看到整個(gè)成交開始慢慢的恢復(fù)。我相信兩周之后，3月份開始，整個(gè)成交恢復(fù)的速度，我個(gè)人判斷會(huì)加快。這個(gè)前提當(dāng)然是疫情能夠進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，我相信成交可以加快。整個(gè)二季度我認(rèn)為成交可以回到相對(duì)比較正常的程度?？赡芪腋鼧酚^一點(diǎn)，我從這幾次前后大概有兩周左右參加電話會(huì)議，我就是表達(dá)出相對(duì)偏樂觀的，特別是對(duì)疫情的控制偏樂觀的這樣一種判斷。

3月份它是一個(gè)緩慢恢復(fù)的過程，但是回到二季度我認(rèn)為就可以基本恢復(fù)到正常的房地產(chǎn)交易的狀態(tài)。當(dāng)然一手和二手我認(rèn)為還是會(huì)有一些差異的，一手房恢復(fù)的速度可能會(huì)更快一些，二手房的恢復(fù)速度可能會(huì)相對(duì)慢一點(diǎn)，這當(dāng)中還是會(huì)有一些不同。

另外城市之間我認(rèn)為也是會(huì)有一些差異。我注意到，比如說像昆明，現(xiàn)在基本上售樓處恢復(fù)營業(yè)的超過2/3，但是更多的地方大多數(shù)的售樓處還沒有恢復(fù)正常的運(yùn)行，所以城市間的差異其實(shí)也蠻大的。

比如說深圳售樓處恢復(fù)的數(shù)量就很少，但是廣州售樓處恢復(fù)營業(yè)的數(shù)量就相對(duì)更多一些，所以這當(dāng)中的差異還是蠻大的。住宅市場(chǎng)我按照目前的這種狀態(tài)，我覺得也就是影響5%左右，不會(huì)超過10%。銷售金額影響更小一些，主要影響的是銷售面積這一塊。

基建方面

基建的恢復(fù)我認(rèn)為會(huì)和售樓處的恢復(fù)相對(duì)同步。目前來看，建設(shè)這塊的恢復(fù)還沒有正式開始，所以也有很多投資人和我交流，說會(huì)不會(huì)影響今年開工和竣工的情況。

從目前情況來看，如果能夠在3月份開始恢復(fù)的話，那么影響是有限的，畢竟原來的2月份，春節(jié)前15天和春節(jié)后15天，原來建筑企業(yè)就不開工的，都要等到春節(jié)后15天以后才會(huì)正式開工。

這一次可能會(huì)延長(zhǎng)2周到4周。如果僅僅是延長(zhǎng)2周到4周的話，我認(rèn)為放到全年中工期還是趕得回來的。如果延長(zhǎng)的時(shí)間繼續(xù)加長(zhǎng)的話，可能會(huì)影響全年的評(píng)估的相對(duì)數(shù)。因?yàn)榇蠖鄶?shù)的竣工都是放在12月份的。如果持續(xù)施工恢復(fù)不了的話，也會(huì)對(duì)年末的竣工的情況產(chǎn)生一定的影響。目前情況來看，如果僅僅是影響兩周到三四周的話，我認(rèn)為趕一趕還是來得及的。

投資方面

最近成交了100多塊地，昨天我寫的公眾號(hào)里面對(duì)這100多塊土地也做了一些分析，比往年正常的時(shí)候來說幾乎是腰斬，但還是有成交。我們也看到了很多城市都推遲延后土地的拍賣，還有一些城市繼續(xù)保持原來的土地拍賣的時(shí)間點(diǎn)。北京上周的成績(jī)還是非常不錯(cuò)的，今天上海也會(huì)有一塊地，晚上也會(huì)成交。

所以土地市場(chǎng)我倒是認(rèn)為會(huì)延后交易，但是不會(huì)對(duì)今年的土地市場(chǎng)整體產(chǎn)生特別大的影響，而且短期內(nèi)我認(rèn)為土地投資的價(jià)值更大一些。因?yàn)檫@段時(shí)間沒有房產(chǎn)銷售的收入和回款，所以開發(fā)企業(yè)對(duì)于投資拿地還是抱以比較謹(jǐn)慎和觀望的態(tài)度。最近土地市場(chǎng)反而有一些空間，有一些機(jī)會(huì)，政府也會(huì)給出更優(yōu)惠的一些條件。我認(rèn)為，接下去兩周到一個(gè)月的時(shí)間里，應(yīng)該是一個(gè)挺好的拿地窗口期。

房企方面

今年因?yàn)橐咔閬淼帽容^早，春節(jié)前幾天疫情就開始擴(kuò)散了，所以房企今年對(duì)于現(xiàn)金流的管理，我認(rèn)為還是比較早開始做的。所以總體來講，我覺得風(fēng)險(xiǎn)大多數(shù)還是可以控制的。

如果再晚一兩個(gè)月發(fā)生疫情的話，很多房企一季度投的錢已經(jīng)投出去了，這對(duì)房企來說影響可能會(huì)更大一些?，F(xiàn)在大多數(shù)沒有投出去，反而對(duì)房企現(xiàn)金流管理這塊來說是利好，這對(duì)行業(yè)來說也是不幸中的大幸。

但總的來講，今年的投資我認(rèn)為還是會(huì)相對(duì)偏謹(jǐn)慎的，特別是一季度房企肯定還是以觀望為主的。一旦市場(chǎng)恢復(fù)，銷售正常，回款正常之后，投資才會(huì)進(jìn)入到正常的軌道。

所以從房企投資的情況上講，最近量肯定還是會(huì)往下走的。當(dāng)然目前比較活躍的是央企、國企，再加上少量的規(guī)模房企，相對(duì)來說在投資方面更活躍一些，更多的房企還是采用觀望的方式。

對(duì)于房企自身情況來講，我覺得馬上說要出現(xiàn)破產(chǎn)清算的這種企業(yè)還是少之又少，不能說沒有，但是我認(rèn)為在規(guī)模房企當(dāng)中這種企業(yè)還是比較少。主要原因也是我前面講到的，因?yàn)榻衲甑囊咔閬淼谋容^早，所以房企在管理現(xiàn)金流方面一月下旬就開始從嚴(yán)管理，反而不會(huì)出這么大的問題。所以2020年我覺得房企的運(yùn)營有壓力，但是還不至于到馬上要破產(chǎn)這樣的一種程度。

非住宅方面

非住宅市場(chǎng)我反而覺得壓力大一些。大家也都注意到，比如說寫字樓，這次疫情期間已經(jīng)有很長(zhǎng)時(shí)間，很多人沒去寫字樓，但是也突然發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)程辦公效果也不差。所以有可能很多人接下去就告別寫字樓這樣的一種運(yùn)作模式，特別是一些中小企業(yè)、微型企業(yè)可能就告別寫字樓了，會(huì)更多采用居家辦公、遠(yuǎn)程辦公的方式?；疽材軌驖M足業(yè)務(wù)上的需要，所以寫字樓整體的供求壓力還是蠻大的。

另外一塊影響比較大的就是商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)榻衲甑囊咔閷?duì)整個(gè)商業(yè)影響應(yīng)該說是最大的，很多的業(yè)態(tài)是會(huì)要被清零或顛覆的，比如說培訓(xùn)，突然之間，線下培訓(xùn)全關(guān)，改成線上培訓(xùn)。一旦啟用線上培訓(xùn)，習(xí)慣線上培訓(xùn)之后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)線上培訓(xùn)本身也是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇。對(duì)于培訓(xùn)公司來講也是一個(gè)不錯(cuò)選擇，可以很大程度節(jié)約線下的成本。所以像這個(gè)業(yè)態(tài)，可能會(huì)大幅度從商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中減少。

對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)來講，減租免租是一種挑戰(zhàn)，但業(yè)態(tài)巨大的調(diào)整可能是更大的挑戰(zhàn)。未來有一部分業(yè)態(tài)消失了，哪些可以補(bǔ)充進(jìn)來，哪些可以長(zhǎng)期的發(fā)展下去，目前我認(rèn)為還是要打個(gè)問號(hào)的，也沒有給出一個(gè)更好的解決方案。就像10年前由于電商的產(chǎn)生，倒逼整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)的改變，而這次由于疫情的影響，我認(rèn)為也會(huì)對(duì)原有相對(duì)集中的體驗(yàn)式商業(yè)發(fā)生一些改變。至于改造成什么方向，未來前景怎么樣，我也沒有一個(gè)特別好的結(jié)論。

另外一些方面，像產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、租賃市場(chǎng)等，也都是存在一定的壓力的，特別是租賃。長(zhǎng)租公寓這塊，往年節(jié)后是旺季，今年節(jié)后是淡季。從目前的態(tài)勢(shì)情況來看，恢復(fù)還需要一段時(shí)間。所以今年的細(xì)分市場(chǎng)，住宅外的細(xì)分市場(chǎng)的壓力可能比住宅壓力更大一點(diǎn)。

細(xì)分市場(chǎng)當(dāng)中只有一項(xiàng)，物業(yè)，整體的態(tài)勢(shì)發(fā)展還是非常不錯(cuò)的。這一次的疫情重大程度讓物業(yè)和社區(qū)居民之間的這個(gè)關(guān)系更加緊密。所以從這一點(diǎn)上來講，反而給物業(yè)加分。物業(yè)這些股票在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，其實(shí)也反映價(jià)值的提升。

總的來講，我覺得3月份之后，一手和二手會(huì)逐步的恢復(fù)，一手恢復(fù)的速度可能會(huì)更快一些。開發(fā)企業(yè)為了急于回籠資金，也會(huì)采用以價(jià)換量的促銷方式，利用好線上和線下整合營銷的手段，確保能夠在疫情結(jié)束市場(chǎng)開始恢復(fù)的過程中，最快速的完成去化。事先簽約，拿到回款，這可能也是接下去開發(fā)企業(yè)的重中之重，要點(diǎn)當(dāng)中的要點(diǎn)。

我覺得開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了一個(gè)多月的調(diào)整恢復(fù)期之后，會(huì)很快進(jìn)入到全方位的復(fù)工當(dāng)中，包括形式上的復(fù)工，更包括銷售上的復(fù)工、投資上的復(fù)工和精神上的復(fù)工。