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"征收房地產(chǎn)稅的地方，房價未必就沒有泡沫，就像美國;但不征收房地產(chǎn)稅的地方，房價一定會出泡沫，就像中國。"樊綱說。

"30年前我回國之后，寫的第一篇比較有份量的學(xué)術(shù)文章，就是分析走后門的現(xiàn)象，遞條子、批條子、尋租、倒掛等……最近，好像走后門的事情又回來了，買房子要批條子，這樣的事情又來了。"近日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行，中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長樊綱在演講中表示。

樊綱是在談及當(dāng)下調(diào)控政策時做出這一表態(tài)的。他贊同對樓市采取短期的調(diào)控政策，但不贊同采用限價的辦法來調(diào)整，因為這意味著徹底否定市場的定價機制。

通過在土地出讓、商品房預(yù)售等環(huán)節(jié)的限制，很多城市對新房價格進行限定，并造成新房和二手房價格"倒掛"的現(xiàn)象。

樊綱還認(rèn)為，影響房價的因素不只是貨幣發(fā)行量，根源在于供需關(guān)系。

供給不足導(dǎo)致房價上漲

有關(guān)貨幣發(fā)行量影響房價的論調(diào)，一直很有市場。這種觀點認(rèn)為，貨幣超量發(fā)行是房價上漲的主要動力。在2009年-2010年、2013年-2014年、2016年-2017年的房價上行期中，M2發(fā)行量增加是主要原因。

樊綱指出，貨幣是一般等價物，任何價格的上漲都跟貨幣有關(guān)。但需要研究的是，為什么貨幣會進入房地產(chǎn)領(lǐng)域?

樊綱認(rèn)為，這是因為房地產(chǎn)市場存在明顯的供給不足。"房價高的問題，可以從需求的角度解釋，但很多時候要從供給的角度考慮，這是供給側(cè)的問題，因為供給不足導(dǎo)致價格上漲。"

按照樊綱的觀點，在需求結(jié)構(gòu)中，人口增長、家庭迭代帶來的剛性需求占比并不大。財富增長引發(fā)的改善型需求，構(gòu)成了需求增長的主要部分。

此外，還有被忽略的部分--遷移性需求。這是由城市化進程推動的人口流動，并進而帶來的住房需求。由于當(dāng)前我國的城市化率僅為55%，遷移性需求還有大量釋放的空間。

對于投資性需求，樊綱指出，如果投資房產(chǎn)是用于出租，便是合理部分，"不要一概否定"。而不用于出租，只是為了資產(chǎn)升值的投機性需求，是真正需要打壓的部分。

按照他的觀點，投機需求之所以旺盛，就是因為對未來房價上漲的預(yù)期較高。之所以預(yù)期較高，則是因為供給不足。

因此，"房地產(chǎn)市場的供需矛盾，仍是現(xiàn)階段最大的矛盾。"樊綱說。

房地產(chǎn)稅改革并非"萬能"

在增加供應(yīng)方面，我國已啟動雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長三角等城市群建設(shè)，并啟動集體土地建設(shè)租賃住房的試點。樊綱認(rèn)為，這些措施需要三至五年時間才能充分顯示作用。

因此，為避免出現(xiàn)美國、日本等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場崩盤的現(xiàn)象，短期的調(diào)控是有必要的。其中，限購、限貸等政策都能夠起到相應(yīng)的作用。但限價政策由于否定了市場定價機制，而被樊綱認(rèn)為不可行。

對于土地供應(yīng)中的"限地價"現(xiàn)象，樊綱同樣認(rèn)為不可行。他向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，這意味著政府讓利，只會增加尋租空間，而不能真正解決供需問題。

他還表示，在短期調(diào)控的同時，真正的解決之道，是在供給側(cè)進行長效機制的改革，比如租售并舉，多渠道保障等。他提出兩個建議，第一，土地供給要以人口遷移作為參考。"人口遷入多的地方要增加供給，人口遷出多的地方，就要減少供給。"

第二，提高容積率。"中國人口眾多，可居住面積是世界平均水平的1/3。"

樊綱在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者專訪時還指出，房地產(chǎn)稅改革，也是樓市調(diào)控長效機制的重要部分。因為房地產(chǎn)稅改革會增加房屋的保有成本，增加"只炒不住"的成本，對于房價能起到"自動穩(wěn)定器"的作用。

但對于房地產(chǎn)稅的作用，樊綱認(rèn)為不能過于高估。因為房地產(chǎn)稅在邏輯上能對房價形成壓力，卻未必就是"包治百病"的良藥。