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2017年，房地產(chǎn)市場在中國步入新時(shí)代的大背景下，將迎來高質(zhì)量的發(fā)展階段和多層次的全新發(fā)展格局，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的重大變革，挖掘新時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇。為此，中國房地產(chǎn)TOP10研究組以“提質(zhì)穩(wěn)發(fā)展，謀變新時(shí)代”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長潛力大、經(jīng)營穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，并研究產(chǎn)生了2018中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)。

一、百強(qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)分析

2017年，房企間“規(guī)模之戰(zhàn)”高 潮迭起。百強(qiáng)企業(yè)在以規(guī)模增長為導(dǎo)向的目標(biāo)驅(qū)使下，2017年在激烈的市場角逐中全力拼搏，因城施策，積極把握市場窗口期“搶市場”，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的突飛猛進(jìn)，行業(yè)集中度進(jìn)一步“跳漲”。2018年，盡管即將面臨更加不確定的市場，面前的白熱化競爭趨勢卻更為清晰，由百強(qiáng)企業(yè)目前設(shè)定的2018年銷售目標(biāo)來看，無不昭示了其投身未來激烈卡位戰(zhàn)的勃勃雄心。具體來看：

1.市場份額提升至47.7%，規(guī)?；瘮U(kuò)張唱響主旋律

百強(qiáng)企業(yè)2017年銷售額增長32.8%，市場份額提升至47.7%

圖1 百強(qiáng)企業(yè)2013-2017年銷售增長情況

2017年，規(guī)?；铀贁U(kuò)張唱響全年市場主旋律，百強(qiáng)企業(yè)奉之為圭臬，積極把握市場結(jié)構(gòu)性熱度輪轉(zhuǎn)機(jī)遇，銷售業(yè)績?cè)偕闲屡_(tái)階。2017年，在“房住不炒”總基調(diào)下，全國商品房成交量增速有所放緩，但銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，全國商品房銷售額和銷售面積分別為133701億元和169408萬平方米，同比分別增長13.7%和7.7%。百強(qiáng)企業(yè)2017年銷售總額、銷售面積分別達(dá)63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%，增長率分別高于同期全國增幅19.1、16.0個(gè)百分點(diǎn)，馬太效應(yīng)加劇。

圖2 百強(qiáng)企業(yè)及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2013-2017年市場份額

行業(yè)集中度加速提升，百強(qiáng)企業(yè)市場份額持續(xù)走高。2017年，百強(qiáng)企業(yè)市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于2016年3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2017年市場份額為24.0%，較上年提高5.8個(gè)百分點(diǎn)，占百強(qiáng)企業(yè)銷售總額的50.2%，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢凸顯。

強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢持續(xù)，資源集聚加劇行業(yè)壟斷

圖3 百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)2017年銷售額及其增長率均值情況

百強(qiáng)企業(yè)整體銷售規(guī)模再上新臺(tái)階，千億軍團(tuán)業(yè)績跳漲。其中碧桂園、萬科、恒大跨越五千億門檻；融創(chuàng)、保利、綠地也突破三千億銷售關(guān)卡；龍湖、新城、世茂、旭輝等成功晉級(jí)千億俱樂部，千億陣營大幅擴(kuò)容。百強(qiáng)企業(yè)各層級(jí)銷售表現(xiàn)均好性提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢持續(xù)。2017年，百強(qiáng)各層級(jí)企業(yè)銷售額增長率均值位于20%-75%之間。其中，百強(qiáng)前10企業(yè)銷售額增長率均值為47.3%，高于百強(qiáng)企業(yè)銷售額增速14.5個(gè)百分點(diǎn)；11-30企業(yè)在踏準(zhǔn)市場機(jī)遇前提下，以更高的周轉(zhuǎn)率、執(zhí)行力等加速奔跑，銷售增速領(lǐng)銜百強(qiáng)企業(yè)，平均增速達(dá)70.9%，高于百強(qiáng)企業(yè)銷售額增速38.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖4 百強(qiáng)企業(yè)銷售集中度、拿地集中度及信用債融資占比情況

隨著行業(yè)進(jìn)入資源主導(dǎo)階段，百強(qiáng)企業(yè)的資源集聚效應(yīng)更為強(qiáng)化，將促進(jìn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。百強(qiáng)企業(yè)憑借更強(qiáng)的綜合實(shí)力，在城市市場及土地、資金等資源領(lǐng)域擁有更高話語權(quán)，優(yōu)勢資源不斷向其傾斜，不僅助推其銷售業(yè)績大幅跨越，也保障了其未來擁有充足的競爭砝碼，強(qiáng)者恒強(qiáng)已成行業(yè)共識(shí)。2017年，百強(qiáng)前50企業(yè)在40個(gè)大中城市的銷售集中度為43.4%，占據(jù)了重點(diǎn)城市超四成的市場；招拍掛拿地集中度為61.6%，獲取了全國300城超六成的土地資源；百強(qiáng)企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為1067.5億元，占發(fā)行總量的62.8%；海外債發(fā)行規(guī)模為1646.3億元，占發(fā)行總量的78.1%。

聚焦更高銷售目標(biāo)發(fā)聲亮劍，鉚足勁兒打好卡位戰(zhàn)

圖5 百強(qiáng)企業(yè)2018年銷售目標(biāo)及增長率情況

百強(qiáng)企業(yè)對(duì)2018年業(yè)績目標(biāo)整體仍持較高預(yù)期，銷售目標(biāo)及增長率均為較高水平，力求在行業(yè)卡位戰(zhàn)中占據(jù)優(yōu)勢地位。具體來看，千億目標(biāo)成新的競爭門檻，部分百強(qiáng)企業(yè)完成業(yè)績?cè)鲩L目標(biāo)壓力較大。綠地董事長張玉良表示企業(yè)正穩(wěn)步向萬億資產(chǎn)規(guī)模邁進(jìn)，同時(shí)提出2018年房地產(chǎn)的銷售規(guī)模不低于4000億元；融信已制定2018年全年合約銷售目標(biāo)為1200億元；正榮、中梁、祥生等企業(yè)均劍指“千億級(jí)”目標(biāo)。從銷售目標(biāo)增長率來看，上述百強(qiáng)企業(yè)2018年銷售目標(biāo)增長率均值為38.2%，完成業(yè)績目標(biāo)的壓力較大。

2.因城施策把握消費(fèi)升級(jí)，加強(qiáng)合作搶抓市場先機(jī)

加大熱點(diǎn)城市深耕力度，把握城市群外溢需求

圖6 百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部不同層級(jí)2016、2017年城市銷售集中度

2017年，部分熱點(diǎn)城市受到嚴(yán)格的政策調(diào)控，但百強(qiáng)企業(yè)憑借強(qiáng)大的綜合實(shí)力搶抓市場機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績快速增長，城市集中度繼續(xù)保持高位。具體來看，百強(qiáng)前50企業(yè)在廣州、深圳、杭州、天津、蘇州等熱點(diǎn)城市的銷售集中度均超50%，其中杭州、蘇州更是超70%；在深圳、蘇州、杭州、北京等城市銷售集中度提升明顯，分別提高14.0、22.5、15.2、17.5個(gè)百分點(diǎn)。分層級(jí)來看，熱點(diǎn)城市中規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)優(yōu)勢更為凸顯，前10企業(yè)、11-30企業(yè)在深圳、杭州、蘇州、南京的銷售集中度均超20%。

圖7 前50企業(yè)2016、2017年各等級(jí)城市、城市群銷售額分布

百強(qiáng)企業(yè)搶抓非熱點(diǎn)二三四線城市放量契機(jī)，二線、三四線城市成交占比提升。2017年，前50企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目在二線及三四線城市銷售額占比達(dá)80.4%，同比提升4.4個(gè)百分點(diǎn)，其中二線城市占比高達(dá)60.9%，同比提升4.1個(gè)百分點(diǎn)；一線城市在嚴(yán)格的政策調(diào)控下成交規(guī)模明顯縮減，銷售占比同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)至19.7%。百強(qiáng)企業(yè)在五個(gè)主要城市群的銷售占比為78.7%，其中長三角占比最高，達(dá)35.5%。

因城施策抓城市窗口期機(jī)遇，新時(shí)代下謀求產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)

圖8 前50企業(yè)2016、2017年重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段銷售占比

百強(qiáng)企業(yè)聚焦主流需求，加大改善類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例。2017年，百強(qiáng)企業(yè)加大改善型產(chǎn)品的推出比例以搶占市場份額，有力推動(dòng)業(yè)績快速增長。從百強(qiáng)前50企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90-140平米首改、140-200平米改善類產(chǎn)品銷售額占比分別提升3.7、0.8個(gè)百分點(diǎn)；90平米以下首置、200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率分別降低2.7、1.8個(gè)百分點(diǎn)。

圖9 前50企業(yè)2016、2017年分城市等級(jí)各面積段銷售占比

具體來看，百強(qiáng)企業(yè)因城施策，一線城市發(fā)力首改類及高端類產(chǎn)品，二線及三四線城市聚焦于首改類產(chǎn)品，促進(jìn)企業(yè)業(yè)績實(shí)現(xiàn)快速增長。研究組對(duì)百強(qiáng)前50企業(yè)2016及2017年重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段的銷售額貢獻(xiàn)分析得出：前50企業(yè)一線城市各類產(chǎn)品銷售貢獻(xiàn)較為均衡，其中首改類產(chǎn)品占比最高達(dá)31.2%，同比增長4.5個(gè)百分點(diǎn)，高端類產(chǎn)品占比達(dá)26.4%，同比小幅下降；在二線、三四線城市，百強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品仍以90-140平米首改類產(chǎn)品為主，業(yè)績貢獻(xiàn)率分別提升2.1個(gè)、2.3個(gè)百分點(diǎn)。

加大合作力度，助力企業(yè)業(yè)績快速增長

圖10 百強(qiáng)代表企業(yè)2017年銷售額同比增長率與權(quán)益比例情況

合作共贏已成為百強(qiáng)企業(yè)高增長背后的新運(yùn)營邏輯。在市場競爭更加激烈、土地出讓條件更為苛刻、行業(yè)利潤下行、風(fēng)險(xiǎn)加大等影響下，加大合作力度成為百強(qiáng)企業(yè)搶占市場、對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的必然之選。2017年，百強(qiáng)企業(yè)加強(qiáng)合作力度，權(quán)益銷售額占比越低，銷售額增長率越高。整體來看，百強(qiáng)代表企業(yè)權(quán)益銷售額比例均值在80%左右，碧桂園、龍湖、融創(chuàng)等百強(qiáng)企業(yè)權(quán)益比例較低，分別為68.5%、77.1%、73.4%，銷售額同比增長率分別高達(dá)83.1%、77.1%、140.4%，助力企業(yè)銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)高速增長。

3.模式創(chuàng)新?lián)屨己诵馁Y源，內(nèi)外兼修促高質(zhì)量發(fā)展

拿地向三四線城市下沉，通過并購、合作等多渠道補(bǔ)倉

2017年，行業(yè)規(guī)模戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)，土地資源的爭奪更趨激烈，百強(qiáng)企業(yè)不僅在招拍掛市場攻城略地，更是通過收并購、舊改、產(chǎn)業(yè)新城、文旅地產(chǎn)等方式補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資源，為其業(yè)績的快速增長儲(chǔ)備彈藥。2017年，百強(qiáng)前50企業(yè)拿地金額達(dá)2.55萬億元，其中招拍掛拿地金額2.24萬億元，同比增長76.7%，占全國300城土地成交金額的61.6%。

圖11 百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部不同層級(jí)2016、2017年城市拿地集中度

2017年，百強(qiáng)企業(yè)憑借自身優(yōu)勢持續(xù)加大熱點(diǎn)城市深耕力度，城市拿地集中度顯著提升。2017年熱點(diǎn)城市土地市場競爭趨于白熱化，其中百強(qiáng)前50企業(yè)在杭州、成都、重慶、沈陽、長沙等城市拿地集中度均超50%；另外，熱點(diǎn)城市土地競拍要求的提高導(dǎo)致參與門檻提升，規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)優(yōu)勢更為凸顯，拿地集中度更高，如百強(qiáng)前30企業(yè)在重慶、成都、蘇州等城市拿地集中度均超50%。

圖12 百強(qiáng)前50企業(yè)拿地金額城市分布及城市等級(jí)分布

百強(qiáng)企業(yè)積極把握城市群發(fā)展機(jī)遇，持續(xù)深耕五個(gè)主要城市群及周邊三四線城市，中西部城市拿地比例明顯加大。百強(qiáng)前50企業(yè)在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝五個(gè)主要城市群拿地金額占比達(dá)76.5%，長三角城市群占比最高為36.2%，同比減少4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，百強(qiáng)企業(yè)在把握各城市群中一二線熱點(diǎn)城市基礎(chǔ)上，加大受核心城市外溢影響的三四線城市的土儲(chǔ)力度。百強(qiáng)前50企業(yè)在一線城市拿地金額占比為20.4%，同比提升2.9個(gè)百分點(diǎn)；在三四線城市占比為29.3%，同比提升13.5個(gè)百分點(diǎn)，其中長三角城市群中的嘉興、常州、紹興、南通等三四線城市備受青睞，拿地金額增長顯著。

圖13 2017年百強(qiáng)各層級(jí)代表企業(yè)招拍掛拿地金額及權(quán)益比例

此外，百強(qiáng)企業(yè)通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、與本土企業(yè)合作等方式曲線拿地，分擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏。2017年，百強(qiáng)代表企業(yè)合作拿地權(quán)益比例均值為85.4%。分層級(jí)來看，前10企業(yè)、11-30企業(yè)更傾向聯(lián)合拿地，權(quán)益拿地比例分別為83.8%、81.9%，其中保利、華潤、龍湖、旭輝等百強(qiáng)企業(yè)拿地權(quán)益比例在70%以下，而31-50企業(yè)、51-100企業(yè)合作力度較小，拿地權(quán)益比例分別高達(dá)89.6%、88.0%。

加大海外融資力度，創(chuàng)新融資方式保障企業(yè)現(xiàn)金流

圖14 百強(qiáng)企業(yè)2013-2017年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入均值

2017年百強(qiáng)企業(yè)的業(yè)績?cè)鲩L依賴于金融的大力支持，在整體融資環(huán)境趨緊的背景下，百強(qiáng)企業(yè)的融資優(yōu)勢更加凸顯。2017年百強(qiáng)企業(yè)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入均值為152.3億元，同比增長15.8%，籌資規(guī)模持續(xù)提升。隨著審核趨嚴(yán)，百強(qiáng)企業(yè)作為金融機(jī)構(gòu)的白名單客戶得到更多資源傾斜，在銀行貸款、信托、公司債等傳統(tǒng)融資渠道具有突出優(yōu)勢，此外，在海外市場、資產(chǎn)證券化、基金等創(chuàng)新融資渠道方面更易獲得投資者青睞。

圖15 百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)2016、2017年信用債、海外債情況

百強(qiáng)企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模大幅減少，海外債發(fā)行大幅增長，成為發(fā)行主力。2017年，中央多次表態(tài)加強(qiáng)金融管理，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，百強(qiáng)企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為1067.5億元，占發(fā)行總量的62.8%，其中，中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模則同比增長91.1%至552.4億元；隨著國內(nèi)融資渠道鎖緊，百強(qiáng)企業(yè)積極到海外發(fā)行債券，發(fā)行規(guī)模達(dá)1646.3億元，同比大幅增長643.3%，占發(fā)行總量的78.1%。

其中，在白名單基礎(chǔ)上，規(guī)模較大的百強(qiáng)房企得到更多資金支持，規(guī)模差距也進(jìn)一步筑起了融資分水嶺。百強(qiáng)前10、11-30企業(yè)公司債發(fā)行規(guī)模40.0億元、176.0億元，加權(quán)平均成本分別為4.5%、6.2%；而31-50、51-100企業(yè)發(fā)行公司債較少，分別為35.5億元、20.6億元，發(fā)行成本分別為7.2%、8.0%。百強(qiáng)前10、11-30企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)達(dá)478.2億元，占百強(qiáng)整體發(fā)行規(guī)模的86.6%。另外，百強(qiáng)前10、11-30企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模分別為756.8億元、702.8億元，占百強(qiáng)整體發(fā)行規(guī)模的46.0%、42.3%。

內(nèi)外兼修加大人才爭奪、培養(yǎng)和激勵(lì)力度，煥發(fā)新動(dòng)力

圖16 2017年百強(qiáng)企業(yè)跟投制度升級(jí)變化

2017年，在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張加速的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動(dòng)空前高漲，背后是房企對(duì)于人才的大量迫切渴求。為了搶奪人才、留住人才，百強(qiáng)企業(yè)“內(nèi)外兼修”，內(nèi)部推行合伙人、跟投機(jī)制，加大股權(quán)激勵(lì)等，外部高薪聘請(qǐng)知名高管、大規(guī)模擴(kuò)招知名高校應(yīng)屆生等，從人才入手助推企業(yè)管理效能、成本控制、商業(yè)模式等方面的突破，集聚優(yōu)秀人才，煥發(fā)新動(dòng)力。

4.控成本高周轉(zhuǎn)雙管齊下，向效率要效益提升盈利

凈利潤率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模效應(yīng)加劇企業(yè)盈利分化

圖17 百強(qiáng)企業(yè)2013-2017年?duì)I業(yè)收入與凈利潤均值變化情況

2017年，百強(qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績的超預(yù)期表現(xiàn)帶動(dòng)了營業(yè)收入及凈利潤的提升，全年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)423.6億元，凈利潤均值達(dá)48.9億元，分別同比增長28.5%、30.0%，凈利潤增速較上年提高4.0個(gè)百分點(diǎn)，首次超越營業(yè)收入均值增長率，呈現(xiàn)出增收又增利的“雙增”現(xiàn)象。

圖18 百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)2016、2017年凈利潤率及ROE情況

2017年，主要受益于結(jié)算期內(nèi)高盈利項(xiàng)目，百強(qiáng)企業(yè)整體盈利水平有所提升。盡管年內(nèi)土地價(jià)格不斷走高，熱點(diǎn)城市限購、限貸、限售等政策頻出，行業(yè)盈利壓力不斷加大，但受益于前期市場回暖階段銷售的高盈利項(xiàng)目，以及三四線城市價(jià)格上漲和成本較低的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，百強(qiáng)企業(yè)2017年盈利水平有所提升，凈利潤率、ROE均值分別為11.3%、16.6%，分別較上年提升0.3、0.5個(gè)百分點(diǎn)。值得注意是，隨著市場持續(xù)調(diào)整，未來行業(yè)利潤率整體仍將呈現(xiàn)下行趨勢，百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。

與此同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)盈利能力內(nèi)部分化加劇，規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)憑借品牌溢價(jià)、周轉(zhuǎn)能力、管理效率等優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)更高的凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。前10企業(yè)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率分別為14.2%、17.9%，較2016年分別提升0.6、1.2個(gè)百分點(diǎn)；11-30企業(yè)凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率分別為12.9%、16.1%，較上年增長0.5、0.7個(gè)百分點(diǎn)；31-50企業(yè)凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率明顯低于前10企業(yè)和11-30企業(yè)，分別為10.2%、13.4%。

多措并舉控成本，大型企業(yè)成本控制能力凸顯

圖19 百強(qiáng)代表企業(yè)2016、2017年新增地價(jià)占銷售均價(jià)的比重

順應(yīng)“改善潮”需求，高品質(zhì)產(chǎn)品提升銷售溢價(jià)。隨著土地成本持續(xù)走高，規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)積極強(qiáng)化產(chǎn)品力與服務(wù)力，改善溢價(jià)空間。從2017年新增土地均價(jià)占同期銷售均價(jià)的比重來看，前10企業(yè)的占比均值較去年下降3.6個(gè)百分點(diǎn)至36.5%，遠(yuǎn)低于11-30企業(yè)的44.6%和31-50企業(yè)的58.9%，保障了充裕的盈利空間。

圖20 百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)2017年信用債、綜合融資成本率情況

憑借自身規(guī)模優(yōu)勢及綜合實(shí)力，積極通過信用債、基金、資產(chǎn)證券化等方式獲取低成本資金，保障企業(yè)盈利空間。隨著資金緊縮、利率上行壓力加大，企業(yè)間融資成本分化趨勢凸顯，其中規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)融資成本明顯低于其他企業(yè)。2017年，前10百強(qiáng)企業(yè)綜合融資成本率均值為5.5%，分別低于11-30企業(yè)和31-50企業(yè)1.3、1.8個(gè)百分點(diǎn)，融資優(yōu)勢明顯。

圖21 百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)2017年三項(xiàng)費(fèi)用率情況

修煉管理內(nèi)功，嚴(yán)控三費(fèi)，規(guī)模較大百強(qiáng)企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用率明顯低于其他企業(yè)。受人力及財(cái)務(wù)成本上升影響，2017年百強(qiáng)企業(yè)銷售、管理和財(cái)務(wù)三項(xiàng)費(fèi)用率均值為9.1%，較上年小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。而規(guī)模較大百強(qiáng)企業(yè)憑借明顯的融資優(yōu)勢、精細(xì)化的管控能力以及高效的信息化手段等，三項(xiàng)費(fèi)用率保持低位。2017年百強(qiáng)前10企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用率均值為8.1%，分別低于11-30企業(yè)和31-50企業(yè)1.1、1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，萬科、保利、中海等企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用率保持在7%以下。

高周轉(zhuǎn)帶動(dòng)高增長，改善盈利質(zhì)量

圖22 百強(qiáng)企業(yè)2015-2017年周轉(zhuǎn)率變化情況

百強(qiáng)企業(yè)2017年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率小幅提升。2017年百強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值、存貨周轉(zhuǎn)率均值分別為0.40、0.52，同比分別增長0.01、0.02。伴隨房地產(chǎn)市場熱度從一線城市蔓延到二三四線城市，百強(qiáng)企業(yè)2017年采取高周轉(zhuǎn)策略，加快投資開發(fā)速度，積極把握熱點(diǎn)城市機(jī)遇，促進(jìn)盈利規(guī)模和質(zhì)量的提升。

5.圍繞主業(yè)構(gòu)建多元布局，做城市美好生活服務(wù)商

新時(shí)代下，美好生活的內(nèi)涵被不斷豐富充實(shí)，住房需求將逐漸完成由量到質(zhì)的升級(jí)蛻變，“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”成為房企在業(yè)務(wù)拓展方面上下求索的基本出發(fā)點(diǎn)。

圖23 百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部不同層級(jí)2017年轉(zhuǎn)型方向情況

百強(qiáng)企業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型存在不同規(guī)模下的差異化選擇：前10企業(yè)憑借自身的資源優(yōu)勢和穩(wěn)健的運(yùn)營能力，房地產(chǎn)相關(guān)轉(zhuǎn)型方向大而全，60%以上的企業(yè)積極搶占特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域；11-30企業(yè)中超50%的企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等；31-50、51-100企業(yè)則受自身規(guī)?；蛸Y源的限制，多元化布局相對(duì)單一，且較多關(guān)注發(fā)展相對(duì)成熟的社區(qū)服務(wù)及“新風(fēng)口”特色小鎮(zhèn)等領(lǐng)域。

6.扶貧建保障房不忘初心，全面履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任

圖24 百強(qiáng)企業(yè)2013-2017年納稅額與凈利潤增長情況

2017年，百強(qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額及增長率隨著企業(yè)凈利潤的快速增長而明顯提升：百強(qiáng)企業(yè)納稅總額均值達(dá)54.3億元，同比增長17.4%，其中稅金及附加均值為32.7億元，所得稅均值為21.6億元，同比分別增長15.8%、19.9%。首先，百強(qiáng)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，為改善民生、提高人民生活水平做出貢獻(xiàn)。其次，2017年是推進(jìn)脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)的重要一年，百強(qiáng)企業(yè)響應(yīng)政府號(hào)召，不忘回饋社會(huì)，幫助落后地區(qū)脫貧。此外，百強(qiáng)企業(yè)積極參與環(huán)保事業(yè)、推進(jìn)綠色建筑及裝配式建筑等，降低能源消耗，弘揚(yáng)節(jié)能、綠色、健康的理念。

7.規(guī)模化發(fā)展忌盲目擴(kuò)張，理性決策避高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)

強(qiáng)土儲(chǔ)、優(yōu)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)，加足馬力備戰(zhàn)規(guī)?；?/strong>