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2018年以來，房地產(chǎn)融資成本大幅上升。

受到市場(chǎng)利率上升、表外金融監(jiān)管等因素影響，房地產(chǎn)公司的資金成本上升較快，部分企業(yè)的融資渠道日漸狹窄。

一方面，房地產(chǎn)通過銀行間市場(chǎng)、交易所市場(chǎng)進(jìn)行的場(chǎng)內(nèi)債券融資新增較為困難，存量債務(wù)回售壓力大；另一方面，銀行表外對(duì)接非標(biāo)融資監(jiān)管更為嚴(yán)格。

有華南銀行業(yè)人士表示，年前資質(zhì)尚可的企業(yè)，銀行會(huì)立即放貸。但今年監(jiān)管尤為嚴(yán)厲，即使企業(yè)資質(zhì)不錯(cuò)，也很難投放到樓市等領(lǐng)域。多位信托公司人士均表示，與2017年相比，2018年的房企信托融資成本普遍上升了1-2個(gè)點(diǎn)。有中部地區(qū)地產(chǎn)公司人士表示，春節(jié)后通過信托等融資成本提高了3個(gè)點(diǎn)，一年期融資成本上升到12%。

對(duì)于房企來說，融資渠道收緊在2017年已感受十分明顯，由于企業(yè)信用債發(fā)行等多個(gè)融資渠道陸續(xù)受限大幅縮量，助推房企融資在2017年重新回歸銀行貸款和房地產(chǎn)信托。

民生證券研究院統(tǒng)計(jì)，2017年全年房企外部融資較2016年減少約2000億元。具體而言，銀行貸款比較平穩(wěn)，從2016年的5.67萬億元降至5.6萬億元，同比下降1.2%。股權(quán)融資和債券融資大幅回落，股權(quán)融資從1688億元降至356億元，同比下降近80%；信用債融資從1.05萬億元降至3610億元，同比下降65%。

融資成本整體上升

2017年以來，房地產(chǎn)通過債市融資成本不斷上升。

有中部地產(chǎn)公司人士稱，該公司短期融資利率12%左右，一年期融資利率9%左右，相比去年提高了3個(gè)百分點(diǎn)。從銀行的貸款利率超過6%，比基準(zhǔn)利率提價(jià)近三成。

有機(jī)構(gòu)人士表示，2017年四季度后，房地產(chǎn)融資利率開始快速抬升。大型地產(chǎn)企業(yè)的融資利率在5%左右，中小地產(chǎn)企業(yè)融資成本在6%-9%不等，有些甚至更高。

中信建投近日的一項(xiàng)調(diào)研顯示，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表示從2017年下半年開始融資難度加大，體現(xiàn)在融資額度和融資成本上。一家央企的開發(fā)貸款在前年還是基準(zhǔn)利率下浮，去年下半年已經(jīng)變成上浮，在境內(nèi)融資收緊背景下，更多有渠道的企業(yè)開始轉(zhuǎn)向境外融資，企業(yè)普遍預(yù)計(jì)2018年整體融資成本會(huì)比2017年有50-100BP左右的上升。

地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑，包括銀行信貸、股權(quán)融資、在交易所或銀行間市場(chǎng)發(fā)債、非標(biāo)融資、境外融資等多種途徑。其中，股權(quán)融資自2015年之后已鳳毛麟角；2016年四季度，《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)公司債券的分類監(jiān)管方案》、《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》等政策陸續(xù)出臺(tái)，2017年公司債發(fā)行規(guī)模的驟減，且均集中在2017年下半年發(fā)行。

從利率看，在債市利率整體上行的背景下，2017年地產(chǎn)信用債發(fā)行利率較2016年亦有大幅上升，中長(zhǎng)期地產(chǎn)信用債中，去年四季度AAA級(jí)加權(quán)利率5.92%，比2016年提高了1.63個(gè)百分點(diǎn)。

此次資金成本上升的特殊之處在于，在緊信用的背景下，部分企業(yè)資金成本快速上升，一些大型國企資金成本上升較慢，個(gè)人按揭貸款資金成本上升較慢。中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率沒有發(fā)生變化，未來可能也不會(huì)發(fā)生變化。

中信證券預(yù)計(jì)，大中型民企來說，本輪資金成本上升周期（超過一年）存量資金成本可能要上升200到300個(gè)BP。民營房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅是資金成本上升的問題，還有逐漸失去長(zhǎng)期穩(wěn)定的信用負(fù)債來源的可能。

貸款方面，監(jiān)管加強(qiáng)了涉房貸款核查管控。今年以來，銀監(jiān)部門已經(jīng)針對(duì)違規(guī)輸血樓市向商業(yè)銀行開出10余張罰單。

信托融資成本普漲1-2個(gè)點(diǎn)

對(duì)非標(biāo)融資而言，接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者訪問的信托公司人士均表示，與2017年相比，2018年的房企信托融資成本普遍上升了1-2個(gè)點(diǎn)。主要由于金融去杠桿背景下，資金來源減少導(dǎo)致的資金成本上漲。

這直接反映在了今年前兩個(gè)月新發(fā)的信托產(chǎn)品收益率上。目前信托產(chǎn)品平均收益率在7%左右，用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的3月8日在售40只房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品公布預(yù)期收益，其中26只預(yù)期收益超過8%，占比65%，遠(yuǎn)高于信托產(chǎn)品的平均收益。

民生證券研究院宏觀固收研究人士認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)的趨勢(shì)下，融資環(huán)境趨緊難以改變。其中在信托監(jiān)管趨嚴(yán)，去通道化成為監(jiān)管重點(diǎn)的形勢(shì)下，房地產(chǎn)信托或?qū)⒚黠@縮量。

一家華北地區(qū)信托公司副總經(jīng)理認(rèn)為：“今年信托投房地產(chǎn)要從兩條線看，通道類的規(guī)?？隙ㄔ谑湛s，尤其是銀信通道，銀行對(duì)信托通道的需求本身在降低，除了嚴(yán)監(jiān)管，信托通道費(fèi)的上漲和資管產(chǎn)品征稅都是影響因素。另一方面，主動(dòng)管理地產(chǎn)信托并不會(huì)有很明顯變化，今年大概率繼續(xù)增長(zhǎng)?！?

實(shí)際上從2018年已經(jīng)過去的2個(gè)月情況來看，集合信托層面尚未出現(xiàn)縮量。在中信登公示的集合信托產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示，2018年1月1日至3月7日，共有178只信托產(chǎn)品投向房地產(chǎn)；對(duì)比看2017年4季度，共有210只信托產(chǎn)品投向房地產(chǎn)。從數(shù)量看變化不大，平均到每月，今年集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量還要更多一些。

同時(shí)信托主動(dòng)管理的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也出現(xiàn)比較明顯的變化，體現(xiàn)在從融資類轉(zhuǎn)向投資類。2017年4季度，房地產(chǎn)類集合信托發(fā)行數(shù)量中投資類占比26%，今年前兩個(gè)月這一占比為32%，提高了6個(gè)百分點(diǎn)。

從房企角度看，今年在其他融資渠道狀況難以改觀，且信托融資成本再度上升的雙重作用下，房企也開始考慮收縮外部融資。

“我們并沒有感覺到房企融資需求的增加，從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向降低負(fù)債率、消化存量是房企近兩年的主要方向?！币晃环康禺a(chǎn)信托經(jīng)理稱。

對(duì)于融資的難度，不同類型房企差異十分明顯。就前30強(qiáng)的房企而言，依然能獲得大量成本低廉的資金支持，如保險(xiǎn)資金。而排在100強(qiáng)之后的房地產(chǎn)企業(yè)生存之路越來越艱難。