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不知不覺，中信建投房地產(chǎn)團(tuán)隊每年進(jìn)行的春節(jié)返鄉(xiāng)三四線城市調(diào)研已經(jīng)第三年，這三年通過公開數(shù)據(jù)、草根調(diào)研對各自家鄉(xiāng)的把脈其實也是全國房地產(chǎn)市場的一個縮影，2017年三四線城市的去庫存大浪潮在我們?nèi)ツ甏汗?jié)的調(diào)研中已經(jīng)有所體現(xiàn)，但是也得承認(rèn)，最后2017年三四線全年呈現(xiàn)的結(jié)果也是超出了我們年初的預(yù)期。

2018年春節(jié)我們團(tuán)隊的返鄉(xiāng)調(diào)研也不會缺席，而且覆蓋的城市更多（4個東部、2個中西部），除了親身感受和草根調(diào)研，數(shù)據(jù)也將更詳實，用萬字紀(jì)要給大家?guī)砀羁痰母惺埽?

從我們今年返鄉(xiāng)調(diào)研情況來看，主要特點在于：

1、去庫存仍在延續(xù)，部分城市繼續(xù)創(chuàng)新高。我們調(diào)研的不少城市成交量繼續(xù)創(chuàng)歷史新高，2017年同比增速高的城市可以達(dá)到50%以上，而其他部分城市雖然成交量有所下滑，但并不代表需求萎縮，實際上草根調(diào)研樓盤顯示的情況依然是供不應(yīng)求，主要原因在于2016年基數(shù)較高，同時供應(yīng)量沒有跟上；

2、扶持政策開始轉(zhuǎn)向，但是整體相對溫和。由于需求快速釋放，房價上漲壓力明顯，不少三四線城市的政策開始從過去的支持轉(zhuǎn)向，但整體以“穩(wěn)房價”的限制為主，還并沒有看到涉及購房杠桿的內(nèi)容。

3、不得不提的棚改政策。2017年三四線城市去庫存的效果有一定比例是來自于棚改帶來的增量需求，這點從我們春節(jié)調(diào)研也可見一斑。尤其東部浙江的部分三四線城市，棚改的力度和補貼的力度都相當(dāng)驚人，溫州市2017年中提出的棚改補貼新政策下補償款比原先提升了30%-50%，也帶來了2017年一批高購買能力的增量需求。但是代價也是明顯的，慷慨的補貼政策意味著更大的財政壓力，這也意味著2018年這些城市仍需要推出更多的地塊來彌補現(xiàn)金流。

4、什么人在買房？剛需、改善、拆遷。三四線城市的買房需求已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)向于改善性需求，其實這也是剛性需求的一種體現(xiàn)，三四線城市雖然存量房屋并不少，但是居住體驗、戶型、現(xiàn)代化設(shè)計等都存在問題，新的增量商品房還是存在客戶，我們調(diào)研城市的購房結(jié)構(gòu)都已經(jīng)向120平米以上轉(zhuǎn)移，這和萬科等龍頭房企體現(xiàn)的數(shù)據(jù)也是一致的。另一個重要的需求就是棚改后帶來的拆遷需求，部分東部城市拆遷戶的購房比例甚至接近50%，因此這類城市的需求延續(xù)性得持續(xù)關(guān)注棚改的力度是否有所放緩。

5、2018年什么最重要？補庫存！去庫存已經(jīng)收效，下一步最重要的就是補庫存，除了沈陽等部分庫存本身就比較高的城市，我們調(diào)研的大部分城市土地市場都同比大幅增長，部分城市誕生新地王。如我們剛才提到，很多三四線城市尤其東部區(qū)域在去庫存后，供應(yīng)量有點跟不上，2018年在新增土地的供應(yīng)下，二級市場能否進(jìn)入一個新的平衡是一個關(guān)鍵點，預(yù)計這些城市2018年的新開工不會差。

6、龍頭房企的競爭在更縱深展開。2017年龍頭房企集中度的提升數(shù)據(jù)上已經(jīng)有體現(xiàn)，而從微觀來看，我們看到的是這些企業(yè)的競爭已經(jīng)不僅僅集中在一二線城市，開始在更多三四線城市邁進(jìn)，春節(jié)我們調(diào)研的城市很多是過去萬科、碧桂園、恒大這些企業(yè)從未涉及的區(qū)域，而17年到18年都會有這些公司的項目開盤。主要原因在于一二線城市拿地難度逐漸加大，同時很多城市在棚改后庫存結(jié)構(gòu)改善。但隨著去庫存和城中村改造的逐步降溫，未來龍頭房企的集中度提升將重新考驗各自的融資能力和區(qū)域選擇能力。

以上是我們此次返鄉(xiāng)調(diào)研總結(jié)，具體請看我們下文的萬字詳細(xì)紀(jì)要！

浙江省瑞安市——“大拆大整”下的棚改新樣本

2017年以來溫州市政策概覽：

我們在去年的返鄉(xiāng)簡記中提到，2017年溫州房地產(chǎn)市場存在價格重新上漲而帶來的政策壓力，原因主要在于2016年大力去庫存疊加土地成本上行，而2017年溫州市確實出臺了一系列的調(diào)控政策，主要包括幾個內(nèi)容：

1、限價令出臺，以及個別區(qū)域?qū)嵭腥b修交房和強化實名制購房

2017年6月份溫州市住建局發(fā)布《關(guān)于加強住房和用地供應(yīng)管理有關(guān)工作的通知》，主要內(nèi)容圍繞商品房價格管控（不得明顯高于周邊在售項目價格）、嚴(yán)防地王、增加土地供應(yīng)等內(nèi)容。部分熱點區(qū)域，如瑞安市安陽區(qū)和濱海新區(qū)要實行全裝修和成品交房。7月份開始溫州全市提出“認(rèn)購定位單"功能，強化實名制購房。

2、城中村改造大張旗鼓

溫州市于2016年10月份開始啟動“大拆大整”行動（起因在于當(dāng)年的民房倒塌事件），提出用“大拆大整”換“大建大美”，大力度推進(jìn)危舊房、違法建筑、城中村拆除，而這也帶來了相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)需求。其中影響較大的政策是《溫州市鹿城區(qū)產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房安置房實施收購的若干規(guī)定(試行)》，這個新政策的核心內(nèi)容在于，政府對拆遷戶將未來的安置房以貨幣形式補償，簡單而言就是過去的政策以舊房子的價格評估，而新政策以未來造好的新房子價格來評估，同時考慮公攤、戶型等換算的話，單位平米對應(yīng)的評估價格大幅提升，意味著補償款大幅增加。同時如果疊加額外獎勵的話（推遲3個月到6個月取款+5%，推遲6個月到9個月取款+10%），目前了解到案例可以提升30-50%左右。

在棚改政策下，部分對接的項目直接受益。一個溫州當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)項目代理的朋友介紹，溫州市有個項目過去幾年僅去化不到百套，而在棚改政策下，拿到拆遷款的居民如果在6個月內(nèi)購買可享受10%補貼，在幾日內(nèi)去化千套。

溫州棚改情況：

1.背景：溫州城市更新在2006年前都是循序漸進(jìn)進(jìn)行，之后停滯較長時間，這有區(qū)域特殊性，因為在06-08年，溫州房價曾達(dá)到全國第三（直到目前房價依然沒有回到當(dāng)年高點，二手房價格距離當(dāng)年高點下滑40%），房價高企使得拆遷成本和難度非常大。16年啟動“大拆大整”，棚改全方位提速。近10年未大幅更新的城市面貌也有很大空間。

2.貨幣化安置情況：貨幣化安置是目前大多數(shù)居民的首選，尤其是因為溫州很多區(qū)域是棚戶區(qū)改造為公路、公園等公建項目，這些改造基本都會采取貨幣化安置手段。從效果來看，溫州市鹿城區(qū)2016年貨幣化安置比例僅7.5%左右，而2017年預(yù)計能達(dá)到50%以上。

3.棚改資金情況：以資金實際投放的口徑，18年預(yù)計要比17年高，因為去年國開行棚改資金授信300億，但因為資金不足，實際投放量不到200億。居民拿到拆遷款的等待期平均在半年左右，因此今年肯定要先補上棚改戶尚未支付的拆遷款。

成交量價：供應(yīng)量收縮帶來的成交下降

雖然有拆遷戶的加持，但是由于供應(yīng)量沒有跟上，2017年溫州市市區(qū)全年成交住宅208萬方，同比下降6%左右，其中供應(yīng)面積168萬方，同比下降18%。瑞安市作為溫州市下轄的縣級市，共成交110萬平米，在溫州全市中排名第三，同比減少了10%左右。

2017年瑞安市的價格如我們?nèi)ツ昙倨跁r預(yù)判繼續(xù)回升，網(wǎng)簽均價15000元/平米左右，同比增長6%左右，而這種漲幅主要是來自于主城區(qū)限價而新興板塊占比提升帶來的結(jié)果。而瑞安市部分區(qū)域的新盤價格已經(jīng)突破30000元/平米，甚至接近溫州主城區(qū)的價格，因此從目前的供需結(jié)構(gòu)來看，潛在的價格上漲幅度預(yù)計要比實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)還要更高。

庫存結(jié)構(gòu)：進(jìn)入補庫存周期

經(jīng)過2017年的去庫存，2017年溫州整體庫存去化周期再次刷新新低，12月底庫存去化周期僅3.3個月。瑞安市庫存結(jié)構(gòu)相對更健康些，2017年初去化周期在7個月左右。而且在去化的同時大幅提升土地供應(yīng)，2017年瑞安市實現(xiàn)土地出讓金額150億，是2016年的3倍以上，全年新增167萬平米住宅土地供應(yīng)，基本完成年初計劃。從結(jié)構(gòu)上來看，這些土地大部分是來自于“大拆大整”背景下的舊村改造提供的地塊，這也意味著2018年開始，瑞安市將進(jìn)入補庫存之后的供應(yīng)量提升階段。

土地出讓：外來房企加速進(jìn)入，集中度的又一次革命

過去瑞安市的房地產(chǎn)市場基本上被華鴻、中梁、時代等本土房企壟斷，但是2017年最大的變化是外來龍頭房企加速進(jìn)入，恒大、碧桂園、萬科等房企都在瑞安市拿地，2017年拿地的前十房企中有近半數(shù)是首次進(jìn)入瑞安，而且都是排名全國前50強的房企。背后的原因一方面是浙江省二線城市拿地門檻越來越高，而另一方面也體現(xiàn)了瑞安市在大力發(fā)展城中村改造后，補庫存環(huán)境下龍頭房企的競爭力。

熱點項目調(diào)研：碧桂園天璽

瑞安市的塘下鎮(zhèn)近幾年新盤不多，但是改善性需求一直很旺盛。2017年5月碧桂園競得塘下中心區(qū)地塊，樓面價9126元/平米，并于12月29日即7個月后開盤，這個項目也是2016年11月中梁首府后的為數(shù)不多的改善性需求樓盤，建筑面積14.5萬平米，屬于碧桂園偏高端的項目，以140-200平米的戶型為主，物業(yè)費在3元左右。

項目去化速度非?？?，一期供應(yīng)345套，3天售罄，定價在20000-23000元/平米左右，周邊二手房價格在18000-19000元/平米，預(yù)計二期在3月份推出，價格會比一期有500-1000元左右的上浮，二期推貨預(yù)計不到200套，但是已經(jīng)有300戶以上的蓄客。從購房者構(gòu)成來看，90%以上為本地居民改善，由于項目偏高端，舊城改造居民購房的比重較少，估算在10-20%以內(nèi)。

總結(jié)及展望：

在2017年去庫存大潮下，溫州及瑞安也邁入了棚改貨幣化的行列，而且較為慷慨的貨幣化補償方案使得市場上一下子迸發(fā)出了不少持有現(xiàn)金等待購房的住戶，進(jìn)一步推動庫存周期下行。但是對政府而言，當(dāng)前的壓力其實也一直存在，如何保障拆遷和補償資金的現(xiàn)金流平衡是個重要的命題，居民推遲領(lǐng)取補償款可以額外獲得5-10%的獎勵本質(zhì)上就是政府用5-10%左右的年利率向居民借債，這期間更多地是需要用土地出讓來彌補，因此2018年溫州以及瑞安的土地出讓節(jié)奏依然不會減慢。

而與此同時地價和房價預(yù)計依然會在嚴(yán)格的管控之中，在2017年土地供應(yīng)潮下，2018年住宅的供應(yīng)預(yù)計將加速，預(yù)計2018年將是一個價穩(wěn)量增的一年。除了以往本地的房企，恒大、碧桂園、萬科等外來房企的新盤推出也將帶來本地市場結(jié)構(gòu)的變化，集中度也將向龍頭房企逐步遷移。

浙江省金華市——去庫存加速，改善型需求釋放

2017年以來政策概覽：

2017年金華樓市由去庫存開始轉(zhuǎn)向收緊，繼16年出臺“九條意見”推動去庫存，配合史上最優(yōu)惠公積金政策后，于17年開始收緊，主要原因還是由于16年四季度開始，城區(qū)房價的持續(xù)快速攀升帶來的壓力。

1、政策轉(zhuǎn)向，最優(yōu)惠公積金政策告一段落，貸款額度降低

2017年2月10日金華市房管局發(fā)布通告，調(diào)整市區(qū)住房公積金貸款政策，上調(diào)住房公積金貸款首付比例，二環(huán)內(nèi)首套首付由20%上浮至30%，二套首付由20%上浮至60%。同時調(diào)整金華市區(qū)住房公積金貸款最高額度，家庭貸款最高額度由50萬元下降至40萬元，個人貸款最高額度由25萬元下降至20萬元。對于二套房購買人群而言，若使用公積金購房，其資金成本將大大上升。這次政策調(diào)整也標(biāo)志著金華市16年推行的史上最優(yōu)惠公積金政策告一段落。

2、但人才爭奪戰(zhàn)吹響沖鋒號角

17年勞動節(jié)節(jié)后，《金華市人才住房保障實施細(xì)則（試行）》推出。相較于舊版的人才政策，無論是在覆蓋人群的口徑還是保障的力度均有所擴展。覆蓋面上，將高職院校、技師學(xué)院的優(yōu)秀畢業(yè)生也納入住房保障范圍，享受全日制普通高校本科畢業(yè)生同等待遇，這在全省屬于首次。保障力度上，“千青”、院士等高層次領(lǐng)軍人才可享受150萬至300萬元的購房補助，同時博士、碩士和本科生也分類享受購租補助。

成交量價：成交攀新高，存量房首超新房，價格上升超過50%

2017年金華新房成交約250萬平，同比增幅近50%，二手房成交約300萬平，同比增幅超過100%，增幅顯著，同時這也是金華市存量房成交首次超過新房。而金華市區(qū)的在16年上半年經(jīng)歷了小幅下行，四季度迎來上漲，17年的房價延續(xù)了這一趨勢，同時上漲勢頭有所加速。由16年末17年初的均價10000元/平左右上漲至17年末的16000元/平左右。市區(qū)核心地段的御江帝景等樓盤均價在40000-50000元/平之間，保集江灣壹號、美的金宸府等部分二環(huán)地段的高端樓盤的價格也已突破20000元/平，價格快速上漲是政策轉(zhuǎn)向的主要原因。

成交結(jié)構(gòu)：改善型需求占主導(dǎo)

在量價迎來齊升的同時，金華的成交結(jié)構(gòu)也在悄然改變。不同于往年80-90平的剛需型為主的需求結(jié)構(gòu)，17年金華新房成交總量中僅30%為80-90平的住房，而45%是120平以上的大戶型、改善型需求住房，成交面積約在80萬平。

庫存周期：去庫存政策成效顯著

據(jù)金華市房地產(chǎn)交易管理所的數(shù)據(jù)顯示，金華市區(qū)的庫存從年初的約10000套、120萬平下降至年末的6000套、75萬平左右。去化周期由15年高點的21個月逐步下滑至17年末的6-7月，足以見得16年以來施行的去庫存政策成效顯著。同時各區(qū)塊消化周期長短不一，出現(xiàn)明顯分化，江北核心區(qū)塊、湖海塘區(qū)塊、金東新城區(qū)等熱銷區(qū)域，去化周期均不到5個月。

土地市場：補庫存意愿強勁

2017年金華的土地市場共成交地塊共有15幅土地掛牌，其中13塊成交，總地面積超過40萬平，成交面積相較去年同比增幅高達(dá)4成以上，補庫存意愿明顯。成交地塊的樓面均價大多在6000-10000元/平之間，總價最高的地塊由德信地產(chǎn)競得，位于市區(qū)副中心，總價達(dá)9.29億的，樓面價近萬元。而樓面價最高的地塊出自美的地產(chǎn)之手，達(dá)到12550元/平米。商品房市場強烈的漲價預(yù)期疊加低庫存刺激了土地市場的火熱。綜合城區(qū)核心地段30000元/平米的房價，相比于合肥南京等地新拍土地價格接近甚至超過售樓均價，顯然金華土地市場的價格仍處在安全邊際之內(nèi)，房企仍具有較大的利潤空間。