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中國科學院預測科學研究中心發(fā)布了《2018年中國房地產行業(yè)走勢展望》預測報告。報告預計：

在房地產價格方面，預計2018年商品房銷售均價為8122元/平方米，同比增長3.7%，增幅較2017降低約1.0個百分點，其中住宅平均銷售價格較2017年同比增長4.2%，增幅較2017年下降約1.3個百分點。

中國社科院是國家的“最高智庫”，它的預測某種程度上可以看作為政府的意愿。

關于社科院對于房價的預測用一句話概括就是：2018年，商品房預計同比上漲3.7%，住宅價格預計同比上漲4.2%。

這個漲幅范圍是如何預測的呢？主要是根據(jù)CPI漲幅和貨幣貶值速度來預測的。

國家統(tǒng)計局1月10日公布了最新CPI數(shù)據(jù)，2017年全年CPI上漲1.6%，漲幅比上年回落了0.4個百分點。而從絕對價格來看，2017年1-12月，全國商品住宅平均銷售價格為10455元/平方米，與上年同期相比提高416元，漲幅為5.6%。

住宅價格漲幅5.6%>CPI漲幅1.6%。

CPI，是居民消費價格指數(shù)，它反映的是消費品價格的漲幅，CPI越高說明物價漲幅快，我們手中錢的購買力就下降得快。

消費是拉動經濟的三架馬車之一，所以CPI還被作為反映一個國家和地區(qū)的經濟現(xiàn)狀的指標。CPI適度上漲，說明經濟景氣，反之則是經濟衰退。正因如此，每年CPI2%的增幅已成為發(fā)達國家調控經濟的手段之一。

再看貨幣貶值速度，貨幣貶值速度=M2增速（貨幣發(fā)行速度）-GDP增速（財富創(chuàng)造速度）。

2017年全年M2平均增幅為9.7%，GDP增速為6.9%，2017年的貨幣貶值速度為2.8%。

房價漲幅要快于CPI增速和貨幣貶值速度，是因為只有當房價漲幅高于生活中一般消費品時，能跑贏貨幣貶值速度時，房子才對大眾有吸引力，民眾才愿意購房，政府的去庫存目標才能達成。

換句話說，只有房價上漲，民眾才有購房或投資意愿，當房價下降的時候，民眾反倒不會買而是選擇觀望，所以市場才會將那句“買漲不買跌”奉為圭臬。

有人肯定會反駁，說自己正盼望著房價下跌，然后立刻下手。但市場多次驗證過，當房價整體下滑的時候，觀望者肯定要比下手的人多。

一旦民眾陷入觀望，樓市庫存就會越積越多，政府提出的去庫存任務壓力就會更大。賣不出去房，地方政府土地交易會受影響，進而影響到各城市的財政收入。

所以，政府調控樓市雖然要控制住房價，只是不允許其上漲過快，而并非不允許其上漲，每年都會給出一個適當?shù)姆秶?

在2017年許多城市公布的限價政策中，你會發(fā)現(xiàn)，他們都沒有限死房價，而是規(guī)定開盤價不得高于周邊同樣小區(qū)的多少多少。

這個范圍如何拿捏？需要滿足兩個要求，一是要大于CPI增速和貨幣貶值速度，二是要低于人均可支配收入增幅。2017年的房價漲幅就剛好達到了這個要求。2017年CPI漲幅為1.6%，貨幣貶值速度為2.8%，房價漲幅為5.6%，人均可支配收入增幅為7.3%。

低于CPI增速和貨幣貶值速度，民眾的購房意愿會下滑，會影響去庫存；高于人均可支配收入，百姓想買也買不起，同樣會影響去庫存。居中是最理想的模式，既刺激了經濟增長，又不影響百姓購房。

下面，我們再來說說保定。在最新的樓市成交報告中，保定給出了哪些反映呢?對于日漸升溫的樓市來說，保定房價是不是呈現(xiàn)升溫的趨勢呢?在保定，何時才是購房的最佳時機?

在蘭州、南京、廈門等多個重點城市正式松綁限購后，現(xiàn)在，這個名單上再添三家。一線省會城市廣州，直轄市天津，計劃單列市青島，重磅加入。

有業(yè)內人士猜測，在住建部2018“支持剛改，差別化調控”一聲令下，全國從西到東到南都有了根據(jù)城市需求、采取限購松綁的樓市領頭羊，那么這輪跌得最狠的環(huán)京樓市，也將緊跟步伐，啟動限購松綁政策。并且環(huán)境樓市限購松綁即將發(fā)生!

自2016年起，保定樓市嚴查已經成為一種常態(tài)，2017年雄安新區(qū)設立后，嚴查力度有增無減，五證不全項目嚴禁銷售，保定“先賣房再拿證”的現(xiàn)象得到有效抑制。隨著保定市政府“解遺”行動的實施，保定各樓盤補證步伐加快，與此同時，不少新盤也迅速拿證，以期盡快入市。據(jù)監(jiān)控中心顯示，截至2017年12月31日，保定共下發(fā)76個預售證，涉及54個項目，預售房源20018套，相比2016年的78個預售證，下降了2.6%。

雄安新區(qū)橫空出世讓2017年保定樓市呈現(xiàn)“過山車”的趨勢，開盤量也受到很大影響。據(jù)監(jiān)控中心顯示，2017年保定共計21個項目開盤23次，與2016年的開盤88次相比，開盤次數(shù)下降73%?？v觀全年的開盤情況，年初保定樓市低調開局，1、2月份開盤項目數(shù)量分別為0個、2個，“金三月”達到全年開盤高峰，開盤項目數(shù)量為7個，4月份雄安新區(qū)正式設立，樓市調控及嚴查呼嘯而來，開盤量大受影響，4月及以后的幾個月開盤數(shù)量均保持在1-3個之間，即便是“金九銀十”也難以再現(xiàn)往年盛況。

貨幣方面，目前我國實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而今年房貸利率上調，限購、限售等調控方式對樓市形成了收緊的貨幣政策。加之美聯(lián)儲三次加息，預測將會導致中國的資金大量外流，對于房地產領域的投資或會減少，投資熱度將會減退。

人口方面，不能忽視人口因素對房地差市場的影響力。在北上廣深一二線城市，流動人口龐大，經濟發(fā)展水平高，房價也水漲船高，另外租賃市場規(guī)模龐大發(fā)展前景也很客觀。而在三四線城市，去庫存問題的一個原因是購房者數(shù)量不多，因而吸引外來人口便成為城市發(fā)展的一大問題。

政策方面，在充分考慮當?shù)貥鞘袪顩r的情況下探索合適的房地產調控政策，例如，限購、限貸、限售、發(fā)展租賃住房等，均為因地制宜的體現(xiàn)。結合當下中國各地對樓市的調控情況來看，房地產市場正在向好發(fā)展。

保定作為京津冀產業(yè)轉移的重要城市，在滿足產業(yè)承接的同時，城市自身的發(fā)展也存在著巨大的提升空間。如果政府借鑒“蘭州+南京+青島”解限模式采取行動，率先放開對高級人才的落戶政策，并給與一定的置業(yè)優(yōu)待。那么保定必將會成為環(huán)京區(qū)域最受高級人才歡迎的城市!良好的人才涌入，也能更好地推動保定高新產業(yè)經濟發(fā)展，成為承接京津冀轉移產業(yè)最有保障的溫床!

2018年，政府已經發(fā)聲，要支持剛需客和改善性需求人群購房。要達到這個目標，根據(jù)社科院給出的住宅價格預計漲幅是4.2%，2018年要做的，就是努力讓百姓的人均可支配收入高于住宅價格漲幅。從歷年數(shù)據(jù)來看，不出意外，基本會達標。

社科院預測的住宅4.2%的漲幅，是全國住宅的平均漲幅，各類城市的漲幅會不一樣，一二線城市可能漲幅大一些，而人口流失的三四線城市和調控極其壓力的城市可能會下跌。

同時，這個數(shù)值也表明，中國主要城市房價的上漲是一種趨勢，從這個趨勢中可以解讀出兩點：

1、那些遲遲觀望，還在盼著房價下跌再入手的人，該醒醒了。房價不會下跌到你想要的價格，中心城市的剛需客，如果能買得起，就早買早心安吧！

2、那些還妄想短炒獲利的投機客，也該死心了。4.2%的房價漲幅，根本撐不起你的杠桿利息，會讓你得不償失。