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有這么一塊地，在七夕這天，拒絕了所有追求者。

它是石家莊土地市場近些年唯一一宗，六大房企參與角逐，激烈競拍數(shù)輪，從起始價(jià)11.87億拍到24.8億，卻依然流拍的土地。

政府說，沒有達(dá)到底價(jià)。

01 流拍

有這么一塊地，位于東至昆侖大街、西至沖江路、南至倉盛東路、北至沖江路，土地面積約合258.77畝。

它有一個(gè)更耀眼的區(qū)位，就是天山公園以南。我在周四視頻直播中曾這樣評價(jià)它，雖然周邊略顯荒蕪，但卻是東南片區(qū)極具潛力的區(qū)域之一。

所以，才吸引了北京喜茂置業(yè)有限公司、河北萬騰房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、北京金地惠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、邯鄲保利筑善房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司，六大房企的角逐。

六大房企不是來湊熱鬧的，現(xiàn)場競拍中，每家房企都參與了舉牌叫價(jià)，試圖攬入囊中。當(dāng)報(bào)價(jià)至20.8億時(shí)，國土局直接提高到了1億元的增價(jià)幅度，中鐵祭出大招，一把梭哈，報(bào)出現(xiàn)場24.8億的最高價(jià)，技壓群雄。

正當(dāng)高興之時(shí)，政府卻以“低于底價(jià)”為由宣布【2018】039號地塊流拍！一片嘩然。

誰也沒想到，該地塊的底價(jià)這么高。

按照中鐵24.8億的高價(jià)，此地塊畝價(jià)已達(dá)960萬/畝，樓面價(jià)高達(dá)6250元/平。

還沒完，據(jù)了解掛牌文件還要求開發(fā)商自己繳耕地占用稅3億多，外加地上物遷改也得花幾千萬元。單算土地一項(xiàng)成本，樓面價(jià)高達(dá)8000元。

后期算上規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建安、銷售推廣、各種稅費(fèi)、融資成本等等，成本在1.6萬/平左右，最終售價(jià)要在1.8萬/平左右，才能實(shí)現(xiàn)一定盈利。

而在它北面，位置交通更為優(yōu)越的富力城，均價(jià)才1.65萬/平。

它還有一個(gè)緊箍咒，欒城地塊，限價(jià)不到1萬/平。

02 博弈

這塊地，被政府寄予厚望。

在拍賣之前，便定下了規(guī)則：

1、必須有三家以上房企參與競拍。

2、最高價(jià)不能超過36.63億元。達(dá)到最高報(bào)價(jià)時(shí)，改為競自持面積。

3、有底價(jià)。

有人說政府的底價(jià)是26億，此時(shí)畝價(jià)達(dá)到1000萬/畝。如果按照設(shè)定的劇本，開發(fā)商爭得頭破血流，把價(jià)格推到36.63億，開始競自持面積時(shí)，樓面價(jià)達(dá)9000元/平，此地塊售價(jià)將高達(dá)2萬/平。

誰瘋，開發(fā)商都不會(huì)瘋。

第一：雖然該地塊有發(fā)展?jié)摿Γ壳半A段并未成熟，仍需市場花時(shí)間培育引導(dǎo)，不必搏命去拼。

第二：目前仍處于市場下行時(shí)期，明年市場如何未見明朗，不必冒險(xiǎn)。

第三：開發(fā)商自身資金的壓力，讓地主家也沒有存糧，花錢更需謹(jǐn)慎。

第四：限價(jià)緊箍咒仍在，差價(jià)真到了7-8千，怎么處理都是麻煩。

一邊限制房價(jià)太高不能賣，一邊限制土地便宜了不能拍。

男孩掏出所有零花錢，精心準(zhǔn)備的禮物，女孩看都沒看一眼。

全世界都是心碎的聲音。

03 財(cái)政

有人說：

村民6萬一畝賣給政府，政府500萬/畝賣給開發(fā)商，開發(fā)商再以1萬/平的價(jià)格賣給購房者，我不懂為什么。

其實(shí)，無非“土地財(cái)政”而已。

90 年代初，中國推行分稅制，地方稅收大部分要上交，地方的錢就不夠花了。于是，便開了一個(gè)口子，土地出讓金可以完全歸地方政府支配。

當(dāng)一個(gè)地方?jīng)]有可依靠的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)后，賣地便成了一種來快錢的渠道。畢竟，還有公園要建、地鐵要修、低保人士需要幫持，這么多債務(wù)要償還。

從另外一個(gè)角度來看，沒有土地財(cái)政，我們的城市不會(huì)發(fā)展這么迅速，地鐵也不會(huì)快速修建。在過去的十幾年迅速發(fā)展過程中，土地財(cái)政是助力的翅膀。

罵土地財(cái)政是忘恩負(fù)義，夸土地財(cái)政是沒良心。

不是所有城市都依靠土地財(cái)政，數(shù)據(jù)顯示，2017深圳土地出讓金同比下降了44%。

那是因?yàn)?，深圳已?jīng)發(fā)展很成熟了，有那么多大公司足以支撐當(dāng)?shù)刎?cái)政需要。而我們的城市.....

什么時(shí)候石家莊也能有幾分深圳模樣，土地財(cái)政才會(huì)壽終正寢，屆時(shí)，迎接我們的或許就是房產(chǎn)稅了。

04 錯(cuò)誤

這么一塊地，流拍了，但未來還會(huì)繼續(xù)掛牌，屆時(shí)底價(jià)如何，仍值得我們期待。

雙方底牌錯(cuò)位，對市場預(yù)期的不同，讓這一場相親尷尬落幕。

“我噠噠的馬蹄聲 是美麗的錯(cuò)誤?！?

希望這樣的錯(cuò)誤，能少一點(diǎn)。