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房地產(chǎn)到底冷沒冷？有些城市依然熱，有些城市的確接近冰點(diǎn)了。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)參考意義還是比很多機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)要大一些。

樓市真冷了！統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)，連續(xù)2月下跌，金九銀十入冬

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

2018年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點(diǎn)。其中，住宅投資70370億元，增長13.7%，增速回落0.3個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月份回落0.4個百分點(diǎn)；土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點(diǎn)。

二、商品房銷售和待售情況

1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長2.8%，辦公樓銷售面積下降10.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.8%。商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長15.0%，辦公樓銷售額下降6.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長1.7%。

10月末，商品房待售面積52789萬平方米，比9月末減少401萬平方米。其中，住宅待售面積減少321萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少46萬平方米。

10月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.94，比9月份回落0.05點(diǎn)。

首先：樓市單月成交連續(xù)2個月同比下調(diào)，金九銀十退燒，樓市接近拐點(diǎn)

2018年統(tǒng)計(jì)局公布的1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，整體樓市依然處于高位，但金九銀十市場退燒，成色不足。多項(xiàng)數(shù)據(jù)漲幅放緩，出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢。從全國數(shù)據(jù)看，東部與東北同比銷售面積下調(diào)。全國累計(jì)的2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點(diǎn)。

預(yù)計(jì)2019年樓市很可能出現(xiàn)同比成交量的累計(jì)下調(diào)。

10月單月，樓市成交面積同比下調(diào)，全國市場分化

截止2018年10月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達(dá)41個月（計(jì)算年內(nèi)累計(jì)樓市同比上漲），繼續(xù)刷新了中國房地產(chǎn)歷史上漲周期最長歷史。累計(jì)市場銷售數(shù)據(jù)依然在上升。

但單獨(dú)看拆分?jǐn)?shù)據(jù)，9-10月已經(jīng)連續(xù)2個月出現(xiàn)了成交面積同比下調(diào)。10月單月同比下調(diào)了3.12%。這已經(jīng)是連續(xù)第二個月度數(shù)據(jù)同比下調(diào)。

按照目前趨勢，2018年全年，雖然全國房地產(chǎn)銷售額依然將刷新年度歷史記錄，但銷售面積很可能與2017年基本持平，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)接近。

全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下調(diào)，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。從成交額看，中西部同比上漲均超過20%。

從月度數(shù)據(jù)看，市場下調(diào)的主要原因有幾點(diǎn)：

1：前期各種加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國1-10月房地產(chǎn)調(diào)控超過400次，刷新歷史記錄疊加房地產(chǎn)信貸政策收緊

2：房價持續(xù)上漲幾年后，購房者追高數(shù)量減少

3：整體貿(mào)易戰(zhàn)疊加宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，投資者熱度降低。

從目前趨勢看，三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，從全國看，年內(nèi)上漲依然是主流，但分化趨勢持續(xù)。一二線城市調(diào)控政策力度大，但市場頹勢逐漸明顯。

其次：投資數(shù)據(jù)年內(nèi)最低

22018年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點(diǎn)

中部區(qū)域投資回落拉低了全國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，新開工數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)依然處于高位，這種情況下房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)依然處于高位。

第三：庫存數(shù)據(jù)繼續(xù)減少

10月末，商品房待售面積52789萬平方米，比9月末減少401萬平方米。

庫存超過4年最低，2014年4月來，連續(xù)54個月，庫存數(shù)據(jù)最低.

2014年6月末，商品房待售面積54428萬平方米。

2014年5月末，商品房待售面積53402萬平方米。

2014年4月末，商品房待售面積52652萬平方米。

第四：房企資金情況有所緩解

1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月份回落0.1個百分點(diǎn)。

銷售處于高位支撐了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。

從全國房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導(dǎo)致。對于房地產(chǎn)市場來說，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯收緊。

房貸收緊依然是趨勢，房地產(chǎn)降杠桿政策將繼續(xù)持續(xù)平穩(wěn)，整體看，2018年四季度樓市將依然平穩(wěn)運(yùn)行，但房企的資金壓力依然較大。

第五：金九銀十退燒，房地產(chǎn)景氣指數(shù)下調(diào)

10月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.94，比9月份回落0.05點(diǎn)。

11月截止日前，發(fā)布2018年前10月銷售業(yè)績的企業(yè)合計(jì)超過31家，這些企業(yè)整體看，9月銷售依然處于高位，31家企業(yè)合計(jì)10月單月銷售4552億。與9月份的4716億相比輕微下行。

前10月這31家房企合計(jì)銷售額達(dá)到了4.24萬億，平均同比上漲幅度達(dá)到了38.8%.

在已經(jīng)公布銷售業(yè)績的31家房企中，10個月銷售額就破千億的企業(yè)多達(dá)14家

與9月份相比，10月份整體標(biāo)桿房企的銷售上漲幅度有所放緩，9月這31家銷售額平均上漲幅度高達(dá)40%、但整體看31家房企全面同比上漲，無一房企銷售下調(diào)。2018年依然是房地產(chǎn)行業(yè)刷新歷史記錄的一年，標(biāo)桿房企市場占有率繼續(xù)集中。

嚴(yán)格意義上，中國樓市只有在2008年出現(xiàn)過全局下調(diào)，而09年、12年、15年的大規(guī)模救市養(yǎng)成了房價不能跌的慣性。2018年逐漸入秋的樓市，到底會不會再全面兜底？

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