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疫情當前，上海市司法局梳理出了一份涉疫合同履行指引。

2月10日，記者從上海市司法局獲悉，目前，上海市司法局12348公共法律服務熱線以及“12348上海法網(wǎng)”網(wǎng)站、App和微信小程序，24小時開通在線咨詢，就疫情涉及的相關法律問題，向市民提供法律咨詢建議。

針對市民咨詢較為集中的合同履行、勞動關系等相關法律問題，上海市司法局經(jīng)過初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》，將分期進行發(fā)布，供大家在處理相關糾紛時參考。

第一期指引內容包括房屋租賃合同履行指引，具體內容如下。

1、承租人要求提前退租

案例：疫情期間，企業(yè)停工，因此想返鄉(xiāng)，租的房子想退租（解除合同，但不愿支付違約金），怎么辦？

指引：《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”；

第九十四條規(guī)定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”；

第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?

本案例中，承租人解除合同不存在法定免責事由。因其租房是為了居住，疫情并未造成其不能實現(xiàn)該合同目的，解除合同不屬于第九十四條規(guī)定之因不可抗力導致不能實現(xiàn)合同目的情形，亦不可援引第一百一十七條將不可抗力作為免責事由，因此提前解除合同應當按照約定承擔違約責任。

2、出租人要求提前退租

案例：房東要求租客立刻搬離，由于租客在外地，車輛限制入滬，擔心物品被擅自處理。

指引：《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”。

出租人要求提前解除合同并取得承租人同意，出租人應當按照約定承擔相應的違約責任，承租人應當按照出租人要求在合理期限內交還房屋；如果不能及時交還，應當按照租房合同中約定條款處理承租人物品；如無約定，出租人應在承租人同意并做好物品保全及保存的情況下，進行房屋的收回；如果承租人未與出租人就搬離事項協(xié)商一致，出租人無權自行處置承租人的物品，但可以通過向法院起訴的途徑收回房屋。

3、出租人要求承租人搬離

案例：租賃合同到期，房東強行要求搬離，但是因為疫情，承租方希望晚幾天，房東不同意，如果在搬家期間被感染，可以向房東主張賠償嗎？

指引：《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)”。

《突發(fā)事件應對法》第六十六條規(guī)定，“單位或者個人違反本法規(guī)定，不服從所在地人民政府及其有關部門發(fā)布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予處罰。

本案例中，合同到期后，如果承租人希望續(xù)簽，應當與出租人就合同相關條款協(xié)商一致。協(xié)商不成，承租人應當在房東要求的合理期限內搬離。

疫情防控期間，承租人在搬家過程中應當按照規(guī)定自行做好必要的安全防護，但如果該區(qū)域因疫情被隔離或被行政機關嚴格管制，出租人應當服從所在地人民政府及其有關部門發(fā)布的決定、命令，配合相關部門依法采取的措施，不能強行要求承租人搬離。

4、二房東要求減免租金

案例：某房屋租賃網(wǎng)站以不可抗力為理由要求不支付一個月房租，合法嗎？合同有不可抗力的條款。

指引：對于本次新型冠狀病毒感染肺炎疫情，國家已明確其屬于《中華人民共和國突發(fā)事件應對法》第三條中所稱的“公共衛(wèi)生事件”，按照“乙類傳染病、甲類管理”方式進行防治。

考慮到因疫情防控而帶來的交通管制、人員隔離、返工推遲以及開學延期等情況，直接影響了租房需求，《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，屬于合同的法定解除情形。

就本案例而言，該房屋租賃網(wǎng)站對本次疫情既不能預見，也不能避免，更不能加以克服，因此，疫情應被認定為不可抗力。

本案中如果出租人與該房屋租賃網(wǎng)站在合同中設置了不可抗力條款，約定一旦出現(xiàn)不可抗力可解除合同、可減租，則按約定；如果未設置相應條款，只能按法律規(guī)定處理，即租賃物無法使用是承租人之風險，無權要求減租。鑒于本次疫情對租房業(yè)務的巨大影響，該房屋租賃網(wǎng)站也可與出租人合理確定各方的權利和義務，共同分擔租金損失。

如果協(xié)商不成，該房屋租賃網(wǎng)站還可依據(jù)情勢變更原則，向法院起訴要求變更合同。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。

5、房東要求漲房租

案例：租房合同到期了，但現(xiàn)在找不到房子，想住到疫情結束后再找房子，可房東要漲房租。

指引：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定，“合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款……(五)價款或者報酬”。

承租人如事先未與出租人達成以原租金續(xù)簽合同的協(xié)議，目前合同到期，續(xù)簽的租金與租期需由雙方重新協(xié)商約定。疫情不屬于出租人不能漲價的法定事由。

6、出租人清退承租人物品

案例：租房糾紛，房客沒有付房租，也不打算回上海，本打算考慮后續(xù)來收拾房子里的東西。房東現(xiàn)在說房客不付房租，要處理房客的東西，合法嗎？疫情對合同有影響嗎？

指引：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規(guī)定，“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；

第九十二條規(guī)定，“合同的權利義務終止后，當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務”。

具體到這一案例，如果出租人要求承租人在合理期限內支付，承租人無正當理由仍然不支付的，出租人可以解除合同；承租人應當為此承擔違約責任，違約責任按照合同約定或按照法律規(guī)定。

合同解除后，承租人應當按照出租人要求在合理期限內交還房屋；如果不能及時交還，出租人應在承租人同意并做好物品保全及保存的情況下，進行房屋的收回；如果承租人不同意出租人收回房屋，鑒于本案中承租人未及時支付房租，出租人可適用《物權法》第230條關于留置權的相關規(guī)定。