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盧俊一直覺(jué)得，黃奇帆是當(dāng)前對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)最有深刻認(rèn)知的人之一，他所提出的各種樓市調(diào)控政策，給盧俊的感覺(jué)就是“治大國(guó)如烹小鮮”一樣簡(jiǎn)單而有效。

前幾日黃奇帆參加了世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)暨房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展國(guó)際研討會(huì)，發(fā)言稿將近2萬(wàn)字，字?jǐn)?shù)比較多，可能很多人還沒(méi)細(xì)看，R先生把其中最重要的幾個(gè)觀點(diǎn)拿出來(lái)并添加一些輔佐的解釋，希望對(duì)大家理解和投資房產(chǎn)有所幫助。

01

樓市普漲，結(jié)束

黃奇帆認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去20年房地產(chǎn)交易總量之所以能夠翻四番，有四個(gè)原因：

一是城市化。在過(guò)去20年里，中國(guó)城市常住人口城市化率上升了近26個(gè)百分點(diǎn)，不僅是農(nóng)民工進(jìn)城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。總之，城市人口的大幅度增長(zhǎng)，城市規(guī)模的擴(kuò)大帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。

二是舊城拆遷改造。為了把城市功能重新組合，需要拆除一些工廠區(qū)、住宅區(qū)，建設(shè)一些商務(wù)集聚區(qū)、文化娛樂(lè)集聚區(qū)。各種因規(guī)劃功能布局調(diào)整進(jìn)行城市改造，也能產(chǎn)生較大的新房建設(shè)銷售交易量。

三是住房質(zhì)量升級(jí)。上世紀(jì)八十年代以后，農(nóng)村是磚瓦房，城市開(kāi)始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不會(huì)超過(guò)10年就會(huì)垮塌，需要重新造；磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質(zhì)量差、鋼筋質(zhì)量差、建筑結(jié)構(gòu)差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。原來(lái)城鎮(zhèn)人均住房面積5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中國(guó)人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現(xiàn)在城市人均住房面積已達(dá)到36平方米。人均住房面積偏小，也會(huì)產(chǎn)生改善性的購(gòu)房需求。

但以上四方面因素在今后十幾年會(huì)逐漸淡出。

一是城市化率增長(zhǎng)放慢，已接近拐點(diǎn)。在未來(lái)十幾年將從現(xiàn)在的60%大致增長(zhǎng)到70%，城市化率的上升面臨天花板現(xiàn)象，城市人口增速放緩，城市化的人口紅利會(huì)逐步淡出。

二是舊城改造總量減少。經(jīng)過(guò)20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會(huì)逐步淡出，總量會(huì)大規(guī)模減少。

注：過(guò)去3年內(nèi)，棚改貨幣化作用顯著

三是人均住房面積基本平衡不會(huì)再大幅增加。當(dāng)前我國(guó)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到36平方米，盡管還會(huì)有增加需求，但只是局部結(jié)構(gòu)性的，而不是總體性的人均住房不夠。

（補(bǔ)充：對(duì)比后會(huì)發(fā)現(xiàn)，其中目前我們的人均住房面積從全球范圍看，確實(shí)還比較高）

注：人均住房面積

四是住房質(zhì)量提高。老城市的折舊改造量會(huì)大量減少。假設(shè)這個(gè)城市有10億平方米的房子，如果按30年折舊計(jì)算，那么每年會(huì)折舊三十分之一，差不多3000萬(wàn)平方米要拆了重造?，F(xiàn)在如果變成了100年，每年的折舊平均也就變成1000萬(wàn)平方米了。

從實(shí)際情況看，最近幾年新建住房面積也確實(shí)在逐年下降

1998年到2008年，每年增長(zhǎng)25%左右，2008年到2012年期間，每年增長(zhǎng)15%，2012年到2017年，維持在6%-7%的區(qū)間，而2018年的增長(zhǎng)率是1.8%。

02

房地產(chǎn)的未來(lái)，在三個(gè)地方

從現(xiàn)在開(kāi)始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)四面開(kāi)花，東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)會(huì)在三個(gè)地方：

一個(gè)是中心城市。所謂中心城市，指除了省會(huì)城市之外也包括一些同等級(jí)別區(qū)域性的中心城市。比如山東省除省會(huì)城市濟(jì)南外，也有區(qū)域中心城市青島；廣東除了省會(huì)城市廣州之外還有同等級(jí)中心城市深圳。（補(bǔ)充：類似的還有江蘇除南京外的蘇州）

第二個(gè)就是大都市圈。超級(jí)大城市輻射會(huì)形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。

第三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。城市群里的大中型城市往往也會(huì)是今后十幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，我們對(duì)于城市的規(guī)模，其實(shí)有個(gè)分類。

50萬(wàn)以下人口，小城市；

50萬(wàn)-100萬(wàn)人口，中型城市；

100萬(wàn)-500萬(wàn)人口，大型城市；

500萬(wàn)-1000萬(wàn)人口，特大型城市；

超過(guò)1000萬(wàn)人口，超級(jí)大城市。

除了以上三個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，大家還可以關(guān)注跨入1000萬(wàn)人口的超級(jí)大城市，他們都有十幾年以后人口增長(zhǎng)500萬(wàn)以上的可能。

（補(bǔ)充：目前戶籍人口突破1000萬(wàn)的城市有重慶、上海、北京、成都、天津、廣州、深圳、武漢、石家莊、哈爾濱、蘇州、鄭州、西安）

如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超級(jí)大城市（補(bǔ)充：目前是重慶、上海、北京），自身的核心圈已經(jīng)密密麻麻地碰了天花板了，它的發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈，大都市圈的輻射范圍一般會(huì)有1.5—2萬(wàn)平方公里。