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北京，中城聯(lián)盟論壇，全國地產(chǎn)大佬云集，被行業(yè)譽為“地產(chǎn)戰(zhàn)略家”的旭輝集團(tuán)董事長林中先生發(fā)表了《我眼中的未來三年地產(chǎn)世界》的專業(yè)演講，地產(chǎn)總裁內(nèi)參有幸作為論壇戰(zhàn)略媒體合作方，現(xiàn)場記錄了林董的精彩觀點。

未來3年，中國樓市如何走向？

尤其在如今2018年逐漸過冬，房企迷茫焦慮的時候，此刻林中清晰給出了未來中國樓市2019年，2020年，2021年3個關(guān)鍵字，極為精簡，且起承轉(zhuǎn)合。

2019年是一個穩(wěn)字；

2020年是一個轉(zhuǎn)字；

2021年是一個啟字。

開場白，林中首先表示，對未來的預(yù)測很重要，但企業(yè)更重要的是提升對環(huán)境的靈敏性應(yīng)對，即應(yīng)對重于預(yù)測。

對于房地產(chǎn)的短中長期如何預(yù)測？林中給出他的方法論。

其一，短期看政策，中國房地產(chǎn)是政策市，更具體來講，核心是因為政府的政策，核心會對房地產(chǎn)行業(yè)的整體供給，需求和價格三個重要變量進(jìn)行直接或間接的影響，進(jìn)而直接影響整個樓市走向。所以看短期，就是研究政策。

其二，中期看人口和經(jīng)濟(jì)。核心看美好生活，支付能力和潛在需求。為何中國有的城市沒落，有的城市增長，核心是他們的人口、經(jīng)濟(jì)背后潛在需求的數(shù)量、支付能力的強弱以及對美好生活的向往和改善能力的差異。

其三，長期看國運，中國不發(fā)生戰(zhàn)場，中國經(jīng)濟(jì)中高速增長，這本身就是很好的國運。未來中國國運昌盛，民富國強，旭輝對房地產(chǎn)的未來始終是看多。

事實上，長期看好就意味著你考慮企業(yè)發(fā)展會更有長遠(yuǎn)視角，也就更能在短期市場波動時候不會太過焦慮，而且甚至是看到調(diào)整背后的機(jī)會。目前對于房地產(chǎn)的周期來說，3年是一個短周期，而中周期是5到10年，而長周期都是10年以上的周期。

2019年是一個穩(wěn)字

2018年已經(jīng)讓中國樓市冰火兩重天，上半年依舊高速增長，下半年尤其是731會議之后從8月開始逐漸全國轉(zhuǎn)冷，一個萬科活下去讓整個行業(yè)更是焦慮加劇，加上資金收緊、銷售乏力，去化銳減、客戶觀望，業(yè)績增速下滑，回款趨難，現(xiàn)金不足……房地產(chǎn)下半年，房企都大呼冬天與苦日子來臨了。

而且2019年也沒有看到任何政策全面松動，對于2019年究竟怎么看？對此，林中給出了一個判定——穩(wěn)！

2019年是中國房地產(chǎn)以“穩(wěn)”為主旋律的1年。具體而言，一個穩(wěn)字體現(xiàn)在7個方面。

其一、穩(wěn)量。即使2019年比18年房地產(chǎn)銷售面積差不多，或則少5%，但整個行業(yè)依舊是一個很大的體量，2019年全年銷售額預(yù)計也能達(dá)到12萬億，13萬億，所以量是穩(wěn)的。

其二，穩(wěn)價。全國均價會穩(wěn)定或者略有上升，房價既不會大幅上漲，也不會大幅下跌，而是整體一個穩(wěn)字。

其三，穩(wěn)投資。2019年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)保持在6%左右，與GDP增長速度相似；

其四，穩(wěn)杠桿。行業(yè)2019年間會實行“穩(wěn)中有降”的去杠桿，降負(fù)債；

其五，開發(fā)企業(yè)穩(wěn)增長。可能2019年比2018年增速會適當(dāng)放緩，但開發(fā)商業(yè)績增長是可持續(xù)的。

其六，穩(wěn)預(yù)期，經(jīng)過208年調(diào)整之后對后市預(yù)期會更加穩(wěn)定，波動不會太大。

其七，穩(wěn)政策，2019年房地產(chǎn)政策會繼續(xù)分城施策，價格管理也會相對穩(wěn)定。

2020年是一個“轉(zhuǎn)”字

經(jīng)過2019年的穩(wěn)之后，2020年將迎來一個“轉(zhuǎn)”字。

有哪幾個轉(zhuǎn)變了，林中給出了5個判斷：

其一、政策轉(zhuǎn)松；預(yù)計2020年會有一些鼓勵性政策會出現(xiàn)；

其二，市場轉(zhuǎn)暖，2020年市場會比2019年市場要好；

其三、供需結(jié)構(gòu)會轉(zhuǎn)好。目前樓市供需結(jié)構(gòu)不均衡較嚴(yán)重，典型的大失衡是中國樓市在需求很大的城市往往房子供給不足，而在需求少的城市反而供求過剩，但2020年供需結(jié)構(gòu)會逐步轉(zhuǎn)好。

其四，高增長轉(zhuǎn)為高質(zhì)量。到了2020年，房企過去高速增長即將轉(zhuǎn)變，品牌規(guī)模房企都會追求高質(zhì)量增長，也因為高質(zhì)量的約束，類似TOP30房企會維持大約10%到20%的增長，會比之前適度下降，因為房企要保持產(chǎn)品質(zhì)量，財務(wù)質(zhì)量，經(jīng)營質(zhì)量的均好，業(yè)績增速適當(dāng)下降也是可以理解的。

其五，房企轉(zhuǎn)型制造服務(wù)業(yè)。未來2020年后房企利潤比較薄，價格比較平穩(wěn)，房企競爭微小的差異在未來會出現(xiàn)放大效應(yīng)。2020年后，大型房企戰(zhàn)略同質(zhì)化更嚴(yán)重，你的成本管控更嚴(yán)格一些，能夠有1到2%的差異，可能就會帶來巨大的利潤和企業(yè)效益差異。

其六，盈利轉(zhuǎn)平。未來房地產(chǎn)這個行業(yè)會逐步回歸全社會利潤，還會有基本利潤，而且2020年整個行業(yè)的平均利潤一定比2018年上半年會有所下滑。

其七：需求轉(zhuǎn)品質(zhì)改善。很多人說中國未來出生率，老年化會嚴(yán)重，因此房地產(chǎn)更不好做了，對此，林中強調(diào)的觀點是，其實宏觀大勢有問題、不見得微觀企業(yè)有問題，比如中國很多行業(yè)不太景氣，但依舊有優(yōu)秀的企業(yè)。對于中國房地產(chǎn)，一家房企的市場占比還很小，房企不需要過度關(guān)注宏觀的中國人口出生率下降對房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)影響，反過來，你只要在這個行業(yè)微觀領(lǐng)域真正有核心競爭力，你的產(chǎn)品、服務(wù)都有競爭力，你的成本有競爭力，你其實也可以活得很好的。

2021年是一個“啟”字

2021年之后，中國房地產(chǎn)將迎來一個新的周期開啟。

與之前周期不同的是，房企的增速不會像以前那么動輒50%、甚至80%的增速了。其次，未來政府政策調(diào)控會更智慧，更高效，未來政策不可能讓新周期進(jìn)入一個“高振幅”的增長，未來2021年后的新周期整體將是一個“平穩(wěn)增長”的態(tài)勢。

2021年后的新周期會有哪些變化了？

其一，2021年之后，房企業(yè)績增速會顯著下降，但房企也沒必要悲觀。林中提醒，那個時候房企規(guī)模更大了，即使房地產(chǎn)未來每年增長率6%，也就是說與GDP增長率相當(dāng)，那么差不多8年，業(yè)績規(guī)模也會翻一倍。

其二，2021年房地產(chǎn)新一輪周期會讓市場更健康和更有質(zhì)量，政府也希望這個行業(yè)平穩(wěn)，對開發(fā)商戰(zhàn)略穩(wěn)定性、經(jīng)營舉措長期性等都是好事。

其三，上升周期長，下行周期短。

房地產(chǎn)迎來下一個黃金10年

未來是中國城市化從58%到70%階段，將迎來中國房地產(chǎn)下一個黃金10年。

未來中國城市將圍繞19個城市群發(fā)展，特別是中西部一些新興城市群的澎湃發(fā)展。

更具體的講。

其一、未來中國北上廣深一線城市將整體進(jìn)入一個經(jīng)營持有的階段，不適合房企做規(guī)模，房企要是繼續(xù)在一線城市做規(guī)模，那就是緣木求魚。

其二、未來中國二線和強三線是最好的樓市主戰(zhàn)場。

其三，未來三、四五線的城市化會加速提升，目前他們整體還在40%左右的城市化率低位，未來會增長更快。

小結(jié)

18分鐘的演講最后，林中再次提醒，樓市的確很難預(yù)測，我的預(yù)測也可能是錯的，但我更在乎的是，房企更應(yīng)該做到的是更靈敏的應(yīng)對環(huán)境，更動態(tài)彈性的發(fā)展，這反而更重要。