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2020年伊始，突如其來(lái)的疫情對(duì)中國(guó)的春節(jié)假日按下了“暫停鍵”，諸多行業(yè)運(yùn)營(yíng)均受到了一定影響。房地產(chǎn)行業(yè)多地線下售樓處關(guān)停，原有的三四線返鄉(xiāng)置業(yè)高峰消失，同時(shí)為防控疫情多數(shù)省份發(fā)出推遲復(fù)工通知，加上償債高峰來(lái)臨的壓力疊加，對(duì)房企短期的投資、融資以及財(cái)務(wù)安全均帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。目前，北京、天津、上海、重慶、武漢等地均推遲部分地塊入市，全國(guó)土地市場(chǎng)幾乎進(jìn)入冰凍期。在此背景下，房企短期還能不能拿地、如何拿地以及怎樣去拿地呢？

疫情下誰(shuí)在拿地

龍頭房企以及區(qū)域型國(guó)企仍在擇機(jī)拿地。中指數(shù)據(jù)顯示，疫情期間部分房企在積極尋求最佳投資機(jī)會(huì)，選擇安全適宜的投資市場(chǎng)。一類(lèi)為萬(wàn)科、保利發(fā)展、旭輝等資金相對(duì)充足的龍頭房企，另一類(lèi)為熟悉本地市場(chǎng)的區(qū)域型龍頭。招商蛇口于2020年1月31日以底價(jià)58.69億元獲取南通地塊，持續(xù)加大在長(zhǎng)三角區(qū)域的布局力度；寶龍地產(chǎn)分別于2月3日與7日在湖州、南京獲取兩塊土地，繼續(xù)推進(jìn)“以上海為中心、深耕長(zhǎng)三角”戰(zhàn)略，截至2019年6月底寶龍地產(chǎn)土儲(chǔ)超過(guò)70%位于長(zhǎng)三角地區(qū)。

圖：2020/1/31-2/7部分房企拿地情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

長(zhǎng)三角與環(huán)渤海為成交主力區(qū)域。自2020年疫情嚴(yán)重以來(lái)，全國(guó)土地成交452宗，不到去年同期的兩成，市場(chǎng)降溫明顯；其中住宅128塊，占比為28.3%，工業(yè)用地占比近一半。分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角與環(huán)渤海分別成交182宗、159宗，占比分別為40.3%、35.2%，仍是房企布局的主要區(qū)域。

圖：2020年1月23日-2月7日土地成交總數(shù)各區(qū)域占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

溢價(jià)率下滑明顯。從住宅成交來(lái)看，一二線城市僅7個(gè)城市總共成交24宗，其中一線城市僅北京成交1宗，重慶與青島分別成交8宗、7宗，杭州4宗；從溢價(jià)率來(lái)看，疫情期間成交地塊的溢價(jià)率除青島、溫州外均有所下滑，大多項(xiàng)目基本是底價(jià)成交。如1月31日，招商蛇口以底價(jià)58.69億元獲取南通崇川區(qū)宅地，溢價(jià)率為0；2月4日，在長(zhǎng)沙鼠年首場(chǎng)土拍上，旭輝以底價(jià)25.46億元獲取長(zhǎng)沙雨花區(qū)雙限商住地，溢價(jià)率為0。

圖：2020年1月23-2月7日一二線住宅用地成交總數(shù)及溢價(jià)率情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

一季度是否還能拿地？答案是肯定能！

隨著疫情的逐步緩解，各地將逐步進(jìn)入開(kāi)復(fù)工階段，地方政府前期積壓的地塊將逐步釋放，特別是疫情后地方政府推地的意愿將更加強(qiáng)烈，土地推出價(jià)格或有所下調(diào)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)將是獲取高性?xún)r(jià)比土地的良好機(jī)會(huì)。

補(bǔ)倉(cāng)仍是好時(shí)機(jī)，需因“財(cái)”施策。2019年，在嚴(yán)厲的市場(chǎng)調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)依然保持了16億元的銷(xiāo)售額，行業(yè)依然具有良好的發(fā)展空間。我們預(yù)計(jì)2020年全年來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展，然而短期來(lái)看，市場(chǎng)不確定性有所增大，對(duì)不同房企的挑戰(zhàn)也有所差異。其中，龍頭房企，一般土地儲(chǔ)備充足且較為均衡，在拿地節(jié)奏上更游刃有余，城市選擇更宜擇機(jī)而動(dòng)；區(qū)域型中小房企則分化明顯，土儲(chǔ)規(guī)模較小且布局相對(duì)集中，疫情帶來(lái)的土地市場(chǎng)變化對(duì)其影響更大，對(duì)時(shí)機(jī)與地塊的選擇需要根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行判別，但試錯(cuò)成本迅速提高，或直接影響企業(yè)生死。

一二線仍是主戰(zhàn)場(chǎng)，強(qiáng)產(chǎn)業(yè)支撐的三四線機(jī)會(huì)猶存。2019年，多家房企提出聚焦一二線策略，50家代表企業(yè)[1]在一線及二線城市的新增權(quán)益面積占比與去年同期相比有所增長(zhǎng)，二線城市占比過(guò)半數(shù)，三四線城市的新增權(quán)益面積占比則下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。此次疫情過(guò)后，重點(diǎn)一二線城市因較好的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生條件將更受青睞，人口將進(jìn)一步向其聚集，為房企長(zhǎng)期重點(diǎn)布局區(qū)域。

圖：2018年、2019年代表房企拿地權(quán)益面積結(jié)構(gòu)

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疫區(qū)仍具長(zhǎng)期投資價(jià)值，短期需謹(jǐn)慎觀察。武漢市長(zhǎng)期潛力依舊可期，但短期投資仍需要謹(jǐn)慎觀察。短期來(lái)看，武漢市作為疫情影響最為嚴(yán)重城市，供需規(guī)模將保持一段時(shí)間的走低，預(yù)計(jì)上半年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)恐難有所起色，短期土地投資仍需謹(jǐn)慎觀察疫情發(fā)展走勢(shì)，對(duì)于資金充沛的房企來(lái)說(shuō)，或?qū)⒂瓉?lái)高性?xún)r(jià)地塊機(jī)遇，但對(duì)資金鏈緊張的企業(yè)來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)不宜在武漢進(jìn)行土地投資。

圖：湖北省部分城市2019年商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積情況（左）湖北省部分城市2019年土地出讓金額、出讓面積情況（右）

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長(zhǎng)期來(lái)看，隨著疫情的影響逐漸消退，以及疫情過(guò)后幫扶政策的支持，武漢市的置業(yè)需求將逐漸釋放，疊加土地量升價(jià)跌，仍具有較大投資價(jià)值。如2019年，武漢土地出讓金額1765.9億元，同比增長(zhǎng)27.9%，出讓金連續(xù)4年超過(guò)千億，穩(wěn)居全國(guó)前五名；武漢商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別為3204.1億元和2546.8萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)51.0%和23.4%，仍具較大發(fā)展?jié)摿Α?3 

疫情后拿地新變化：及時(shí)跟進(jìn)優(yōu)質(zhì)地塊，關(guān)注收并購(gòu)機(jī)會(huì)

緊盯優(yōu)質(zhì)招拍掛資源，及時(shí)下手拓儲(chǔ)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院《2019中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究》報(bào)告，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及輻射的熱點(diǎn)城市投資吸引力較強(qiáng)，房企仍需主要關(guān)注該五大區(qū)域內(nèi)城市，擇機(jī)拿地拓儲(chǔ)。

圖：全國(guó)招拍掛地塊（左）2019年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力排名區(qū)域分布情況（右）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

使用投拓輔助工具，高效精準(zhǔn)拿地。中指地主從城市群、板塊、地塊三個(gè)維度層層解析企業(yè)區(qū)域選擇，以宏觀、中觀、微觀三個(gè)視角尋找潛在優(yōu)質(zhì)地塊，幫助企業(yè)精準(zhǔn)把握城市輪動(dòng)周期，快速掌握地塊及其周邊信息，為企業(yè)拿地提供有力支撐。

圖：CREIS中指地主工具

強(qiáng)化合作拿地模式，低風(fēng)險(xiǎn)快拓展。2019年，千億以下代表房企的拿地權(quán)益比例均有所降低。預(yù)計(jì)2020年，疫情后各地政府將加大土地的出讓速度，房企在抓住供地機(jī)遇的同時(shí)應(yīng)繼續(xù)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在穩(wěn)健中前行。因此，房企應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化合作力度，保持適度杠桿，降低投資帶來(lái)的資金壓力。

圖：2018、2019年各陣營(yíng)代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額總量及權(quán)益比例

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

把握收并購(gòu)機(jī)會(huì)，擇優(yōu)擇機(jī)入手。此次疫情沖擊之下，部分中小房企受沖擊較大，特別是資金鏈脆弱、高杠桿和周轉(zhuǎn)慢的企業(yè)，恐面臨經(jīng)營(yíng)困境，從而為優(yōu)質(zhì)房企提供收并購(gòu)的好時(shí)機(jī)。2019年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)融資收緊，收并購(gòu)案例頻發(fā)，如世茂收購(gòu)萬(wàn)通、明發(fā)、粵泰等房企的地塊或項(xiàng)目股權(quán)，上半年通過(guò)收購(gòu)獲取的土儲(chǔ)面積占新增土儲(chǔ)總面積的60%，收購(gòu)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到20個(gè)，總金額近200億元；融創(chuàng)持續(xù)發(fā)力收并購(gòu)，獲取項(xiàng)目及地塊數(shù)量近40個(gè)，總金額近300億元，為全年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 疫情無(wú)情人有情！疫情的發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是否拿地造成一定困惑，但土地市場(chǎng)危中有機(jī)。未來(lái)，房企應(yīng)積極尋找時(shí)機(jī)科學(xué)拿地、精準(zhǔn)拿地，讓我們一起共克時(shí)艱。
[1] 50家代表企業(yè)：碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利、中海、新城控股、世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖、招商蛇口、陽(yáng)光城、旭輝、金地、綠城、中南置地、金科、金茂、正榮、融信、遠(yuǎn)洋、雅居樂(lè)、祥生、奧園、濱江、龍光、藍(lán)光發(fā)展、佳兆業(yè)、合景泰富、中駿、首創(chuàng)、禹洲、越秀、融僑、建業(yè)、弘陽(yáng)、寶龍、聯(lián)發(fā)、正商、華鴻嘉信、中交、當(dāng)代置業(yè)、星河控股、金融街、金隅、大發(fā)、宋都、力高、光明、復(fù)地。