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大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈就構(gòu)成大都市圈，這個大都市圈里會有一些中小城市，這些中小城市，單獨(dú)發(fā)展一般不構(gòu)成熱點(diǎn)，但是，一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會加快發(fā)展。

環(huán)滬都市圈

粵港澳大灣區(qū)范圍

補(bǔ)充：請大家仔細(xì)研讀下2019年2月頒布的粵港澳大灣區(qū)一體化所涉及到的一些重點(diǎn)城市，以及關(guān)注下馬上要公布的長三角一體化方案，這兩大都市圈中的中小城市接下來將會有更大的投資機(jī)會。

03

房價為什么會漲

任何商品漲落總是跳不出三個原因：

1、通貨膨脹的因素。中國的M2從2004年、2005年開始，差不多保持了十幾年左右兩位數(shù)增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。這個十幾年，M2翻了三番，也漲了8倍。這個錢出來當(dāng)然會影響社會經(jīng)濟(jì)。很幸運(yùn)，被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數(shù)增長平穩(wěn)。

2、商品的供求關(guān)系。過去十幾年、二十年，中國房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經(jīng)濟(jì)下的補(bǔ)短板的過程，所以強(qiáng)烈的改善需求規(guī)模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應(yīng)求，就造成房價不斷往上漲等等。

3、受國際購買力影響。比如美國房地產(chǎn)大漲的時候，美國經(jīng)濟(jì)好，當(dāng)然也會拉動世界經(jīng)濟(jì)一起往上走；美國出現(xiàn)金融危機(jī)或者出現(xiàn)它的匯率大幅度的起伏，也會對中國市場帶來沖擊。中國經(jīng)濟(jì)增長的過程，也會吸引外資投資或購買中國的房地產(chǎn)。

黃奇帆認(rèn)為，房價下階段不會有什么大的漲幅了，原因有三個：

1、大規(guī)模的通貨膨脹已經(jīng)結(jié)束。這幾年的GDP增長率百分之六點(diǎn)幾，物價指數(shù)加兩個點(diǎn)，所以M2在2017年、2018年都是八點(diǎn)幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。

2、總體來看，供不應(yīng)求的時代結(jié)束了，已經(jīng)進(jìn)入到總量過剩的階段。所以供不應(yīng)求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。（補(bǔ)充：但在局部還會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況）

可以預(yù)判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數(shù)，保持均衡的增長。

而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產(chǎn)價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小于老百姓家庭收入的增長率。

注：數(shù)據(jù)來源于中金證券

（補(bǔ)充：其實(shí)哪怕房價每年上漲6%，但考慮到杠桿的因素存在，在首付三成的情況下，仍會有18%的實(shí)際增長率出現(xiàn)）

3、今后十幾年，房價會趨于平穩(wěn)，既不會大跌，也不會大漲。中國的城市化率還有10%增長空間，很多城市都還在發(fā)展，中國房價不會出現(xiàn)大幅度的往下墜落，沒有這個經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；但也不會再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現(xiàn)象。

04

土地將實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)供應(yīng)，農(nóng)村土地將更值錢

過去供應(yīng)土地東西南北是逆向供應(yīng)的，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松，但這些城市實(shí)際上的擴(kuò)張需求又很低（補(bǔ)充：這也是為什么會出現(xiàn)越來越多空城的原因）

我們有一種對城市規(guī)模的恐懼癥，以前一直都是支持小城鎮(zhèn)發(fā)展、中等城市發(fā)展，一到500萬人口以上就開始限制，一到1000萬人口以上就封頂了。

越是大城市人口越多、建設(shè)量越大的地方土地供應(yīng)越緊，當(dāng)然地價就高。所以要降低房價、控制房價，很重要的措施是要控制地價、降低地價，就要在高房價的地區(qū)增加城市土地的供應(yīng)。

今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的發(fā)展要求，在城市土地價位上會根據(jù)“產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來供應(yīng)土地。

這樣走的過程，我們可以用一個形容詞叫做“爬行盯住”。走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預(yù)支一些，人口到了1000萬我給多少，人口到了2000萬我給多少，就是“爬行盯住”的過程。

但是不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調(diào)控，我們都知道一個人平均一萬平方米，一百萬人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費(fèi)土地資源。所以在這個意義上，中西部中等小城市土地要給，也應(yīng)該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結(jié)果。

我們過去城市發(fā)展的另一個問題就是農(nóng)村的土地資源跟城市土地資源分裂，沒有出現(xiàn)資源優(yōu)化配置順向的一種流動。

下階段可以實(shí)施城鄉(xiāng)的建設(shè)性用地占補(bǔ)平衡，把它進(jìn)行資源優(yōu)化配置，這就有一個地票問題。農(nóng)民進(jìn)城了，農(nóng)村里的宅基地沒用了，這個房子占用了宅基地，深山中的老舊房子要賣也只能賣個幾萬元，但是把這個房子變成耕地，形成地票，一畝耕地的地票可以賣到二三十萬，農(nóng)民當(dāng)然有積極性。

如果全國每年有幾十萬畝地票實(shí)現(xiàn)了占補(bǔ)平衡的交易，既會通過市場化資源優(yōu)化配置，增加大城市土地供應(yīng)，滿足城市化發(fā)展的土地需求，又會形成大城市返補(bǔ)大農(nóng)村，成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的一個重要的紅利，今后10年會變成中國城鄉(xiāng)土地一體化發(fā)展的一個基礎(chǔ)性的改革措施。

注：黃奇帆，曾任上海市委副秘書長、重慶市市長、第十二屆全國人民代表大會財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員，現(xiàn)任中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長。