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政策方面

政府要求銀行不要抽貸、適當展期等，也有一些相關政策出臺。還有一些和工程有關的、和交付有關的、和預售有關的各種各樣的政策?？偟膩碇v，應該說是最近三年來利好政策最密集出臺的一個階段，相信接下去會有更多的省市會跟進一些相關的寬松政策。

當然我們也注意到今天也有提法：不要把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，我覺得也是要值得大家注意的。不要在政策太密集之后，個別企業(yè)又太過于高調(diào)，表現(xiàn)出這種市場的迅速恢復，使得好不容易產(chǎn)生的政策集中出臺的階段會被終止或暫停掉。

當然從目前情況來看，地方政府通過出臺一些寬松政策，來恢復房地產(chǎn)市場正常的運行，我認為還是一個大趨勢，所以接下去還會有更多的省市，還是會繼續(xù)跟進相關政策的。這是第一個方面，政策面，我們還會看到更多的積極的變化。

市場方面

市場最近兩個禮拜其實沒什么太大變化，交易還是接近于零。當然最近用了一些線上營銷的方式，我們看到了一些成交。但是我說的是正式網(wǎng)上登記備案這塊，目前數(shù)量還是非常有限的。但是隨著疫情的緩解，很多線下售樓處逐步的開放，這幾天恢復營業(yè)的售樓處的數(shù)量明顯增加，也有一部分會恢復值班，值班就等于能夠開始辦理一些相關的手續(xù)，特別是在1月份的一些客戶，現(xiàn)在陸陸續(xù)續(xù)也在疫情比較緩和的時候，他們也到售樓處開始辦理一些相關的購房手續(xù)。

所以接下去一段時間，我們會看到整個成交開始慢慢的恢復。我相信兩周之后，3月份開始，整個成交恢復的速度，我個人判斷會加快。這個前提當然是疫情能夠進一步好轉(zhuǎn)，我相信成交可以加快。整個二季度我認為成交可以回到相對比較正常的程度。可能我更樂觀一點，我從這幾次前后大概有兩周左右參加電話會議，我就是表達出相對偏樂觀的，特別是對疫情的控制偏樂觀的這樣一種判斷。

3月份它是一個緩慢恢復的過程，但是回到二季度我認為就可以基本恢復到正常的房地產(chǎn)交易的狀態(tài)。當然一手和二手我認為還是會有一些差異的，一手房恢復的速度可能會更快一些，二手房的恢復速度可能會相對慢一點，這當中還是會有一些不同。

另外城市之間我認為也是會有一些差異。我注意到，比如說像昆明，現(xiàn)在基本上售樓處恢復營業(yè)的超過2/3，但是更多的地方大多數(shù)的售樓處還沒有恢復正常的運行，所以城市間的差異其實也蠻大的。

比如說深圳售樓處恢復的數(shù)量就很少，但是廣州售樓處恢復營業(yè)的數(shù)量就相對更多一些，所以這當中的差異還是蠻大的。住宅市場我按照目前的這種狀態(tài)，我覺得也就是影響5%左右，不會超過10%。銷售金額影響更小一些，主要影響的是銷售面積這一塊。

基建方面

基建的恢復我認為會和售樓處的恢復相對同步。目前來看，建設這塊的恢復還沒有正式開始，所以也有很多投資人和我交流，說會不會影響今年開工和竣工的情況。

從目前情況來看，如果能夠在3月份開始恢復的話，那么影響是有限的，畢竟原來的2月份，春節(jié)前15天和春節(jié)后15天，原來建筑企業(yè)就不開工的，都要等到春節(jié)后15天以后才會正式開工。

這一次可能會延長2周到4周。如果僅僅是延長2周到4周的話，我認為放到全年中工期還是趕得回來的。如果延長的時間繼續(xù)加長的話，可能會影響全年的評估的相對數(shù)。因為大多數(shù)的竣工都是放在12月份的。如果持續(xù)施工恢復不了的話，也會對年末的竣工的情況產(chǎn)生一定的影響。目前情況來看，如果僅僅是影響兩周到三四周的話，我認為趕一趕還是來得及的。

投資方面

最近成交了100多塊地，昨天我寫的公眾號里面對這100多塊土地也做了一些分析，比往年正常的時候來說幾乎是腰斬，但還是有成交。我們也看到了很多城市都推遲延后土地的拍賣，還有一些城市繼續(xù)保持原來的土地拍賣的時間點。北京上周的成績還是非常不錯的，今天上海也會有一塊地，晚上也會成交。

所以土地市場我倒是認為會延后交易，但是不會對今年的土地市場整體產(chǎn)生特別大的影響，而且短期內(nèi)我認為土地投資的價值更大一些。因為這段時間沒有房產(chǎn)銷售的收入和回款，所以開發(fā)企業(yè)對于投資拿地還是抱以比較謹慎和觀望的態(tài)度。最近土地市場反而有一些空間，有一些機會，政府也會給出更優(yōu)惠的一些條件。我認為，接下去兩周到一個月的時間里，應該是一個挺好的拿地窗口期。

房企方面

今年因為疫情來得比較早，春節(jié)前幾天疫情就開始擴散了，所以房企今年對于現(xiàn)金流的管理，我認為還是比較早開始做的。所以總體來講，我覺得風險大多數(shù)還是可以控制的。

如果再晚一兩個月發(fā)生疫情的話，很多房企一季度投的錢已經(jīng)投出去了，這對房企來說影響可能會更大一些?，F(xiàn)在大多數(shù)沒有投出去，反而對房企現(xiàn)金流管理這塊來說是利好，這對行業(yè)來說也是不幸中的大幸。

但總的來講，今年的投資我認為還是會相對偏謹慎的，特別是一季度房企肯定還是以觀望為主的。一旦市場恢復，銷售正常，回款正常之后，投資才會進入到正常的軌道。

所以從房企投資的情況上講，最近量肯定還是會往下走的。當然目前比較活躍的是央企、國企，再加上少量的規(guī)模房企，相對來說在投資方面更活躍一些，更多的房企還是采用觀望的方式。

對于房企自身情況來講，我覺得馬上說要出現(xiàn)破產(chǎn)清算的這種企業(yè)還是少之又少，不能說沒有，但是我認為在規(guī)模房企當中這種企業(yè)還是比較少。主要原因也是我前面講到的，因為今年的疫情來的比較早，所以房企在管理現(xiàn)金流方面一月下旬就開始從嚴管理，反而不會出這么大的問題。所以2020年我覺得房企的運營有壓力，但是還不至于到馬上要破產(chǎn)這樣的一種程度。

非住宅方面

非住宅市場我反而覺得壓力大一些。大家也都注意到，比如說寫字樓，這次疫情期間已經(jīng)有很長時間，很多人沒去寫字樓，但是也突然發(fā)現(xiàn)遠程辦公效果也不差。所以有可能很多人接下去就告別寫字樓這樣的一種運作模式，特別是一些中小企業(yè)、微型企業(yè)可能就告別寫字樓了，會更多采用居家辦公、遠程辦公的方式?；疽材軌驖M足業(yè)務上的需要，所以寫字樓整體的供求壓力還是蠻大的。

另外一塊影響比較大的就是商業(yè)地產(chǎn)。因為今年的疫情對整個商業(yè)影響應該說是最大的，很多的業(yè)態(tài)是會要被清零或顛覆的，比如說培訓，突然之間，線下培訓全關，改成線上培訓。一旦啟用線上培訓，習慣線上培訓之后，你會發(fā)現(xiàn)線上培訓本身也是一個非常不錯的選擇。對于培訓公司來講也是一個不錯選擇，可以很大程度節(jié)約線下的成本。所以像這個業(yè)態(tài)，可能會大幅度從商業(yè)地產(chǎn)當中減少。

對商業(yè)房地產(chǎn)來講，減租免租是一種挑戰(zhàn)，但業(yè)態(tài)巨大的調(diào)整可能是更大的挑戰(zhàn)。未來有一部分業(yè)態(tài)消失了，哪些可以補充進來，哪些可以長期的發(fā)展下去，目前我認為還是要打個問號的，也沒有給出一個更好的解決方案。就像10年前由于電商的產(chǎn)生，倒逼整個商業(yè)業(yè)態(tài)的改變，而這次由于疫情的影響，我認為也會對原有相對集中的體驗式商業(yè)發(fā)生一些改變。至于改造成什么方向，未來前景怎么樣，我也沒有一個特別好的結(jié)論。

另外一些方面，像產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、租賃市場等，也都是存在一定的壓力的，特別是租賃。長租公寓這塊，往年節(jié)后是旺季，今年節(jié)后是淡季。從目前的態(tài)勢情況來看，恢復還需要一段時間。所以今年的細分市場，住宅外的細分市場的壓力可能比住宅壓力更大一點。

細分市場當中只有一項，物業(yè)，整體的態(tài)勢發(fā)展還是非常不錯的。這一次的疫情重大程度讓物業(yè)和社區(qū)居民之間的這個關系更加緊密。所以從這一點上來講，反而給物業(yè)加分。物業(yè)這些股票在資本市場的表現(xiàn)，其實也反映價值的提升。

總的來講，我覺得3月份之后，一手和二手會逐步的恢復，一手恢復的速度可能會更快一些。開發(fā)企業(yè)為了急于回籠資金，也會采用以價換量的促銷方式，利用好線上和線下整合營銷的手段，確保能夠在疫情結(jié)束市場開始恢復的過程中，最快速的完成去化。事先簽約，拿到回款，這可能也是接下去開發(fā)企業(yè)的重中之重，要點當中的要點。

我覺得開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了一個多月的調(diào)整恢復期之后，會很快進入到全方位的復工當中，包括形式上的復工，更包括銷售上的復工、投資上的復工和精神上的復工。