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近日，就在昨天，四線小城，山東菏澤宣布正式取消限售。在政策和市場(chǎng)的壓力下，神經(jīng)緊繃的樓市，因一則消息，觸發(fā)了禁錮2年之久的“閘門”。

1、取消限售！第一槍打響了

12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施：

取消即“所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

這意味著菏澤成為全國(guó)首個(gè)放開限售的城市。

事實(shí)上，近日以來(lái)，政策松綁的話題在業(yè)內(nèi)持續(xù)發(fā)酵，而此次菏澤取消限售，無(wú)疑讓政策松動(dòng)落下“實(shí)錘”。

2、為什么會(huì)是“菏澤”？

菏澤，古稱曹州，位于山東省西南部，魯蘇豫皖四省交界地帶，菏澤在全山東是屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)區(qū)域。如果看人均GDP，那么菏澤在全山東基本不是第一就第二，倒數(shù)。

但這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也是如火如荼，因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來(lái)的投資熱也使得這2年菏澤的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在山東全省領(lǐng)先。

與此同時(shí)，據(jù)某地產(chǎn)研究院《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益趨冷，全國(guó)三四線城市住宅庫(kù)存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。

從去庫(kù)存周期的角度可以看出，近期三四線城市的去庫(kù)存周期開始從底部反彈。

此外，較大的棚改量成為菏澤放開限售的一個(gè)非常重要的內(nèi)因。

由于菏澤市棚改進(jìn)程在2016、2017連續(xù)兩年高歌猛進(jìn)，棚改規(guī)模在全國(guó)設(shè)區(qū)市中蟬聯(lián)榜首。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年菏澤的棚改量高達(dá)61896套，位列全省第二，僅次于日照86000套。

對(duì)此，同策研究院總監(jiān)張宏偉稱，菏澤一年的棚改量很大，市場(chǎng)好的階段交易活躍，但當(dāng)棚改降速貨幣化安置比例降低，市場(chǎng)迅速下滑，壓力山大，不得不取消應(yīng)對(duì)。

3、官方怎么說(shuō)？

菏澤取消限售一經(jīng)發(fā)出便激起千層浪，在行業(yè)內(nèi)引起了極大的反響。

19日，從菏澤市住建局獲悉，就該市出臺(tái)取消限售一事，目前該局正在內(nèi)部討論，今天會(huì)在官網(wǎng)和官方微博上做出回應(yīng)。對(duì)于取消限售是否已開始執(zhí)行，菏澤市住建局相關(guān)工作人員回應(yīng)稱，由于后臺(tái)系統(tǒng)還在調(diào)整，處于準(zhǔn)備狀態(tài)，還沒有正式啟動(dòng)。目前還沒有收到省里或市里的最新指示。

此外，山東省住建廳房產(chǎn)工作人員表示，正在了解菏澤的情況，包括出臺(tái)的原因、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，在弄清楚之前，沒有具體的想法。他還表示，媒體對(duì)菏澤的舉措進(jìn)行過度解讀，不利于地方根據(jù)自身情況采取措施。

截止發(fā)稿時(shí)，從山東省住建廳房產(chǎn)處獲悉，此文件沒有報(bào)備省廳，已經(jīng)要求菏澤住建局盡快進(jìn)行政策解讀，菏澤住建局下午或作出回應(yīng)，對(duì)于菏澤住建局出臺(tái)此文件是否有違規(guī)的地方，省廳表示不好說(shuō)。

4會(huì)有更多城市跟進(jìn)嗎？

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為

在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的所謂“五限”里，最應(yīng)該取消的就是“限售”。住宅兼具“生活必需品”和“資產(chǎn)”雙重屬性，在特殊時(shí)期，“限購(gòu)”、“限貸”都是可以理解的，“限價(jià)”也未嘗不可。“限售”涉嫌限制了居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，至于“限商”必要性也不太大。

整體來(lái)看：一線城市、強(qiáng)二線城市，未來(lái)全面取消“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”的可能性不大，即便房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，都可能取消不了，只能在特殊時(shí)期放松而已。限售、限商則有可能取消。

三四五線城市，未來(lái)一兩年取消“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”、“限售”的可能會(huì)有所增加，畢竟這類城市中的一部分，其人口增量有限、穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較大。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷分析稱

政策放松是大勢(shì)趨向，但全國(guó)不會(huì)是取消限購(gòu)。放松的邊界將聚焦在限購(gòu)條件上，比如農(nóng)民進(jìn)城買房即可落戶，本科落戶降為中?？陕鋺?，社保年限可以降為半年甚至更低。

三四線城市投機(jī)客已退潮，自住客2套住房已經(jīng)足夠，限購(gòu)已無(wú)必要，不過，放松限購(gòu)可能只做不說(shuō)，以免炒作。全面放開限購(gòu)2套的可能性不會(huì)太大，畢竟多數(shù)一二線城市仍然是供不應(yīng)求、需要抑制需求的。

知名地產(chǎn)專家嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為

菏澤的限售政策取消，至少說(shuō)明了兩點(diǎn)政策動(dòng)向。

第一、因地制宜依然是當(dāng)前政策制定的出發(fā)點(diǎn)，各地可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整政策。

第二、政策取消也會(huì)循序漸進(jìn)，會(huì)從類似限售政策等取消開始，而包括限購(gòu)等政策，可能后續(xù)還會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。

此類政策取消，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的影響是很大的。實(shí)際上此前包括蘭州也有過各類政策的調(diào)整，當(dāng)時(shí)也引起關(guān)注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當(dāng)前市場(chǎng)基本面下，預(yù)計(jì)模仿的城市會(huì)增加。此類政策應(yīng)該說(shuō)對(duì)于市場(chǎng)交易的影響還是存在的，尤其是會(huì)減少一些看空情緒，對(duì)于當(dāng)前下行的樓市來(lái)說(shuō)是有托底效應(yīng)的，至少樓市看空的情緒會(huì)進(jìn)一步減少。

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