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對于房地產市場而言，2018年注定將是深度博弈且復雜多變的一年。土地市場已經率先有所表現。盡管政府推地熱情不減，但房企拿地情緒正在發(fā)生微妙的變化。

2018年1月，北京土地市場共計成交403億，但卻流標3宗土地。流標發(fā)生在2018年開年，這是一個敏感的風向標。至少說明，房企拿地開始有所謹慎。

不過，整體看，在規(guī)模即真理的當下，房企拿地熱情依然不減。中原地產研究中心統計顯示，截至日前，2018年全國標桿房企拿地依然積極，拿地超過30億的房企達20家，龍頭房企繼續(xù)全國布局。

“咬住”拿地

在龍湖集團內部年會上，CEO邵明曉發(fā)表了《擁抱未來共創(chuàng)卓越》的年度總結報告。21世紀經濟報道記者在其中發(fā)現一個有趣的詞語。在總結土地儲備方面，邵明曉使用的表達是，“土儲的這幾年咬住了，尤其2015年、2016年、2017年保持有競爭力的基礎?！?

“咬住”土地儲備是近年來房地產市場最大的戰(zhàn)略。在多變且洗牌日益加劇的當下，強者恒強成為市場最顯著的規(guī)律。而土地儲備則是決定房企能否在市場上活得更好更久的關鍵因素。

沒有意外，這一狀況在2018年也仍將持續(xù)。中原地產數據顯示，2018年開年以來，拿地最為積極的房企分別是碧桂園、龍湖集團、中海地產。其在1月份權益拿地總額分別為187.15億、140.27億、137.88億元。

拿地最為積極的房企在規(guī)模上野心不減。邵明曉在龍湖集團的內部講話中說，“整個(房地產)行業(yè)加速，我們要在地產開發(fā)業(yè)務保持前行?，F在排在第八名，應該說達到預期。按照現在的速度，到2020年爭取邁過3000億元，還是很穩(wěn)健往前走。”

做大做強依然是當下房企的主流選擇。中原地產首席分析師張大偉認為，整體看房企拼規(guī)模趨勢加劇。最近2年，房企銷售額業(yè)績表現優(yōu)異，補庫存趨勢持續(xù)，資金雖然有所收緊，但銷售回款等依然可以支持標桿房企拿地。所以整體看，不論是一二線城市還是三線城市，土地市場依然處于相對高溫中。

土地成交環(huán)比降溫

土地市場整體表現來看，2018年的熱度相比2017年有所減弱，但仍在高位。土地供求兩端環(huán)比轉跌，成交均價及土地出讓金均降。

中國指數研究院統計顯示，1月土地供應量環(huán)比走低，同比增近四成。當月全國300個城市共推出土地2438宗，環(huán)比減少19%，同比增加26%;推出土地面積10633萬平方米，環(huán)比減少24%，同比增加38%。僅一線城市供應量環(huán)比增加。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)推出土地面積3720萬平方米，環(huán)比減少36%，同比增加11%。

土地成交環(huán)比轉跌，同比增加近三成，二線城市環(huán)比縮水四成領銜。據統計，1月全國300個城市共成交土地1921宗，環(huán)比減少33%，同比增加14%;成交土地面積8437萬平方米，環(huán)比減少35%，同比增加27%。其中，住宅類用地(同上)成交面積2873萬平方米，環(huán)比減少49%，同比增加7%。

從地價上看，整體均價環(huán)比回落，同比繼續(xù)上揚，各線城市均價同比均增。1月，全國300個城市成交樓面均價2457元/平方米，環(huán)比減少3%，同比增加17%;其中住宅類用地(同上)成交樓面均價為4647元/平方米，環(huán)比增加21%，同比增加42%。

出讓金也呈相同趨勢。1月300城土地出讓金總額為3801億元，環(huán)比縮水四成，同比上漲四成，杭州收金436億居首。住宅用地(同上)出讓金總額為3032億元，環(huán)比減少39%，同比增加39%。

微妙的變化：流標

流標是土地市場開局值得關注的現象。

1月25日，北京市國土局出讓三宗地塊。值得關注的是，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L011地塊和白盆窯村BPY-L010、BPY-L013兩宗地塊因無企業(yè)報價而流標。這是北京市推出共有產權房用地以來售價最高的地塊。

資料顯示，BPY-L011地塊為純居住用地，全部用于建設“共有產權房”，起拍價41.78億元;BPY-L010、BPY-L013地塊包含居住用地和基礎教育用地，居住用地全部用于建設“共有產權住房”，起拍價50.58億元，兩宗地塊共有產權房銷售價格均定為43000元/平方米。

流標的劇情并非偶然。1月30日，北京出讓3宗住宅地塊，其中一塊豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村XWY-12等地塊綠隔產業(yè)、住宅混合公建及基礎教育用地，再次因無企業(yè)報名而流標。該地塊起價高達63.27億元。這是1月北京土地市場流拍的第三幅宅地。

三宗地塊流標的原因并不復雜。作為屬性復雜的地塊，可以計算的利潤率非常低。在流標消息傳出后，一家知名房企營銷口負責人甚至玩笑般表示，“各大房企的營銷總監(jiān)要為投資總監(jiān)們點個贊。”

流標的另一層深意是，房企預期已經有所謹慎。

張大偉分析，北京作為全國房地產調控的標桿城市，二手房價格官方統計下調了13%，而事實上，房價已經大部分跌了接近20%。這種情況下，全行業(yè)虧損已經出現。整體房地產企業(yè)的平均資金情況持續(xù)緊張，流標的3宗住宅地，全是高總價地塊。鑒于2018年融資最明顯的收緊是信托資金進入房地產方面，這使房企拿地，特別是拿大地塊的難度越來越大。

北京土地成交溢價率也可以看出整體市場開始降溫。中原地產統計顯示，相比2017年平均溢價率24.33%，2018年平均土地成交溢價率僅11%。中國指數研究院監(jiān)測的全國土地榜單也顯示溢價率水平下滑。1月份，單價榜平均溢價率為33%，同比下降41個百分點，超半數上榜地塊溢價率低于25%。

“從2016年的爆發(fā)到2017年降溫，再到2018年的冰點，北京土地市場變化很大。溢價率全面降低，尤其是住宅土地的溢價率全面回到個位數，流標住宅地塊出現3宗。而在北京住宅土地歷史上，2018年之前也只出現過31宗住宅地塊流標?！睆埓髠フJ為，流標、低溢價率將成為趨勢